[摘要]實(shí)際上，佛山此前松綁的呼聲就很高，這與當(dāng)?shù)氐男枨蠼Y(jié)構(gòu)和庫(kù)存壓力有關(guān)系。佛山的外來(lái)人口比較多，部分群體積累了比較高的支付能力。

取消限購(gòu)樓市仍難回暖

一線城市“不差錢”不松綁

根據(jù)佛山市住建局提供的消息，從8月7日凌晨開(kāi)始，佛山在全市范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整完善。至此，佛山成為廣東省內(nèi)首個(gè)宣布松綁限購(gòu)的城市。

業(yè)內(nèi)告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，實(shí)際上，佛山此前松綁的呼聲就很高，這與當(dāng)?shù)氐男枨蠼Y(jié)構(gòu)和庫(kù)存壓力有關(guān)系。佛山的外來(lái)人口比較多，部分群體積累了比較高的支付能力。此類群體在限購(gòu)政策下顯得很脆弱，往往不符合限購(gòu)條件而無(wú)法入市。目前通過(guò)放松限購(gòu)，此類約束得到取消，能夠利好此類群體的積極入市。

盡管市場(chǎng)對(duì)于取消一線樓市限購(gòu)的呼聲漸起，不過(guò)一線城市仍然難言松綁。8月6日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于網(wǎng)絡(luò)流傳深圳將取消限購(gòu)的情況說(shuō)明》，表明將嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也指出，一線城市房子供不應(yīng)求的情況仍在持續(xù)，不宜放松限購(gòu)。

在一線樓市堅(jiān)決“不松綁”的同時(shí)，二三線樓市降價(jià)導(dǎo)致恐慌情緒逐漸蔓延，越來(lái)越多的購(gòu)房者對(duì)于一線樓市持觀望態(tài)度?！拔蚁朐俚鹊瓤?，這幾個(gè)月房產(chǎn)中介頻頻打電話讓我去看房，這說(shuō)明賣房者越來(lái)越多。”北京（樓盤(pán)）一位準(zhǔn)備入手購(gòu)買二手房的投資者表示，“現(xiàn)在是買方市場(chǎng)，看清形勢(shì)才能跟賣房者討價(jià)還價(jià)?！?

一線城市松綁無(wú)望

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至8月6日，全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市中，已有17個(gè)城市官方發(fā)文確認(rèn)取消限購(gòu)，包括呼和浩特、濟(jì)南、蘇州、南寧、?？凇⑽靼?、無(wú)錫、石家莊等。另外，還有11個(gè)城市仍在堅(jiān)守限購(gòu)，包括上海、北京、廣州、深圳、臺(tái)等。

如果說(shuō)解除限購(gòu)是救市的信號(hào)，那么不可否認(rèn)的是，越來(lái)越多的重點(diǎn)城市顯露出迫切救市的心愿。今年以來(lái)，四個(gè)一線城市庫(kù)存均出現(xiàn)了上升，庫(kù)存去化周期明顯延長(zhǎng)，從過(guò)去12個(gè)月以下水平上升到13個(gè)月以上水平。此類城市也開(kāi)始出現(xiàn)樓盤(pán)滯銷的現(xiàn)象。因此，北上廣深四個(gè)一線城市，限購(gòu)限貸政策能否松綁，成為政策和市場(chǎng)層面關(guān)注的焦點(diǎn)。

對(duì)此，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來(lái)，全國(guó)超過(guò)15個(gè)城市已經(jīng)放松了限購(gòu)，以二三四線城市為主。然而，一線城市在限購(gòu)方面，政策依然堅(jiān)挺?！半m然上海、廣州也在近期出現(xiàn)局部放松限購(gòu)的傳聞，不過(guò)一線城市今年內(nèi)基本沒(méi)放松限購(gòu)的可能。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受記者采訪時(shí)表示。

與此同時(shí)，合富輝煌市場(chǎng)首席分析師黎文江也表示，至少今年內(nèi)，一線城市無(wú)放松限購(gòu)的可能。

“尤其是北京，今年不具備放寬或取消限購(gòu)的基本條件。”郭毅說(shuō)道，“今年前7個(gè)月土地出讓收入就超過(guò)1200億元，比2011年和2012年都多，這方面沒(méi)有壓力。另外，北京地方財(cái)政收入的增速也保持在百分之十幾，而且北京二手房和新房成交量在7月有所升溫，這三點(diǎn)決定了今年放開(kāi)的可能性不大?！?

