在剛剛結(jié)束的春季房交會(huì)上，一些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)亮相，但當(dāng)房地產(chǎn)與養(yǎng)老正面相遇，養(yǎng)老會(huì)變成簡(jiǎn)單的地產(chǎn)話(huà)題嗎？房地產(chǎn)冠以養(yǎng)老之名，它能成為破解養(yǎng)老難的出路嗎？縱觀(guān)當(dāng)下，很多人理解的養(yǎng)老項(xiàng)目就是把醫(yī)院搬進(jìn)社區(qū)，或者把養(yǎng)老做成房產(chǎn)類(lèi)的理財(cái)產(chǎn)品，這種方式是符合老人養(yǎng)老需求的嗎？帶著這些問(wèn)題，本報(bào)記者專(zhuān)訪(fǎng)了法國(guó)高利澤（北京）國(guó)際企業(yè)管理有限公司西南區(qū)總監(jiān)楊婧，加拿大金楓葉世紀(jì)養(yǎng)老咨詢(xún)公司項(xiàng)目總監(jiān)李坦坦，成都怡康養(yǎng)老服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)王曉軍，借鑒法國(guó)、加拿大等國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，了解“接地氣”的養(yǎng)老項(xiàng)目是什么樣的，真正適合老人居住的養(yǎng)老地產(chǎn)是如何運(yùn)營(yíng)的。
“養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是服務(wù)式跨代社區(qū)”
●成都怡康養(yǎng)老服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)王曉軍
養(yǎng)老地產(chǎn)不是遠(yuǎn)離城市脫離社區(qū)
我不是很認(rèn)同“養(yǎng)老地產(chǎn)”這個(gè)概念，養(yǎng)老和地產(chǎn)是完全獨(dú)立的兩件事，在國(guó)外，所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)叫“服務(wù)式跨代社區(qū)”，他更多強(qiáng)調(diào)的是軟件，而房產(chǎn)只是提供的硬件。根據(jù)“9073”（即90%的老人依靠居家養(yǎng)老、7%的老人依靠社區(qū)養(yǎng)老、3%的老人依靠機(jī)構(gòu)養(yǎng)老）的養(yǎng)老模型設(shè)計(jì)，以及目前中國(guó)老人總數(shù)過(guò)于龐大的現(xiàn)實(shí)，城市養(yǎng)老模式的探討更具有現(xiàn)實(shí)意義。我們認(rèn)為，養(yǎng)老一定不是讓老人脫離城市，脫離社區(qū)生活。從老年人的退休生活需求來(lái)分析，他們一是需要社會(huì)圈子，二是需要子女陪伴，所以關(guān)于社區(qū)跨代混居配建的模式探討更具現(xiàn)實(shí)意義。這種社區(qū)，一部分的房子是可出售的普通人居住的房子，可用于子女居住，一部分是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自己持有的專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老社區(qū)，用于失能老人的看護(hù)。這就是我理解的養(yǎng)老地產(chǎn)的概念。
理財(cái)產(chǎn)品、醫(yī)療機(jī)構(gòu)不是養(yǎng)老的全部
時(shí)下有眾多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，比如一些保險(xiǎn)公司將保險(xiǎn)產(chǎn)品和養(yǎng)老掛鉤，相當(dāng)于保單的收益以“你老了我養(yǎng)你”的方式來(lái)體現(xiàn)，但這種養(yǎng)老產(chǎn)品的具體效果要若干年后才能知道，畢竟作為一種新的理財(cái)產(chǎn)品它也是近兩年才有的，離它的收益期還有很長(zhǎng)一段時(shí)間；另外一種比較主流的養(yǎng)老地產(chǎn)，就是直接在項(xiàng)目中增加了醫(yī)療方面的設(shè)施，這是比較普遍的現(xiàn)象。但我認(rèn)為這不是真正的養(yǎng)老項(xiàng)目，或者說(shuō)這是處于初級(jí)階段的養(yǎng)老，并沒(méi)有從實(shí)質(zhì)上解決養(yǎng)老過(guò)程中遇到的問(wèn)題。我認(rèn)為這種地產(chǎn)項(xiàng)目更適合“家庭養(yǎng)老”的部分，其實(shí)和普通的房產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有本質(zhì)上的區(qū)別。我認(rèn)為現(xiàn)在房產(chǎn)需要突破的是集中養(yǎng)老、活力養(yǎng)老的那一部分。目前這種集中養(yǎng)老的項(xiàng)目成都還尚屬空白。
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需從硬件到軟件全面升級(jí)
