全面取消限購(gòu)政策的兩步走措施，已初步完成了對(duì)樓市調(diào)控政策的首輪松綁，而市場(chǎng)也以高漲的成交熱情響應(yīng)了政策的變化與調(diào)整?，F(xiàn)在大家最關(guān)心的就是這股壓抑已久被瞬間激發(fā)的樓市激情能持續(xù)多久，杭州樓市的未來(lái)又是什么走向？對(duì)此，幾位極為資深的業(yè)內(nèi)大佬們大膽提出了自己的判斷和猜想。
可以有期望，但不可以有奢望
最近樓市政策紛紛調(diào)整，限購(gòu)取消限貸放松，這雖然是預(yù)期之內(nèi)的事情，但是它的到來(lái)比預(yù)期來(lái)得要早一些。政策效應(yīng)已經(jīng)在市場(chǎng)上得到了充分顯現(xiàn)，這是毋庸置疑的。8月杭州市區(qū)新建商品房超過(guò)9000套，創(chuàng)下歷史新高，不可否認(rèn)杭州樓市的市場(chǎng)信心已得到大幅提振。
市場(chǎng)已經(jīng)被激活，但我并不認(rèn)為接下來(lái)的樓市會(huì)迎來(lái)反轉(zhuǎn)。其一，當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并沒(méi)有根本性好轉(zhuǎn)，未來(lái)仍存在諸多不確定因素，房地產(chǎn)業(yè)很難獨(dú)善其身；其二，杭州樓市庫(kù)存壓力巨大，政策調(diào)整并不能在短期內(nèi)改變供求關(guān)系，階段性的供大于求仍將維持一段時(shí)間；其三，房貸政策雖然有所放松，但是銀行首套房貸利率優(yōu)惠政策執(zhí)行仍然不到位?？陀^(guān)上說(shuō)，金融機(jī)構(gòu)并不會(huì)主動(dòng)放棄高額利潤(rùn)，它對(duì)樓市的影響巨大。
杭州樓市不會(huì)立刻反轉(zhuǎn)，但確實(shí)已經(jīng)到了底部區(qū)域，我認(rèn)為這是一種較為理性的判斷。最近我們?yōu)I江房產(chǎn)旗下的幾個(gè)豪宅樓盤(pán)，比如武林壹號(hào)和城市之星，賣(mài)得都很不錯(cuò)，不能說(shuō)杭州樓市已經(jīng)到了最低點(diǎn)，但可以說(shuō)接近最低點(diǎn)，至少深度下滑的可能性也不大。未來(lái)杭州樓市板塊分化的可能性更大一些，比如庫(kù)存量相對(duì)較小的主城區(qū)，就有可能會(huì)率先企穩(wěn)。庫(kù)存壓力較大的板塊，房?jī)r(jià)還有下探的可能性。也就是說(shuō)，不能一概而論，不同的板塊走勢(shì)會(huì)有很大不同。
基于這樣的一種市場(chǎng)判斷，建議開(kāi)發(fā)商抓住這樣一個(gè)難得的銷(xiāo)售“窗口期”。政策尚未調(diào)整之前，樓盤(pán)即便降價(jià)也沒(méi)人買(mǎi)，但在政策調(diào)整之后，低價(jià)樓盤(pán)往往都取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。因此要繼續(xù)“以?xún)r(jià)換量”，不能因?yàn)檎哒{(diào)整了就漲價(jià)。對(duì)于購(gòu)房者而言，如果是自住，如果有合適的板塊、合適的價(jià)格，完全可以出手。
由于政策調(diào)整的因素，今年的“金九銀十”會(huì)有一個(gè)較好的市場(chǎng)表現(xiàn)。其實(shí)最近幾年“金九銀十”已經(jīng)越來(lái)越淡化，如果沒(méi)有政策因素，今年的“金九銀十”也完全不值一提。接下去的杭州樓市，可以有期望，但不可以有奢望。
朱立東（濱江房產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理）
樓市長(zhǎng)期走勢(shì)，取決于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
