近期,上海、浙江、江蘇等地的多幢居民樓連續(xù)發(fā)生開裂、沉降、坍塌等事故,使房屋質(zhì)量特別是上世紀(jì)七八十年代建設(shè)的一批居民樓質(zhì)量問題受到社會(huì)關(guān)注。對(duì)此,許多百姓提出疑問,房屋質(zhì)量安全該由誰來負(fù)責(zé)?一旦房屋存在質(zhì)量問題,該如何維護(hù)自己的權(quán)益?
頻頻出現(xiàn)的居民樓質(zhì)量安全事故,讓人們開始關(guān)注自己居住的房屋。對(duì)于房屋質(zhì)量,很多人只是在買房時(shí)較為關(guān)心,真正居住后卻很少問津。帶著讀者的諸多疑問,《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者對(duì)此問題進(jìn)行了采訪。
普通房屋設(shè)計(jì)使用50年
對(duì)于正在建設(shè)的住宅工程,我國(guó)有一系列法律條文進(jìn)行規(guī)范。各級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門在建筑的設(shè)計(jì)、施工、材料、市場(chǎng)準(zhǔn)入及基建程序是否合法、合規(guī)等方面,負(fù)有行政職責(zé)。
中國(guó)建筑科學(xué)研究院建筑設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)馬立東說,我國(guó)的建筑標(biāo)準(zhǔn)體系大約每10年修訂一次,隨著標(biāo)準(zhǔn)的不斷修訂,建筑的安全程度也越來越高。根據(jù)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn),不同種類的房屋,設(shè)計(jì)使用年限也有所不同。一些重要的公共建筑設(shè)計(jì)使用年限長(zhǎng)達(dá)100年,普通居住的房屋設(shè)計(jì)使用年限大多為50年。
“20年前建的房子,盡管按照當(dāng)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)是合格的,按現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)不一定合格。但理論上講,如果嚴(yán)格按照當(dāng)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)建造,其壽命也應(yīng)該能夠達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限?！币晃粯I(yè)內(nèi)專家告訴記者。
誰對(duì)建筑質(zhì)量負(fù)終身責(zé)任
那么,對(duì)已使用較長(zhǎng)時(shí)間的居民樓類建筑,其安全該由誰負(fù)責(zé)呢?
政府主管部門對(duì)房屋設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工行業(yè)準(zhǔn)入、資質(zhì)審查等有監(jiān)管職能。對(duì)老舊房屋進(jìn)行安全排查后,如果能夠明確房屋存在的問題是由開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工不當(dāng)造成,則房屋的設(shè)計(jì)、施工、房地產(chǎn)開發(fā)方面對(duì)房屋承擔(dān)賠償、修繕等責(zé)任。
有關(guān)專家告訴記者,應(yīng)該明確的是,并不是開發(fā)商將房子交到住戶手上就完成任務(wù)了,建筑的設(shè)計(jì)方、施工方、開發(fā)商等對(duì)建筑質(zhì)量在使用年限范圍內(nèi)負(fù)有終身責(zé)任。一旦在設(shè)計(jì)使用年限期間出現(xiàn)質(zhì)量問題,相關(guān)責(zé)任方有修繕、賠償?shù)攘x務(wù),嚴(yán)重的還要負(fù)刑事責(zé)任。
“業(yè)主可以委托有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)住宅進(jìn)行鑒定。明確房屋質(zhì)量安全責(zé)任后,是設(shè)計(jì)方面的問題找設(shè)計(jì)方,是施工的問題找施工方,是開發(fā)商的問題找開發(fā)商?！边@位專家告訴記者。
馬立東說,房屋所有者委托具有相關(guān)資質(zhì)的檢測(cè)單位,對(duì)建筑安全進(jìn)行檢測(cè)后,可以委托設(shè)計(jì)單位作出修繕方案;對(duì)存在質(zhì)量問題的老舊建筑,只要按照現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行科學(xué)合理的加固改造施工,大多能重新符合現(xiàn)有安全標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然,如果不再符合相關(guān)安全標(biāo)準(zhǔn)需要拆除的,則必須進(jìn)行拆除。由此產(chǎn)生的費(fèi)用、造成的損失,房屋產(chǎn)權(quán)人可以向責(zé)任方追討。
廣東君厚律師事務(wù)所律師黃羅平告訴記者,自己接觸到的咨詢和訴訟中,有一些房屋質(zhì)量問題屬于使用過程中的正常損耗,如果需要進(jìn)行修補(bǔ),可以召開業(yè)主委員會(huì),按照相關(guān)程序啟動(dòng)住房維修基金的使用。這與房屋質(zhì)量問題并不完全相同。
“房改房”缺明確依據(jù)
在我國(guó),有一類房屋被稱為“房改房”。這些房子原來通過單位分配方式提供給個(gè)人居住,房改后,個(gè)人購(gòu)買了住房產(chǎn)權(quán)。這類房屋距今大多已有二三十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間,一些質(zhì)量問題逐步顯現(xiàn)出來。黃羅平表示,“房改房”通常的建設(shè)主體是住戶所在單位。
目前,一些單位效益較好,資金比較充足,即便“房改”后房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人,單位仍在負(fù)責(zé)修繕。但還有很多“房改房”,原來的單位已倒閉或解散,如果能夠找到設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工單位,則房屋一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題,可由設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工單位進(jìn)行修繕或賠償;如果無從尋找,那么責(zé)任的界定就比較麻煩了。
黃羅平認(rèn)為,這類“房改房”一旦出現(xiàn)較為嚴(yán)重的房屋質(zhì)量問題,法律規(guī)定比較模糊,很難作出明確的責(zé)任界定,缺少相關(guān)法律依據(jù)。
馬立東表示,理論上當(dāng)建筑已屆設(shè)計(jì)使用年限,應(yīng)該委托具有相關(guān)資質(zhì)的檢測(cè)單位對(duì)建筑安全進(jìn)行檢測(cè)。如果檢測(cè)鑒定沒有問題,則可以繼續(xù)居住,并再次評(píng)估使用年限。如果經(jīng)檢測(cè)存在問題,但主體結(jié)構(gòu)能達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)該對(duì)受損部分進(jìn)行加固改造。如果檢測(cè)結(jié)果是主體結(jié)構(gòu)存在問題,不具備繼續(xù)居住條件,則應(yīng)該進(jìn)行拆除。