我認(rèn)為要做真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，首先必須要提供跨代配套設(shè)施和服務(wù)，項(xiàng)目不應(yīng)該是單結(jié)構(gòu)的社區(qū)，將原有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路進(jìn)行升華，強(qiáng)調(diào)服務(wù)與跨代的概念。目前有很多所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)是開(kāi)發(fā)商圈地、套現(xiàn)的一個(gè)包裝，真正的養(yǎng)老絕不是地產(chǎn)這么簡(jiǎn)單。我們和法國(guó)高利澤接觸了很多年，他們是一家法國(guó)最知名的運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，在法國(guó)運(yùn)營(yíng)50多家養(yǎng)老項(xiàng)目，有非常多值得我們學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)。目前我們?cè)诔啥颊诨I備一個(gè)具備新型養(yǎng)老條件的項(xiàng)目，希望能對(duì)國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老項(xiàng)目有所改變。
“優(yōu)雅地變老以及有尊嚴(yán)地活著”
●法國(guó)高利澤（北京）國(guó)際企業(yè)管理有限公司西南區(qū)總監(jiān)楊婧
養(yǎng)老觀(guān)念的突破從農(nóng)家樂(lè)到高大上
對(duì)于大多數(shù)國(guó)人來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老的概念尚停留在“農(nóng)家樂(lè)”模式上，一個(gè)遠(yuǎn)離城市的周邊小院子，提供基本的食宿，缺乏針對(duì)性的照料，缺乏人性化的服務(wù)模式，與世隔絕。這種模式，無(wú)論是對(duì)當(dāng)下的老人還是子女來(lái)說(shuō)，都是很難接受的事情。高利澤與此不同，它更提倡從人性化角度出發(fā)的養(yǎng)老理念。簡(jiǎn)言之，讓“活力老人”（身體健康，行動(dòng)自如）優(yōu)雅地老去，讓“失能老人”（全部或部分喪失自理能力）有尊嚴(yán)地活著。
養(yǎng)老護(hù)理的全面改善從普適性到獨(dú)立設(shè)計(jì)
為了實(shí)現(xiàn)“優(yōu)雅老去與有尊嚴(yán)活著”的養(yǎng)老理念，高利澤旗下養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的最大特點(diǎn)是“針對(duì)性的獨(dú)立設(shè)計(jì)”。它并不是一棟普通建筑物的功能性描述，而是從設(shè)計(jì)開(kāi)始，便承載了企業(yè)多年對(duì)老人生活的研究心得。所以，高利澤的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)從設(shè)計(jì)開(kāi)始，便是由法國(guó)的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)師操刀，整個(gè)建筑也并非大家所理解的普通住宅。
它不僅會(huì)有活力老人與失能老人的分區(qū)，且在每個(gè)區(qū)內(nèi)的設(shè)計(jì)也完全不同。舉例來(lái)說(shuō)，在失能老人的生活區(qū)內(nèi)，整個(gè)設(shè)計(jì)更傾向于方便醫(yī)護(hù)人員救治，而活力老人區(qū)域則更有社區(qū)的生活趣味。
值得一提的是，高利澤對(duì)于阿爾茨海默癥（老年癡呆癥）老人的護(hù)理。目前，國(guó)內(nèi)的阿爾茨海默癥輕度患者一般是留在家里修養(yǎng)，病情到達(dá)“失能狀態(tài)”時(shí)送往醫(yī)院。整個(gè)過(guò)程，并不科學(xué)。實(shí)際上，如果得到科學(xué)的精心照料，病程是可以延緩的。因此，這也成了高利澤奮斗的領(lǐng)域。與簡(jiǎn)單粗暴的方式不同，高利澤從起始的建筑設(shè)計(jì)到管理流程等處著手，將這一病癥的護(hù)理分為三個(gè)階段。在病情初期，以延緩老人病情為主，中期，以延緩病情加重為重點(diǎn)，在最終的失能階段，我們將提供特殊護(hù)理，讓老人干凈地，有尊嚴(yán)地活著。
六年適應(yīng)期中法式養(yǎng)老的努力嘗試
實(shí)際上高利澤在2008年就已進(jìn)入中國(guó)。六年來(lái)一直在努力尋找合作伙伴并將這一項(xiàng)目落地。經(jīng)過(guò)對(duì)中國(guó)各個(gè)城市的大量調(diào)研，我們?cè)谘匾u法國(guó)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，將有一整套適合中國(guó)國(guó)情與社會(huì)生活狀況的體系出爐。但是，對(duì)于“優(yōu)雅老去與有尊嚴(yán)地活著”這一理念的貫徹不會(huì)有任何變化，我們?cè)诔啥嫉氖讉€(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將直接由法國(guó)的設(shè)計(jì)師與建筑師操刀，所有的管理人員以及服務(wù)人員將由我們親自培訓(xùn)，而后期的運(yùn)營(yíng)和管理這塊也將由高利澤全權(quán)負(fù)責(zé)。
