近期，有關(guān)杭州松綁甚至取消“限購”的消息甚囂塵上，一度為全國媒體關(guān)注。杭州取消“限購”的可能性有多大？該不該取消“限購”？“限購”取消之后又會(huì)發(fā)生什么？為此，本報(bào)記者特地采訪了一些業(yè)內(nèi)專家。
調(diào)整“雙限”
政策拯救市場信心
丁建剛（著名房產(chǎn)專家）
面對(duì)始于去年四季度，已經(jīng)持續(xù)了近半年的信心低迷的杭州樓市，我認(rèn)為政府應(yīng)該做一些前瞻性的“救市”準(zhǔn)備。
從正常的市場分析判斷來看，杭州樓市其實(shí)根本還沒有到需要“救市”的地步。如果說2012年年初的開發(fā)商，是因?yàn)橘Y金緊張而被迫降價(jià)的話，那么今年絕大多數(shù)開發(fā)商并不差錢，更多的是一種主動(dòng)降價(jià)行為。
但其實(shí)現(xiàn)在的杭州樓市很不妙。降價(jià)并沒有換來足夠的成交量，說明人們對(duì)市場信心不足。必須迅速恢復(fù)市場正常的信心和預(yù)期，現(xiàn)在不救信心，危機(jī)到來，可能救市都來不及。這就是我堅(jiān)持認(rèn)為政府應(yīng)出手“救市”理由。“救市”救的不是開發(fā)商，不是11.5萬套庫存，不是下跌的房價(jià)，而是人們的信心。
“救市”不需要也不可能給購房者發(fā)購房款，或者把土地出讓金還給開發(fā)商一部分，而僅僅是要向市場釋放出政府希望市場穩(wěn)定的信號(hào)，解除或松動(dòng)已經(jīng)不符合市場實(shí)際的行政調(diào)控手段，比如“限購”和“限貸”政策，至少是解除其中最不合理的一部分。
像杭州這樣一個(gè)高庫存、高敏感，又極度脆弱中的城市，政府應(yīng)該盡快落實(shí)李克強(qiáng)總理提出的“分類調(diào)控”理念，應(yīng)該有前瞻性的“救市”預(yù)案，以防止出現(xiàn)快速惡性的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)然，我并不是說“限購”和“限貸”政策要一下子全部退出，可以根據(jù)市場形勢進(jìn)行一些必要的局部調(diào)整。比如，可以放開對(duì)外地人的限購，小戶型依然限購但大戶型適當(dāng)放開，適當(dāng)放松二套房貸款限制。
像杭州這樣的城市即便取消“限購”，也不會(huì)引發(fā)房價(jià)大幅上漲，當(dāng)然有一個(gè)前提，限貸不放開。畢竟，浙江人的購買力已大不如從前，況且巨大的庫存量擺在那里，同時(shí)金融杠桿效應(yīng)不再，投資獲利空間極其有限。
價(jià)格波動(dòng)表明市場健康
賈生華（浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、教授）
現(xiàn)階段的杭州房地產(chǎn)市場，是近幾年來最具健康發(fā)展特征的市場，供求趨向平衡，價(jià)格基本穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)趨向合理，合理波動(dòng)、有張有弛的市場才是正常的市場，在市場合理波動(dòng)過程中個(gè)別板塊出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，是正常的市場現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場目前處于正常的波動(dòng)、調(diào)整、消化階段，不存在崩盤或者是泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)在杭州房地產(chǎn)市場個(gè)別樓盤的價(jià)格波動(dòng)調(diào)整，是由市場來決定的，這恰恰說明目前的房地產(chǎn)市場是一個(gè)健康的市場。而個(gè)別板塊、個(gè)別項(xiàng)目的降價(jià)行為不能代表整個(gè)樓市。價(jià)格漲跌是市場消化、吸收的過程。
現(xiàn)在很多人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注點(diǎn)過于集中在價(jià)格上，其實(shí)這是要引起注意的，應(yīng)該用更加科學(xué)的方法表述房地產(chǎn)價(jià)格，要更加專注房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級(jí)，以服務(wù)于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
