一、土地價款計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅存在問題
1、企業(yè)取得土地使用權所支付的價款難以確認。企業(yè)通過招拍掛方式競得土地使用權，其土地價值包括土地出讓價和為取得土地使用權而繳納的相關稅費、以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。但在日常征管工作中發(fā)現(xiàn)，地方政府出于招商引資的需要，往往以較低的地價甚至零地價換取投資，企業(yè)實際繳納的土地價款與招拍掛時成交價款往往差別較大，為計入房產(chǎn)原值的土地價款確認增加了難度。
2、納稅人對計稅依據(jù)理解不透徹，或出于各種原因，在一些情形下，會出現(xiàn)土地價款不能及時并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅情況。有的企業(yè)在重組后，在計稅房產(chǎn)原值中往往會忽略無形資產(chǎn)地價。有的企業(yè)以房產(chǎn)和土地使用權分別作價進行股權投資，被投資企業(yè)成為新的房產(chǎn)稅納稅人后，也會出現(xiàn)忽視地價并入房產(chǎn)原值問題。有的企業(yè)出于不同目的，委托房地產(chǎn)評估機構對企業(yè)擁有的房地產(chǎn)進行評估，然后根據(jù)評估結果調(diào)整有關賬戶金額，對于調(diào)增的情況不能及時計征房產(chǎn)稅，仍按老的計稅依據(jù)繳納房產(chǎn)稅。
3、稅務機關實際征管不能完全到位。由于納稅人對政策不理解，配合不夠，稅務機關得到的地價信息不能保證準確；稅務機關獲取地價信息渠道還不暢，特別是與相關評估機構之間的協(xié)調(diào)合作還不夠；少數(shù)基礎資料核實人員在進行稅源調(diào)查和基礎事項核實過程中責任心不強，不能克服困難，全面排查，摸清實際情況。
二、土地價款計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的相關建議
1、對于企業(yè)通過招拍掛方式競得土地使用權中政府承擔或者減免地價款的情況，在查看企業(yè)競得土地使用權后與國土部門簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》所確認的出讓價格，土地使用權過戶中所繳納的相關稅費以及取得土地使用權初期所發(fā)生的開發(fā)費用同時，要求企業(yè)提供土地出讓金收據(jù)、與政府部門簽訂的相關補充協(xié)定以及政策減免相關依據(jù)等，綜合確定地價總額，并依法計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。對企業(yè)將地價總額計入無形資產(chǎn)，將差額部分計入資本公積（或營業(yè)外收入），或者只將實際支付的出讓金及其相關稅費計入無形資產(chǎn)，差額部分不入賬的，都按地價總額依政策規(guī)定并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。
2、針對企業(yè)通過招拍掛方式競得土地使用權土地價款確認困難問題，能參照財稅〔2004〕134號關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知和國稅函〔2005〕436號關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復要求?！皩Τ惺車型恋厥褂脵嗨鶓Ц兜耐恋爻鲎尳?，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。”按照這一政策精神，建議由財政部和國家稅務總局能夠明確不得因減免土地出讓金，而減免計入房產(chǎn)原值的土地價款，方便基層操作，同時也規(guī)范國有土地出讓管理。
3、加強對納稅人政策業(yè)務培訓和宣傳，在每年年初的房土信息調(diào)查前，組織企業(yè)財務人員進行專項培訓，將財稅〔2010〕121號文件的規(guī)定以及稅務部門在具體實踐中發(fā)現(xiàn)的問題進行詳細講解，讓納稅人理解接受政策，自覺履行納稅義務。在房土信息調(diào)查核實中，要求稅務人員加大重組、房土股權投資等重點核查，對發(fā)生重組業(yè)務的，將合并雙方的地價作為無形資產(chǎn)單獨入賬，并入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。對房土股權投資的，重點檢查企業(yè)的投資協(xié)議與資產(chǎn)評估報告等資料，仔細查看被投資企業(yè)地價的入賬科目與金額，凡計入無形資產(chǎn)的，應并入房產(chǎn)原值計征房稅。另外在實地核查中，除了檢查企業(yè)“固定資產(chǎn)—房屋”的增減變化情況外，還應注意檢查企業(yè)的“無形資產(chǎn)”明細賬。
4、充分利用綜合治稅體系，發(fā)揮第三方主題數(shù)據(jù)庫的應有作用，不斷強化稅收風險管理。在定期召開社會綜合治稅成員單位聯(lián)席會議的基礎上，加強與國土、房地產(chǎn)管理部門工作協(xié)作，擴大信息共享范圍，及時傳遞新增的地價信息、房產(chǎn)證信息等。建立與各類評估機構之間的溝通聯(lián)系制度，完善協(xié)稅護稅網(wǎng)絡。加大相關風險模型的適用性改進，對預加工的外部及稅務機關征管系統(tǒng)獲取的納稅人涉稅數(shù)據(jù)，采取人機結合方式，進行比對分析，定期有計劃的將房土涉稅風險推送管理分局進行應對，嚴格風險應對質(zhì)量考核，同步強化基礎核實的責任考評。
