受貨幣寬松（政策利率下調(diào)，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)以及信貸增長加速）的影響，住房市場的下滑態(tài)勢在2012年年中時得到扭轉(zhuǎn)。但是這一次，政府不太可能還會采取類似的貨幣寬松政策。實際上，央行已經(jīng)汲取了上次教訓(xùn)的經(jīng)驗，轉(zhuǎn)而采取更加有針對性的寬松政策，而不是實施整體寬松的信貸政策國家統(tǒng)計局公布5月份70個城市房價指數(shù)，與上月相比，新房價格下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個。由此可見，5月份有50.0%的城市房價環(huán)比下跌，這也是自2012年6月以來房價下跌城市所占比例最大的一次。平均而言，5月份全國住房價格環(huán)比下降0.2%（而4月份則為環(huán)比上漲0.1%），成為2012年6月以來首次環(huán)比下降的月份。
總體而言，樓市交易活動似乎已經(jīng)結(jié)束了第一季度的急劇下跌之勢，但交易活動仍然比較低迷，市場也面臨著巨大的調(diào)整壓力。
房市調(diào)整受兩方面因素影響最大。首先，近幾年來樓市供大于求。2013年新屋開工面積達到14.6億平方米，遠(yuǎn)高于2013年11.6億平方米的住房銷售面積。房屋供應(yīng)指標(biāo)（即在建居民住宅總建筑面積除以年度售房面積）在2013年年底時達到了4.2.這意味著目前在建的所有房地產(chǎn)項目需要4年多時間才能銷售完畢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3.4年的平均水平。
其次，央行于2013年下半年開始緊縮貨幣政策，使社會融資總量的同比增長率由2013年6月的20.4%一路下降至2014年5月的15.8%。房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道——信托貸款等影子銀行業(yè)務(wù)——受到貨幣政策立場的影響最大。房地產(chǎn)開發(fā)商也因此面臨更高的成本壓力，其信貸獲得能力也受到了更大的限制。
目前的樓市狀況與2012年年初上一輪樓市調(diào)整時有些類似，但這一次的調(diào)整可能會延續(xù)更長時間（2012年的調(diào)整持續(xù)了2-3個季度）。供應(yīng)方面，盡管供大于求的總體程度與2011年年底類似，但這已經(jīng)由一個地區(qū)現(xiàn)象（集中在華東地區(qū)）發(fā)展成為一個全國性的問題：同期西部地區(qū)的房屋供應(yīng)指標(biāo)由2011年的3.74上升到4.40，華中地區(qū)則由3.66上升到3.97。此外，受貨幣寬松（政策利率下調(diào)，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)以及信貸增長加速）的影響，住房市場的下滑態(tài)勢在2012年年中時得到扭轉(zhuǎn)。但是這一次，政府不太可能還會采取類似的貨幣寬松政策。實際上，央行已經(jīng)汲取了上次教訓(xùn)的經(jīng)驗，轉(zhuǎn)而采取更加有針對性的寬松政策，而不是實施整體寬松的信貸政策。
對于房市調(diào)整的最大擔(dān)憂在于它的宏觀影響。房地產(chǎn)投資占到中國固定資產(chǎn)投資總額的25%，同時整個部門占2013年GDP的12.7%，GDP增長率的15.1%。如果加上對相關(guān)行業(yè)的帶動作用，房地產(chǎn)行業(yè)可能貢獻了大約五分之一的GDP。我們的分析表明，房地產(chǎn)投資增長率下降5%，就會拖累GDP增長率下降0.6個百分點（包括直接和間接影響）。在今年頭五個月，房地產(chǎn)投資增長率同比降至14.7%，低于2013年同期的19.8%。如果這一趨勢持續(xù)下去，我們的基本判斷就存在向下調(diào)整的風(fēng)險。從積極的意義上講，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整則有利于對“新中國”部門（如清潔能源、環(huán)境保護、健康醫(yī)療和行業(yè)升級）的投資，為經(jīng)濟再平衡提供支持。
我們對于房價崩盤和房地產(chǎn)貸款逾期違約持續(xù)上升等短期金融風(fēng)險并不十分擔(dān)心。盡管存在供大于求的問題，但在城鎮(zhèn)化發(fā)展和收入增長的推動下，需求仍然較為穩(wěn)固。家庭收入穩(wěn)健的兩位數(shù)增長也降低了房價回調(diào)的破壞性影響：在房價溫和下跌和收入穩(wěn)定增長兩方面因素的綜合作用下，住房支付能力是能夠恢復(fù)的。得益于嚴(yán)格的抵押貸款操作，家庭負(fù)債水平較低以及面向房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險敞口相對較小，金融系統(tǒng)的短期風(fēng)險仍然是可控的。
有觀點認(rèn)為，即使政府取消了房地產(chǎn)調(diào)控措施，但其產(chǎn)生的作用也不會很大。我們并不同意這種觀點，而是認(rèn)為政策調(diào)整可以制止樓市前景的進一步惡化。首當(dāng)其沖的選擇方案就是取消部分城市的購房限制（現(xiàn)在，包括所有一二線城市和部分三線城市在內(nèi)的大約50個城市都采取了限購措施）。如果地方政府再輔以小幅寬松的微調(diào)，效果還會更好。第二個選項是放寬對二次購房者的貸款價值比要求，當(dāng)然我們也承認(rèn)這項措施不太可能得到采納。目前，二次購房者最多只能獲得相當(dāng)于房價40%的貸款，但如果將貸款上限上浮至房價的60%-70%，應(yīng)該可以為那些確實需要升級住房或搬遷的購房者提供一些支持。