對(duì)于選擇合作伙伴來(lái)說(shuō)，他們必須是專(zhuān)注于做這一事業(yè)的人，而非將此作為一個(gè)噱頭的人。我們每個(gè)人都會(huì)老去，但我們可以選擇老去的方式，對(duì)我來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)美麗的事業(yè)。
“養(yǎng)老不是賺快錢(qián)的行業(yè)”
●加拿大金楓葉世紀(jì)養(yǎng)老咨詢(xún)公司項(xiàng)目總監(jiān)李坦坦
養(yǎng)老產(chǎn)品多元化尊重人性是前提
在加拿大，比較普遍的養(yǎng)老模式是集中式的公寓型養(yǎng)老。這種養(yǎng)老公寓通常布局在一些成熟的社區(qū)周邊，住這里的老人大多年輕時(shí)就生活在這個(gè)社區(qū)或附近社區(qū)，熟悉周邊環(huán)境和生活方式。老人的活動(dòng)能力基本上分為完全自主、半獨(dú)立、全看護(hù)三個(gè)層面。
養(yǎng)老院以滿(mǎn)足老人活動(dòng)、保健、醫(yī)療為主，有專(zhuān)門(mén)的護(hù)理人員和護(hù)工，根據(jù)不同的護(hù)理需求，制訂不同的護(hù)理等級(jí)。老年人選擇產(chǎn)品類(lèi)型也比較多元化，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力和居住習(xí)慣以及每個(gè)人的個(gè)性有不同選擇。無(wú)論是什么樣的老人，所有針對(duì)老人的服務(wù)前提都是人性的尊重，就像剛才高利澤的負(fù)責(zé)人提到的，讓老人有尊嚴(yán)的活著，是整個(gè)行業(yè)最重要的原則。
養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)是賺快錢(qián)的行業(yè)
養(yǎng)老行業(yè)是個(gè)系統(tǒng)工程，從專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)，到建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等，有一套專(zhuān)業(yè)的系統(tǒng)。硬件方面，用于養(yǎng)老的地產(chǎn)項(xiàng)目，其空間設(shè)計(jì)肯定與普通的項(xiàng)目不同，它需要考慮老人生活的方方面面，除了大家普遍已經(jīng)認(rèn)同的無(wú)障礙設(shè)施外，還有走廊的寬度、轉(zhuǎn)角處的設(shè)計(jì)，甚至包括公共部分的顏色、提示字體的大小等，這些都是需要提前考慮進(jìn)去的；軟件方面，除了專(zhuān)業(yè)人員的陪護(hù)、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)，還包括如何收費(fèi)。以加拿大為例，政府的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)，是按照老人的收入情況來(lái)定的，如果一個(gè)老人的退休金比較高，那么他要進(jìn)入政府提供的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需繳納的費(fèi)用就相對(duì)較高，如果老人退休金比較少，那么即使在相同的養(yǎng)老院里居住，他所交納的費(fèi)用都相應(yīng)要低一些，但他們得到的服務(wù)和照顧都是完全一樣的。
另外就是在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上的管理人員，在加拿大護(hù)工、護(hù)理人員，大多都畢業(yè)于相關(guān)專(zhuān)科學(xué)院，和其他大學(xué)學(xué)科一樣，通過(guò)系統(tǒng)的學(xué)習(xí)才獲得從事這項(xiàng)工作的資格。還有很重要的一點(diǎn)就是養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)問(wèn)題，在加拿大許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)都是分離的，經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的大多是像我們這樣的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，當(dāng)然也有一些物業(yè)產(chǎn)權(quán)擁有者參與到經(jīng)營(yíng)中，但他們基本都不奢望“快錢(qián)”模式，不會(huì)把這個(gè)作為快速收回投資的產(chǎn)業(yè)。
