2014年即將過(guò)半，樓市持續(xù)萎靡的成交量、不斷傳來(lái)的地方政府“救市”聲音使新一波“拐點(diǎn)論”、“崩盤(pán)論”的爭(zhēng)議愈發(fā)激烈。

    除了日本野村證券、美國(guó)花旗銀行、英國(guó)巴克萊銀行、法國(guó)興業(yè)銀行等國(guó)外知名金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)辯樓市多空，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大佬也出現(xiàn)預(yù)期分化。樓市未來(lái)前景如何？市場(chǎng)走勢(shì)是V形、W形還是L形？業(yè)內(nèi)共識(shí)是，短期內(nèi)仍取決于政策是否放松、中央是否救市。

樓市多空觀點(diǎn)激辯

    “這次樓市調(diào)整的周期將相當(dāng)長(zhǎng)，現(xiàn)在才剛開(kāi)始?！鼻疤?，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹對(duì)記者表示：“市場(chǎng)定價(jià)權(quán)就掌握在開(kāi)發(fā)商手中，價(jià)格由成交量決定，未來(lái)6個(gè)月內(nèi)不用關(guān)注價(jià)格，因?yàn)閮r(jià)格在僵持，但成交量再跌6個(gè)月，開(kāi)發(fā)商會(huì)大幅度降價(jià)”。

看空樓市的知名開(kāi)發(fā)商并不僅SOHO一家。4月底北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶被傳“全國(guó)樓市將下行”的看空言論；5月底潘石屹拋出“冰山論”；萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖6月也公開(kāi)稱(chēng)，前幾次樓市調(diào)整屬于小周期，現(xiàn)在是房地產(chǎn)市場(chǎng)的大周期到了下降的階段。

    但樓市也從來(lái)不乏樂(lè)觀派。萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮公開(kāi)反駁了“冰山論”，認(rèn)為從城鎮(zhèn)化趨勢(shì)和產(chǎn)品質(zhì)量提升上看，房地產(chǎn)進(jìn)入了“白銀時(shí)代”后仍有很大發(fā)展空間；保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英一直是堅(jiān)定的看多派，認(rèn)為樓市未來(lái)15年都沒(méi)有拐點(diǎn)；新房銷(xiāo)售代理公司高策機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵則認(rèn)為，無(wú)論從土地成本還是從人口流動(dòng)趨勢(shì)看，現(xiàn)在的北京房?jī)r(jià)都是未來(lái)20年的低點(diǎn)。

觀點(diǎn)與自身利益難分

    除了國(guó)內(nèi)大佬對(duì)樓市走勢(shì)的預(yù)期分歧，日本野村證券、美國(guó)花旗銀行、摩根士丹利、英國(guó)巴克萊銀行、法國(guó)興業(yè)銀行等國(guó)外知名金融機(jī)構(gòu)也圍繞中國(guó)樓市爭(zhēng)辯“多空”。

    “對(duì)中國(guó)內(nèi)地如此巨大的一個(gè)市場(chǎng)做出預(yù)測(cè)是非常困難的?！贬槍?duì)各大金融機(jī)構(gòu)眾說(shuō)紛紜的觀點(diǎn)，澳門(mén)大學(xué)政府與公共行政學(xué)系陳定定教授表示，境外的金融機(jī)構(gòu)往往無(wú)法得到第一手?jǐn)?shù)據(jù)，僅靠媒體轉(zhuǎn)載及部分政府公開(kāi)數(shù)據(jù)所得到的分析結(jié)果并不是十分準(zhǔn)確，因此分歧較大也在情理之中。

    全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌則表示，國(guó)外機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)了解程度肯定不及國(guó)內(nèi)業(yè)界，但旁觀者清，有些問(wèn)題反而看得更清楚。

    但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無(wú)論國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)商還是國(guó)外機(jī)構(gòu)，其觀點(diǎn)與其自身利益是捆綁在一起，難以分割的，比如長(zhǎng)期看空樓市的潘石屹，本身并不涉及住宅業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)，而馮侖的萬(wàn)通也屬于“非主流”的技術(shù)型開(kāi)發(fā)商。

    據(jù)了解，雖然投行等研究部都宣稱(chēng)是獨(dú)立機(jī)構(gòu)，但服務(wù)于本公司旗下的基金和其他客戶(hù)的交易是盈利大頭，而一些外資機(jī)構(gòu)和對(duì)沖基金都布局于中國(guó)樓市或股市，不乏希望通過(guò)新一輪市場(chǎng)調(diào)整獲利；而多數(shù)開(kāi)發(fā)商、代理的中介公司也都要通過(guò)銷(xiāo)售房屋獲利。

    值得一提的是，無(wú)論是看空還是看多，各種預(yù)言中都將“政府動(dòng)作”作為最關(guān)鍵的決定因素。

    “如果政府出手救市，那U形反彈就有可能”潘石屹稱(chēng)，但救市將面臨把樓市泡沫吹大的風(fēng)險(xiǎn)，如果只是采取常規(guī)貨幣政策如降息、降準(zhǔn)，則無(wú)法撬動(dòng)大量需求，那這次低谷的時(shí)間將很長(zhǎng)，“U”形很可能成為“L”形。

