最近，樓市“跌價”和“拐點”論點多了起來，樓市“崩盤論”也不脛而走。但筆者認(rèn)為，“崩盤論”屬于過度反應(yīng)。2014年可能是內(nèi)地樓市的一個拐點，但不是“跳樓”，而是“下樓”。也就是說，房價會停止上漲，或適當(dāng)下調(diào)，但不會大幅下跌。

價格是由供求關(guān)系決定的。那么，目前房子的需求怎樣？重點需要分析一下剛性需求。

房子的剛性需求主要源于婚齡人口的多少。有統(tǒng)計數(shù)字表明，目前累計將有3.3億人口處于購房階段。而這3.3億人分為兩類，一類是城鎮(zhèn)人口，一類是農(nóng)村人口。最近一次人口普查的結(jié)果，兩者各占一半。約1.6億的城鎮(zhèn)年輕人絕大多數(shù)是獨生子女，兩個人購房還有兩個家庭的經(jīng)濟支持，不算太難。農(nóng)村的這部分年輕人，就算其中有50%的人具有購房能力，也是一個不小的群體。以此來看，未來10年，中國擁有2億多人的住房消費群體。

那么，房子的供應(yīng)量又如何呢？住房用地供應(yīng)量是反映供應(yīng)量的最直接的指標(biāo)。來自國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2013年中國的住房用地供應(yīng)量相當(dāng)于前5年平均實際供應(yīng)量的143%，創(chuàng)歷史新高。也就是說，前5年住房供應(yīng)量小，是造成房價上漲的一個重要因素，今年住房供應(yīng)量增大，會拉低房價。

綜合分析住房的供求關(guān)系可以看出，剛性需求是實實在在的，住房供應(yīng)量是在逐漸增加的，住房投資性需求是在逐漸縮水的。這些因素造就了目前的房地產(chǎn)“換擋期”，就是從快速增長轉(zhuǎn)向理性平穩(wěn)增長。

“換擋期”是一次調(diào)整、整合，是擠泡沫的階段。房價在總體穩(wěn)定的情況下，不排除會在一段時間下跌。下跌的幅度，取決于投資性需求所占的比重，投資性需求占得越多，下跌的幅度會越大。