今天的政策，雖然遲到，但不管怎么樣，總算是給市場(chǎng)一些信心。這個(gè)信號(hào)會(huì)使一些猶豫徘徊的自住型購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)的活躍度將會(huì)有所提高。但是在市場(chǎng)信心極度低迷的現(xiàn)階段，松綁限購(gòu)這樣的單一措施很難改變市場(chǎng)的走向。所以現(xiàn)在根本不需要擔(dān)心引發(fā)房?jī)r(jià)上漲。甚至，不排除的可能是，市場(chǎng)仍然得不到恢復(fù)，后續(xù)還要繼續(xù)追加救市措施。
拖延了三個(gè)多月的時(shí)間，失去了市場(chǎng)信心恢復(fù)的最好時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在不得已，加碼救市措施。地方政府部門(mén)很尷尬，很被動(dòng)，但是無(wú)可奈何。正如剛剛過(guò)去的一個(gè)月一樣，這些措施，不會(huì)立刻逆轉(zhuǎn)整個(gè)市場(chǎng)走勢(shì)。
開(kāi)發(fā)商會(huì)繼續(xù)以?xún)r(jià)換量。直至換來(lái)持續(xù)較高的成交量，才能判定市場(chǎng)基本企穩(wěn)。
雖然目前數(shù)據(jù)顯示有所回暖，但并不能真實(shí)全面地反映解禁后的市場(chǎng)走勢(shì)。不過(guò)，市場(chǎng)信心有了比較明顯的恢復(fù)，而今年銷(xiāo)售的窗口期也已經(jīng)打開(kāi)。
在多重因素的影響下，杭州市場(chǎng)成交量逐步復(fù)蘇，價(jià)格逐步著底的可能性較大。不過(guò)，這一過(guò)程將會(huì)是較漫長(zhǎng)的過(guò)程。市場(chǎng)也將呈現(xiàn)苦樂(lè)不均的分化。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)，并不取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的本身，而取決于中國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的平穩(wěn)健康的發(fā)展。
丁建剛（浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)）
底部特征明顯，樓市有望迎來(lái)“新常態(tài)”
政策利好的累積效應(yīng)有利于提振積弱已久的市場(chǎng)。7月29日限購(gòu)政策的局部松綁已經(jīng)恢復(fù)了市場(chǎng)的部分信心，全面解禁限購(gòu)和限貸政策的跟進(jìn)調(diào)整，有利于市場(chǎng)信心的進(jìn)一步整固。但從根本上說(shuō)，目前市場(chǎng)最缺的不是購(gòu)買(mǎi)資格，而是購(gòu)買(mǎi)信心。
在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，杭州樓市依然會(huì)是買(mǎi)方市場(chǎng)。未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)在政策的變化下逐步企穩(wěn)，但是相對(duì)供過(guò)于求的情況會(huì)繼續(xù)存在。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，依然可以精挑細(xì)選，依然可以從容購(gòu)房。
借著連續(xù)的政策利好刺激，8月杭州樓市終于迎來(lái)底部量能反彈，以杭州市區(qū)成交9453套的月度佳績(jī)，就此形成一道市場(chǎng)分水嶺?，F(xiàn)在最為關(guān)鍵的問(wèn)題是，接下來(lái)市場(chǎng)能否繼續(xù)保持這樣的成交量，如果答案是肯定的話(huà)，那么階段性的市場(chǎng)底部毫無(wú)疑問(wèn)就此確立。
自從上半年以來(lái)，我們一直被巨大的庫(kù)存量所威懾，總是在計(jì)算一道算術(shù)題：按照當(dāng)時(shí)每月5000來(lái)套的去化率，市區(qū)13萬(wàn)套的庫(kù)存需要消化多少多少個(gè)月，于是市場(chǎng)悲觀(guān)者甚至想到了崩潰論。