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至6月20日，北京樓市庫(kù)存為80844套，這是2013年初北京樓市庫(kù)存跌破8萬(wàn)套后，再次回歸8萬(wàn)套以上，創(chuàng)下近18個(gè)月新高。而2012年4月份，北京的庫(kù)存量為9.1萬(wàn)套。也就是說(shuō)，當(dāng)前北京樓市庫(kù)存未達(dá)到2012年上半年的高位。

對(duì)此，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志也認(rèn)為，北京今年的住宅市場(chǎng)不會(huì)比2011年差?！?011年，北京市純商品房成交只有5.8萬(wàn)套，但今年預(yù)計(jì)會(huì)增長(zhǎng)到7.5萬(wàn)以上。今年上半年，北京市純商品住宅成交2.4萬(wàn)套，已經(jīng)記錄在案，今年還有3萬(wàn)套上市的自住房。雖然自住型商品房可能會(huì)出現(xiàn)棄選的情況，但這些產(chǎn)品最終都會(huì)被消化掉。如果下半年北京市能保持與上半年同樣的商品房成交量，今年整體市場(chǎng)都不錯(cuò)?！?

據(jù)北京市公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，北京市地方公共財(cái)政預(yù)算收入2182.5億元，同比增長(zhǎng)11.1%，順利完成了過(guò)半任務(wù)。北京市財(cái)政局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人韓杰表示，2013年土地收入的增加，和土地市場(chǎng)比較好有關(guān)系。不過(guò)，根據(jù)2013年測(cè)算，北京土地收入可用預(yù)算只占政府“三本預(yù)算”（指政府性基金、公共財(cái)政預(yù)算、國(guó)資預(yù)算）整體的8%?！皳Q句話說(shuō)，北京財(cái)政收入沒(méi)有依賴土地收入?！惫愀嬖V記者。

“舉個(gè)例子來(lái)看，截至目前，上海新建住宅庫(kù)存一度突破1150萬(wàn)平方米，創(chuàng)2011年限購(gòu)以來(lái)的庫(kù)存新高。但實(shí)際上上海對(duì)土地財(cái)政的依賴程度較低，主要GDP來(lái)源為金融和服務(wù)業(yè)，樓市庫(kù)存壓力不足以增加政府的財(cái)政壓力?！鄙虾Ｄ辰鹑跈C(jī)構(gòu)房地產(chǎn)研究人士告訴記者，因此，對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，至少在今年內(nèi)，都無(wú)放松限購(gòu)的可能。

除此以外，嚴(yán)躍進(jìn)還告訴記者，一步到位的放松做法并不現(xiàn)實(shí)。一線城市的樓市調(diào)控政策還不能輕易地解除，否則容易引發(fā)樓市秩序混亂。但基于目前樓市周期性的調(diào)整節(jié)奏，對(duì)一線城市政策進(jìn)行微調(diào)的時(shí)機(jī)也逐漸成熟。

“因此，基于對(duì)政策的反思進(jìn)行微調(diào)則顯得很有必要。關(guān)鍵是要把控兩點(diǎn)：一是落實(shí)市場(chǎng)化的原則，即用差異化的思路、財(cái)稅金融的手段來(lái)進(jìn)行調(diào)控。二是要拯救并激活曾被壓抑的購(gòu)房需求，真正讓支付能力得到釋放，并加速樓市資源的循環(huán)。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

同時(shí)，陳志也認(rèn)為，隨著今年上半年土地市場(chǎng)表現(xiàn)不差，而北京市稅收數(shù)據(jù)也不錯(cuò)來(lái)看，這意味著北京政府會(huì)適時(shí)適度進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整?！氨热?，原來(lái)住宅一頭獨(dú)大，現(xiàn)在會(huì)更均衡轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)或者園區(qū)產(chǎn)業(yè)上?！?

