[摘要]但購(gòu)買房產(chǎn)往往都是投資未來(lái)。面對(duì)相同的市場(chǎng)環(huán)境，有投資前瞻性的專家往往能看到不一樣的風(fēng)景。

今年上半年樓市明顯偏冷，全國(guó)住宅成交面積大幅下降了18.9%；十大城市二手房總成交32.29萬(wàn)套，較去年同期大幅下跌了41.77%；全國(guó)商品房新開(kāi)工面積為8.01億元，也同比下降了16.4%。沒(méi)錯(cuò)！上半年市場(chǎng)在下滑，而且是大幅下滑。這也是大多數(shù)人對(duì)市場(chǎng)的判斷和感受。

但購(gòu)買房產(chǎn)往往都是投資未來(lái)。面對(duì)相同的市場(chǎng)環(huán)境，有投資前瞻性的專家往往能看到不一樣的風(fēng)景。7月16日秦虹主任在博鰲論壇就拋出“房地產(chǎn)市場(chǎng)新常態(tài)是波動(dòng)，下半年樓市將轉(zhuǎn)好”的判斷。

當(dāng)然，每個(gè)人都有自己的判斷。我個(gè)人非常認(rèn)同秦主任的觀點(diǎn)。無(wú)論從城鎮(zhèn)化率亦或是人口紅利等，當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)整與崩盤還相距甚遠(yuǎn)。這一輪調(diào)整更多的僅是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，或者說(shuō)樓市階段性的消化不良。從住建部陳政高部長(zhǎng)的三點(diǎn)意見(jiàn)也能看：“千方百計(jì)的消化庫(kù)存；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施?！?

也恰恰因?yàn)槭袌?chǎng)的深度觀望，為部分有前瞻眼光的投資者提供了最佳窗口期。從大的方向而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)整將呈現(xiàn)大U型的走勢(shì)。但各個(gè)城市的U型底部的長(zhǎng)度各不相同。一線城市的調(diào)整時(shí)間相對(duì)較短，二三線城市的調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng)。尤其是對(duì)于一線城市的北京，基于得天獨(dú)厚的醫(yī)療、教育、文化等配套資源，其投資窗口期更是有限，短則幾個(gè)月，長(zhǎng)則半年，而現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去了2個(gè)月。看看中指數(shù)據(jù)的數(shù)字也能佐證相關(guān)判斷，6月份北京商品住宅(不含保障房)市場(chǎng)成交均價(jià)為26,232元/㎡，環(huán)比上漲7.9%，同比上漲14.38%。6月份北京商業(yè)市場(chǎng)共成交15.24萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)了63.87%，同比上漲了96.14%。

數(shù)據(jù)的背后往往是市場(chǎng)邏輯的梳理。之所以判斷下半年會(huì)好于上半年，主要基于信貸市場(chǎng)放寬、地方政府松綁以及開(kāi)發(fā)商促銷這三大驅(qū)動(dòng)力。

首先，這一輪市場(chǎng)調(diào)整起源于信貸市場(chǎng)的收緊，但下半年信貸環(huán)境會(huì)明顯好于上半年。一者，中央的信貸投放已經(jīng)從過(guò)去的年度管理調(diào)整為當(dāng)前的月度管理和額度管理，信貸投放的實(shí)效性和靈活性將增強(qiáng)；二者，基于上半年經(jīng)濟(jì)增速的不樂(lè)觀，下半年政府的微刺激將會(huì)更加密集出臺(tái)。甚至不排除降低利率的可能。

其次，此前限購(gòu)的49個(gè)城市中，截止到目前已經(jīng)有超過(guò)12個(gè)城市確定取消或者放寬了限購(gòu)。典型的城市如武漢，已經(jīng)不再限購(gòu)大戶型；呼和浩特已正式取消限購(gòu)；蘇州更徹底的開(kāi)放90㎡的大戶型和90㎡以下的精裝小戶型；重慶對(duì)于90㎡以下的貸款首付比例降至20%；鄭州推出住房公積金組合貸；蕪湖允許二套房申請(qǐng)貼息貸款；北京公積金提取從一年一次提高至3個(gè)月一次等。預(yù)計(jì)下半年地方政府各種曲線救市的政策將陸續(xù)出臺(tái)。限購(gòu)的取消將推高成交量和市場(chǎng)活躍度。

最后，下半年品牌開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)促銷的現(xiàn)象將更多。雖然市場(chǎng)成交低迷，但上市房企的高管絕不敢在年中就下調(diào)今年的銷售目標(biāo)，否則資本市場(chǎng)會(huì)用腳投票。更有可能的是在近期選擇一兩個(gè)項(xiàng)目降價(jià)沖全年的銷售業(yè)績(jī)，尤其是選擇個(gè)別非核心區(qū)域的、降價(jià)能大幅去化的樓盤或個(gè)別項(xiàng)目的尾房。如近期熱銷的昌平區(qū)的首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐，通過(guò)一萬(wàn)抵減三萬(wàn)以及老客戶帶新客戶大幅優(yōu)惠等變相降價(jià)的方式，提升銷售業(yè)績(jī)。

總體而言，今年下半年對(duì)于一線城市的投資者而言是最佳的窗口期。對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者而言，今年下半年也是購(gòu)買資產(chǎn)的好機(jī)會(huì)。而6月份全國(guó)商品房成交面積環(huán)比上漲超過(guò)40%，是下半年預(yù)期好于上半年的開(kāi)端吧。