[摘要]7月18日，有網(wǎng)絡(luò)傳言稱，上海的部分區(qū)限購令已“松綁”。而在上海市政府新聞發(fā)布會上，市政府新聞發(fā)言人徐威現(xiàn)場作出簡短回應(yīng)，稱上海一直以來嚴格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)政策，不存在放寬限購的問題。

近日，國家統(tǒng)計局公布全國70個大中城市房價指數(shù)情況。數(shù)據(jù)顯示，6月份新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市多達55個，二手住宅價格環(huán)比下降的城市也增加到52個。自2011年1月開始統(tǒng)計，此次為70大中城市房價數(shù)據(jù)下跌范圍最大的一次。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)走勢看，行業(yè)依然處于下行通道，且累計同比增速逐月下降。從市場銷售情況來看，上半年，全國商品房銷售額31133億元，同比下降6.7%。雖然降幅比1~5月份收窄1.8個百分點，但整個上半年均處于下滑區(qū)間。

有業(yè)內(nèi)表示，今年樓市降溫的幅度遠遠大于預(yù)期。70個城市中，近八成城市出現(xiàn)了價格下跌，這暗示今年樓市已經(jīng)迎來了一個小拐點。

樓市成交全面下滑

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一線城市中，除北京新建住宅外，其他新建住宅、二手房住宅指數(shù)全面下調(diào)，樓市降溫從點到塊已經(jīng)覆蓋到面。全面降溫開始。

隨著整體市場的疲軟，各地開始逐步“松綁”樓市調(diào)控。越來越多的二三線城市開始傳出限購松綁的消息。

同樣的壓力也來自一線城市。有報告顯示，6月份，一線城市新建商品住宅成交均價為22969元/平方米，環(huán)比減少0.4%，同比增長6.1%。顯然，6月份市場成交繼續(xù)疲軟，房企需要一定的降價讓利活動來沖刺半年銷售目標(biāo)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，盡管有上述松綁措施，但其對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。

同時，上半年大多數(shù)房企銷售金額同比下滑，能夠完成全年銷售業(yè)績指標(biāo)的企業(yè)僅為少數(shù)。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，目前降溫的態(tài)勢是階段性的變化，不是大周期的極值點，但仍然會持續(xù)到明年下半年。

去庫存成下半年主基調(diào)

目前的市場狀況和庫存壓力有很大關(guān)系。截至6月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米，環(huán)比增長2.8%，同比增長22.9%。庫存再創(chuàng)歷史新高。同時，這35個城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場需要用18.1個月的時間才能消化完這些庫存。5月份，該存銷比數(shù)值為16.4。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也表明了庫存壓力。6月末，全國商品住宅待售面積同比增長25%，較5月末增幅繼續(xù)上升。

面對這樣的壓力，有業(yè)內(nèi)表示，積壓的樓盤難以有效地轉(zhuǎn)化成房企銷售金額，進而影響了地方政府的財政收支。最值得擔(dān)憂的是，購房者會因為庫存的積壓，而進一步延緩入市的節(jié)奏。

東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬表示，房企庫存量都比較大，在二三線城市庫存量更大。未來房企拿地也會更謹慎。

據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部測算，在今年一季度23家A股上市樣本房企中，僅3家房企資金鏈處于寬松狀態(tài)，8家房企資金鏈相對安全，12家房企資金鏈緊繃，短期資金覆蓋率低于0.8，為近8年以來資金鏈緊繃房企個數(shù)最多的一個季度。其中有2家房企短期資金覆蓋率低于0.3。從貨幣資金與總資產(chǎn)比例來看，目前房企現(xiàn)金流情況降至近年低點0.11，形勢亦不容樂觀。

張宏偉預(yù)計，2014三季度，開發(fā)企業(yè)仍然要堅持“跑量”的基本原則，“千方百計消化庫存”，堅持以現(xiàn)金為王。尤其是上市房企，由于6月份半年報“搶收”不力，第三季度在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企“以價換量”的行為讓當(dāng)前的市場態(tài)勢更加明朗化，預(yù)計在三季度里樓市“降價潮”會真正來臨。