下行壓力加大

成交滯緩，庫(kù)存高導(dǎo)致政府救市心切。那么，取消限購(gòu)，是否會(huì)給樓市帶來(lái)回暖的可能性呢？

太平洋證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師周炯認(rèn)為，限購(gòu)政策對(duì)不同城市的影響不盡相同。對(duì)于一些受限購(gòu)影響較大的城市來(lái)說(shuō)，松綁后的反彈會(huì)大一些，反之影響就很小。總體而言，限購(gòu)松綁對(duì)樓市整體的成交量影響不會(huì)太大。

“隨著地方松綁限購(gòu)，部分地區(qū)出現(xiàn)了短期集中網(wǎng)簽量上升帶來(lái)的"小陽(yáng)春"，但隨著批量的消化，放松限購(gòu)并未對(duì)地方樓市帶來(lái)較大影響?！鄙虾Ｄ辰鹑跈C(jī)構(gòu)人士告訴記者，目前在已經(jīng)放松限購(gòu)的城市中，庫(kù)存周期少則十二三個(gè)月，多則達(dá)到了37個(gè)月，市場(chǎng)壓力較為明顯。綜合多個(gè)已經(jīng)放松限購(gòu)一個(gè)月以上的城市樓市成交看，并未對(duì)成交起到明顯的刺激作用。

“就拿佛山來(lái)說(shuō)，目前佛山的新房庫(kù)存量達(dá)到了600萬(wàn)平方米，這意味著還有那么多房子沒(méi)有賣出，不會(huì)一下子就消化掉。另一方面佛山未來(lái)可開(kāi)發(fā)的新房也比較多，供求關(guān)系決定了房子并不奇貨可居，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買者也相對(duì)理性?！狈鹕绞蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)駱儀克分析稱，因此，放松限購(gòu)，樓市成交和價(jià)格并不會(huì)呈現(xiàn)瘋漲的態(tài)勢(shì)。

郭毅告訴記者，限購(gòu)放松之后首先是交易量的上升，交易量上升后造成的必然結(jié)果是價(jià)格上揚(yáng)，但主要是影響購(gòu)房者的預(yù)期，預(yù)期市場(chǎng)上行，就會(huì)有很多人進(jìn)場(chǎng)，可是，現(xiàn)在主要是預(yù)期下行，有需求的人擔(dān)心以后房?jī)r(jià)下降所以持幣觀望?？傮w而言，限購(gòu)松綁對(duì)整體成交量影響不會(huì)太大，因?yàn)槟壳巴顿Y和投機(jī)型購(gòu)房需求仍處于被遏制狀態(tài)。

與此同時(shí)，北京一位不愿具名的金融業(yè)人士告訴記者，目前來(lái)看，取消限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)成交的刺激并不明顯，多數(shù)依舊低迷，僅個(gè)別明文調(diào)整限購(gòu)城市成交量回升，但幾乎是短期沖高后又快速回落?！皳Q句話說(shuō)，多地取消限購(gòu)的政策至今并未收到強(qiáng)有力的效果?！?

值得注意的是，有市場(chǎng)人士認(rèn)為，就目前而言，限購(gòu)松綁不會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體下行趨勢(shì)。今年下半年，房地產(chǎn)類資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，二三線城市松綁限購(gòu)尚不足以扭轉(zhuǎn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體局面，在一線城市限購(gòu)松綁并無(wú)可能的情況下，房地產(chǎn)依舊有下拐跡象，而明年或?qū)⑹侵匾荒辍?

然而，也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，從目前市場(chǎng)看，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)漲幅放緩，地方政府對(duì)房地產(chǎn)依賴度明顯上升。在此背景下，地方政府干預(yù)推進(jìn)動(dòng)力增加，各地救市熱情將持續(xù)上漲。預(yù)計(jì)在貸款松動(dòng)下，樓市或呈現(xiàn)部分回暖，而這一做法或引起其他城市的跟風(fēng)。