隨著市場(chǎng)走勢(shì)的撲朔迷離，愈來愈多人用微信、微博、e-mail、電話、當(dāng)面等各種方式“拷問”我：現(xiàn)在到底該買還是該賣房？讓我既感動(dòng)又感慨，中國(guó)房地產(chǎn)真是牽動(dòng)千家萬戶的心啊！

　　基于“授人以魚，不如授人以漁”的普世觀念，本文以通俗、易懂，不賣弄數(shù)據(jù)的表述方式，讓讀者能清楚了解、掌握中國(guó)房地產(chǎn)的本質(zhì)，及其與國(guó)外房地產(chǎn)的異同之處， 以便未來樓市發(fā)生任何風(fēng)吹草動(dòng)時(shí)，有個(gè)簡(jiǎn)單的判斷基礎(chǔ)，而不致人云亦云或不知所措。

　　首先要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)的主流價(jià)值是自用，這在全世界大體相同。也正因?yàn)槿绱?，?dāng)有人把房地產(chǎn)與股票相提并論，煞有介事地表示：既然股價(jià)可以崩盤，房地產(chǎn)為什么不可以？我覺得可笑。因?yàn)閮烧咧g天差地別！

　　房產(chǎn)類似股市中的“庫藏股”？

　　股價(jià)可以腰斬再腰斬，肇因于股票是純粹的投機(jī)、投資工具，買是為了賣，以賺取中間價(jià)差為目的，一旦過度炒作或脫離國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體質(zhì)，便容易陷入暴起暴跌之窘境與惡性循環(huán)中，難以自拔。這在中國(guó)尤其突出——由于多數(shù)上市公司習(xí)慣性讓股民承擔(dān)虧損風(fēng)險(xiǎn)，獲利時(shí)又不分配股息、紅利，于是使股市與賭場(chǎng)、賭馬無異，易跌而難漲。

　　房地產(chǎn)則明顯不同。根據(jù)國(guó)際慣例，只要不以自住、置產(chǎn)為目的之購買超過20%，就被認(rèn)為出現(xiàn)泡沫，銀行放貸便開始趨于保守，從而形成自我約束機(jī)制。而購房目的至少有投機(jī)、投資、置產(chǎn)、自用、炫富、身份識(shí)別平臺(tái)等六種類型，其中只有投機(jī)、投資如同股票般，快速進(jìn)入市場(chǎng)買賣，其他則持有時(shí)間往往不少于8年，甚至更長(zhǎng)到屋主視為遺產(chǎn)贈(zèng)予子女。形同上市公司主要股東為確保經(jīng)營(yíng)權(quán)，不進(jìn)入市場(chǎng)流通的“庫藏股”。

　　在這種情況下，100套房子售出，可能只有20套上下的“貨源”會(huì)在相對(duì)短的時(shí)間重新流入市場(chǎng)。與股票幾乎是“隨買隨賣”的全流通狀態(tài)，有天壤之別！自然造就房產(chǎn)易漲難跌的特性。

　　城市地位由房?jī)r(jià)決定？

　　那么何以此一特性在中國(guó)更為“變本加厲”呢？主要原因是全中國(guó)960萬平方公里土地盡歸政府所有。從而導(dǎo)致地方政府基于土地財(cái)政的需要，有誘因與動(dòng)力不斷推升房地價(jià)向上攻堅(jiān)，甚至不惜高薪酬聘請(qǐng)策劃大師協(xié)助拉抬城市地位，以助推房?jī)r(jià)躥升能量。這才是市場(chǎng)會(huì)鬧出某些偽專家出格言論“房?jī)r(jià)不破x萬，城市很丟臉”的根本原因。

　　因此，我始終反對(duì)許多人對(duì)調(diào)控失敗的判斷，認(rèn)為是與市場(chǎng)走勢(shì)背道而馳的惡果。其實(shí)相當(dāng)程度上，是地方并未落實(shí)執(zhí)行，甚至逆向操作的必然。

　　透過上述分析，我們可以得出一個(gè)簡(jiǎn)單的結(jié)論：在正常情況下，房?jī)r(jià)本來就易漲難跌了，更何況中國(guó)由于土地都在政府手里，轉(zhuǎn)手便能變現(xiàn)，對(duì)地方政府來說形同坐擁取之不盡、用之不竭的金山銀山，這也是外國(guó)學(xué)者參不透中國(guó)經(jīng)濟(jì)始終“看回不回”的真相。而在沒有足夠監(jiān)督力量的情況下，各種匪夷所思的狀況都可能發(fā)生，便在情理之中，房哥、房嫂也罷，周久耕“禁降令”也罷，莫不是小兒科！這就是中國(guó)房地產(chǎn)的本質(zhì)，不管你接受或不接受。

　　大漲小回，鋸齒向上

　　亦即在購房需求被榨干之前，房?jī)r(jià)欲跌不易。這也是樓市歷經(jīng)十余年暢旺，近期始陷入拐奌的原因——部分二線、多數(shù)三線及以下城市因過度開發(fā)，供給嚴(yán)重超載，使需求陷于枯竭，只能以時(shí)間換取空間。寫到這里，或許有人會(huì)問，上述提及“在正常情況下，房?jī)r(jià)易漲難跌”，那么在不正常情況下呢？

　　當(dāng)然房?jī)r(jià)也確實(shí)存在跌價(jià)甚至大范圍崩盤的可能，譬如：發(fā)生類似2008年國(guó)際金融海嘯；再譬如：發(fā)生大規(guī)模戰(zhàn)爭(zhēng)，導(dǎo)致市場(chǎng)不存在需求，崩盤同樣在所難免。除此之外，房?jī)r(jià)走勢(shì)以“大漲小回、鋸齒向上”為主旋律。