建議購房者更多地去關(guān)注房屋質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、人居質(zhì)量問題，希望房地產(chǎn)行業(yè)可以更好地服務(wù)于老百姓的生活，服務(wù)于新型城市化的建設(shè)。
效果剛剛顯現(xiàn)
“限購”不能輕言退出
梅杰（杭州漢嘉房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理）
雖然近期松綁“限購”的傳聞甚囂塵上，但我認(rèn)為杭州今年取消“限購”的可能性不大。事實(shí)上，杭州不應(yīng)該也不能取消“限購”。
“限購”政策的初衷是通過抑制投資需求穩(wěn)定房價(jià)，應(yīng)當(dāng)說其效果才剛剛顯現(xiàn)，至少杭州是這樣。近期杭州房價(jià)存在下行壓力，但是對(duì)于普通老百姓來說，房價(jià)還是高的。一旦取消“限購”，調(diào)控成果就會(huì)付諸東流，這不是決策者希望看到的，也不是老百姓想要的結(jié)果。
近期中央高層確實(shí)有過對(duì)房地產(chǎn)市場“分類調(diào)控”的表態(tài)，但什么是“分類調(diào)控”，不同的人會(huì)有完全不同的理解。杭州這樣的城市，到底要不要取消“限購”，不同的利益群體會(huì)有不同的立場。
杭州樓市無非也就是房價(jià)降了一點(diǎn)點(diǎn)，庫存量上來了一些，以此為由認(rèn)為“限購”應(yīng)該取消，這缺乏足夠的邏輯支撐。調(diào)控的目標(biāo)就是要把偏高的房價(jià)往下壓一點(diǎn)，回歸到合理水平，從而穩(wěn)定市場。效果才剛顯現(xiàn)，這個(gè)時(shí)候談取消“限購”，實(shí)在為時(shí)過早。只有等房產(chǎn)稅等相關(guān)配套政策出臺(tái)之后，取消“限購”才算是水到渠成。
避免波動(dòng)過大
可選擇適當(dāng)放松
王永太（浙江省社科院研究員）
目前市場的實(shí)際情況就擺在那里，市場所積壓的庫存增長速度要高于消費(fèi)需求增長的速度。
今年頭兩個(gè)月的市場情況還算可以，1月份成交不錯(cuò)，但3月份開始就不怎么樣了。從往年的情況來說，一般3月份樓市應(yīng)該開始啟動(dòng)了，但今年情況不容樂觀。我認(rèn)為樓市調(diào)整仍將繼續(xù)，這個(gè)可能很難避免，無論是成交價(jià)還是成交量，都面臨繼續(xù)調(diào)整的可能性，這個(gè)時(shí)間長短很難判斷，但幾個(gè)月的時(shí)間應(yīng)該是需要的。
我個(gè)人認(rèn)為，從目前來看，限購政策可以適度放松。雖然政策的調(diào)整帶來的影響可能是有利有弊的，但適度的放松對(duì)眼下的市場而言，還是有必要的。至于怎么個(gè)適度法，相關(guān)的部門可以根據(jù)市場實(shí)際情況研究制定。比如說，如果針對(duì)剛需的住房一下子放開，可能市場的反彈相對(duì)比較明顯，而針對(duì)一些改善型需求的限購放開，需求的釋放就會(huì)相對(duì)比較溫和。比較而言，一個(gè)溫和的結(jié)果可能是各方面都比較容易接受的。
另外，現(xiàn)在房產(chǎn)市場都在進(jìn)行價(jià)格營銷和產(chǎn)品營銷，為產(chǎn)品增加附加值，而土地市場其實(shí)也應(yīng)該多一些銷售的方式和渠道，增加土地的附加值。比如現(xiàn)在大家都對(duì)學(xué)區(qū)房很重視，在規(guī)劃一塊土地的時(shí)候，是否能提前規(guī)劃好一些教育或醫(yī)療、交通方面的有效配套，一塊有價(jià)值的土地建成有實(shí)際居住價(jià)值的住所，在推向市場的時(shí)候，它被銷售掉的可能性也會(huì)更大。
今年的樓市和去年相比要差不少，預(yù)計(jì)第二季度的土地市場成交量會(huì)出現(xiàn)一些問題。
是時(shí)候放開“限購”了
朱立東（濱江集團(tuán)副總經(jīng)理）
目前并沒有確切的官方消息稱杭州一定會(huì)取消“限購”，更多的只是一種民間期待。當(dāng)然，從各種跡象看來，杭州取消“限購”的可能性還是很大的。