■ 細(xì)辨派別

看空派

聽(tīng)“冰山”破裂的咔嚓聲

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年6月，全國(guó)半數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下調(diào)，一二手價(jià)格指數(shù)均出現(xiàn)了35個(gè)城市的下調(diào)，價(jià)格與成交量均現(xiàn)拐點(diǎn)，可以說(shuō)是兩年來(lái)第一次出現(xiàn)這一現(xiàn)象。據(jù)此，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了加速調(diào)整的跡象。

    事實(shí)上，早在今年2月，香港有媒體就分析稱(chēng)，中國(guó)樓市已經(jīng)“聽(tīng)到了冰山碎裂的咔嚓聲”。該評(píng)論文章引用業(yè)內(nèi)多位地產(chǎn)大佬的觀點(diǎn)為自己佐證，并且認(rèn)為中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)如果再不建立長(zhǎng)效機(jī)制，將會(huì)同美國(guó)或者當(dāng)年的日本一樣，以慘烈收?qǐng)觥?

    隨后，國(guó)外各大金融機(jī)構(gòu)又集體拋出了樓市“崩盤(pán)論”。先是野村證券認(rèn)為，住房市場(chǎng)的供應(yīng)過(guò)剩和開(kāi)發(fā)商融資困難一起導(dǎo)致了樓市的冷卻。野村證券首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Zhiwei Zhang（張智威）認(rèn)為: “中國(guó)樓市面臨的最大危險(xiǎn)是過(guò)度投資，房地產(chǎn)行業(yè)的痛苦調(diào)整不可避免?！?而法國(guó)興業(yè)銀行中國(guó)經(jīng)濟(jì)師姚煒近期也預(yù)計(jì)，此次房地產(chǎn)調(diào)整時(shí)間可能比過(guò)去要長(zhǎng)，且調(diào)整過(guò)后房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)惡性反彈的情況。

看漲派

歷經(jīng)風(fēng)雨癡心不改

    仍然有部分國(guó)外金融機(jī)構(gòu)對(duì)此持樂(lè)觀態(tài)度。比如，全球最大的英國(guó)巴克萊銀行就依然堅(jiān)持力挺中國(guó)樓市?！耙?yàn)樗匾?，所以不能倒下?！痹撔蟹治龇Q(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一，其本身加上帶動(dòng)上下游行業(yè)對(duì)中國(guó)GDP所做的貢獻(xiàn)接近于20%，以至于中國(guó)政府不會(huì)放任其“倒下”，而是會(huì)在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)出手穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。

    本月6日，世界銀行《中國(guó)經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)報(bào)》的主要作者、高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家司克禮也發(fā)表觀點(diǎn)，認(rèn)為中國(guó)樓市的降溫目前來(lái)講只是出現(xiàn)在部分需求過(guò)剩、經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)調(diào)整的二線(xiàn)城市，是一個(gè)區(qū)域性問(wèn)題，而非周期性調(diào)整。不過(guò)他也警告說(shuō)，房地產(chǎn)等行業(yè)如果出現(xiàn)資本成本突變或融資困難，可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)活動(dòng)大幅減少。

審慎派

淺V？深V？

    還有一派的觀點(diǎn)較溫和，他們既不認(rèn)為屬于中國(guó)樓市的凜冬將至，也不否認(rèn)“盛夏”已經(jīng)過(guò)去。

    目前，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為市場(chǎng)的下行趨勢(shì)已經(jīng)確認(rèn)，今年樓市‘V形底’的深度將取決于政府對(duì)GDP7.5%左右既定目標(biāo)的追求度。如果7.5%的目標(biāo)是一定要達(dá)到的，那么，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“V形底”就會(huì)比較淺，如果政府對(duì)7.5%目標(biāo)的追求不那么強(qiáng)烈，“V形底”就會(huì)比較深。

    對(duì)此，瑞銀集團(tuán)策略師Kim Wright表示，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“漲幅會(huì)變得緩慢，但不會(huì)崩潰?！彼J(rèn)為，今年中國(guó)樓市的銷(xiāo)售量增幅將會(huì)減緩至個(gè)位數(shù)漲幅，而房?jī)r(jià)上漲幅度也會(huì)調(diào)整至0-5%之間。

    而日本瑞穗證券財(cái)政分析師Alan jin也持相似觀點(diǎn)，“他們（政府）不想看見(jiàn)地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰，但是也不希望它過(guò)熱，因此嘗試著確保平衡是他們所能做的最好選擇?！?

    據(jù)IMF近期調(diào)查顯示，包括中國(guó)在內(nèi)，很多新興市場(chǎng)國(guó)家中，房?jī)r(jià)和抵押貸款增長(zhǎng)迅速，去年中國(guó)的房?jī)r(jià)增幅為9%，已有跡象表明在中國(guó)的大城市房地產(chǎn)業(yè)存在過(guò)熱現(xiàn)象。IMF全球副總裁朱民警告稱(chēng)，政府需采取措施，以應(yīng)對(duì)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。