首先，十八屆三中全會(huì)指出市場要對(duì)資源配置起決定性的作用，各種行政干預(yù)手段要逐步退出，讓市場的事情還給市場?！跋拶彙焙汀跋拶J”，無論如何也說不上是市場手段，退出是遲早的事情。3月份的“兩會(huì)”期間又傳出了“分類調(diào)控”的新思路，這給杭州取消“限購”增加了可能性。
其次，當(dāng)前的杭州樓市競爭十分激烈，庫存量大，購房者觀望氛圍濃厚，市場信心嚴(yán)重不足，降價(jià)樓盤越來越多，這都是不容回避的可觀現(xiàn)實(shí)。按照住建部副部長齊驥的觀點(diǎn)，杭州已經(jīng)屬于高庫存城市。當(dāng)然作為開發(fā)商不能怨天尤人，天底下沒有只賺不賠的買賣，只能進(jìn)一步做好產(chǎn)品來提升市場競爭力。像杭州這樣一個(gè)高庫存、價(jià)格下行壓力大、成交低迷的城市，是時(shí)候放開“限購”了。
也有人會(huì)擔(dān)心“限購”取消之后，樓市會(huì)立刻反彈，我認(rèn)為這種擔(dān)心是完全多余的。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)走勢偏弱，尤其是浙江經(jīng)濟(jì)的基本面并不太好，溫州經(jīng)濟(jì)至今仍然深陷泥淖。杭州取消“限購”之后還會(huì)有投資客嗎？至少溫州人已經(jīng)自顧不暇，炒房的鯰魚效應(yīng)也就沒了。而且現(xiàn)在的二手房轉(zhuǎn)讓賦稅很高，房產(chǎn)投資回報(bào)空間已經(jīng)不大。此外，金融對(duì)房產(chǎn)投資的支持力度也大大下降，貸款已經(jīng)變得越來越難。更何況，近兩年杭州樓市供應(yīng)量大增，賣房速度遠(yuǎn)趕不上造房速度。
“樓市崩盤”論言過其實(shí)
虞曉芬（浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)學(xué)院院長兼房地產(chǎn)研究所所長、教授）
去年全年杭州商品住宅成交總量就達(dá)7萬余套，按照去年的銷售速度，目前的杭州市區(qū)可售商品住房的庫存量只要13個(gè)月左右的消化期?，F(xiàn)在大家對(duì)目前市場的形勢估計(jì)過于悲觀。
先來說說“樓市崩盤”論，如果樓市要崩盤一般而言有三個(gè)表現(xiàn)：首先，是大范圍的、全面的跌價(jià)；其次，降價(jià)的幅度應(yīng)該在40-50%之間；第三，在跌價(jià)的基礎(chǔ)上也沒有成交量的跟進(jìn)，很多家庭資產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)增長、斷供。
參照以上的標(biāo)準(zhǔn)，目前杭州市場的表現(xiàn)無一相符，杭州目前只是局部板塊的個(gè)別樓盤出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整，這些樓盤有的是因?yàn)榍捌诙▋r(jià)過高，有的是因?yàn)轫?xiàng)目的選址出現(xiàn)了問題，在配套和自然資源上沒有特別吸引人的地方，既不適合做第一居所，也不適合做第二居所。而且，個(gè)別樓盤價(jià)格下調(diào)后出現(xiàn)的排隊(duì)搶購現(xiàn)象也說明，市場的需求還是堅(jiān)實(shí)存在的，老百姓對(duì)未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期還是好的。
現(xiàn)在杭州樓市潛在的市場需求依然客觀存在，在杭州的第六次人口普查中，杭州市區(qū)有三分之一的人是租房居住的，而且家庭的戶數(shù)多過于住房的戶數(shù)。但是現(xiàn)在因?yàn)橄拶徬拶J政策，不少需求被壓抑了。
所以杭州樓市目前只是出于對(duì)過去多年過快持續(xù)上漲的房價(jià)進(jìn)行調(diào)整，自發(fā)地解決部分老百姓購買力脫節(jié)的問題。當(dāng)然，這也是國家多年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的結(jié)果。這個(gè)階段的市場調(diào)整還將持續(xù)，也會(huì)給未來行業(yè)的發(fā)展留出更多的空間，使其更加健康。和前兩年的情況相比，現(xiàn)在大部分開發(fā)商的資金情況要好得多，有實(shí)力應(yīng)對(duì)市場波動(dòng)。