但是，這樣的計(jì)算方式是相對(duì)的，因?yàn)樵露瘸山粩?shù)據(jù)也是在變動(dòng)的。如果以8月份9453套的去化速度來(lái)計(jì)算的話(huà)，目前的庫(kù)存就只要14個(gè)月的銷(xiāo)售期了。根據(jù)住建部的指標(biāo)，去化周期在6個(gè)月以下是嚴(yán)重供不應(yīng)求，8~12個(gè)月的周期是供求合理區(qū)間。那么，如果接下來(lái)杭州樓市能夠維持在8月份的成交水平線(xiàn)，那么我們的市場(chǎng)就會(huì)回歸到一個(gè)健康平穩(wěn)的市場(chǎng)。
當(dāng)然，8月杭州樓市的量能堆積，與政策變化后購(gòu)房者“恐漲心理”有關(guān)，在這種心理的刺激下他們會(huì)選擇匆忙入市。所以，接下來(lái)的問(wèn)題是，當(dāng)“恐漲”性的購(gòu)房需求釋放之后，正常的市場(chǎng)需求能否繼續(xù)支撐起樓市。
但是，無(wú)論如何，我們認(rèn)為，即便接下來(lái)的幾個(gè)月里成交量有所沖高回落，也不至于回落到上半年的低迷狀態(tài)了。最大的可能是，杭州樓市就此進(jìn)入一個(gè)“新常態(tài)”：成交量回升，房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品變得更好賣(mài)，不好的產(chǎn)品依然受冷落。也就是說(shuō)，不會(huì)有雞犬升天的狂躁，也不再會(huì)有萬(wàn)馬齊喑的悲哀。
方張接（透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)）
反彈為時(shí)尚早，“以?xún)r(jià)換量”仍是市場(chǎng)主流
杭州全面放開(kāi)限貸，可以有效擴(kuò)大市場(chǎng)需求，但如果仔細(xì)來(lái)分析的話(huà)，其效果并沒(méi)有想像中那么大。盡管最近一個(gè)月的成交數(shù)據(jù)非常好看，但是并不能以此得出杭州樓市全面反彈的依據(jù)。
上個(gè)月杭州商品房成交超過(guò)9000套，這是政策直接刺激的成果，也包括很多線(xiàn)下合同轉(zhuǎn)簽而來(lái)。近期很多樓盤(pán)的來(lái)電量、訪(fǎng)客量也明顯上升，限購(gòu)放開(kāi)對(duì)降低購(gòu)房者的猶豫度，作用確實(shí)非常大。但是從整個(gè)市場(chǎng)層面而言，有購(gòu)房需求的人數(shù)總量并沒(méi)有增加，像8月份這樣成交量超9000套的局面，未必可以在接下去幾個(gè)月中持續(xù)。
從杭州樓市的庫(kù)存量來(lái)看，反彈還為時(shí)尚早。一個(gè)顯而易見(jiàn)的事實(shí)是，成交量雖然大幅增長(zhǎng)，但是庫(kù)存量并未下降。目前杭州市區(qū)可售商品房總量超過(guò)13.6萬(wàn)套，即便以8月份的成交量來(lái)計(jì)算，也依然需要15個(gè)月左右的去化周期。一般而言，如果樓市庫(kù)存量降到月成交量的5-6倍，那就屬于“供不應(yīng)求”，會(huì)推動(dòng)樓市快速上漲。
而從銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)來(lái)看，杭州樓市全面上漲的條件也還不具備。就比如市場(chǎng)熱銷(xiāo)的8月，樓盤(pán)兩極分化十分嚴(yán)重，前20樓盤(pán)占了總銷(xiāo)量的45%。據(jù)我觀(guān)察，前20樓盤(pán)中無(wú)一例外不是“以?xún)r(jià)換量”的樓盤(pán)。杭州樓市還遠(yuǎn)沒(méi)有到達(dá)“無(wú)房可賣(mài)”的時(shí)候，作為購(gòu)房者完全沒(méi)有必要恐慌。
政策層面而言，年內(nèi)釋放新的“利好”，這樣的可能性不大。近期有傳言余杭將對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，3萬(wàn)元最高限額，這一政策并不能左右購(gòu)房者的購(gòu)房決策，我認(rèn)為這是一個(gè)比較糟糕的政策，對(duì)市場(chǎng)影響有限而且還會(huì)留下后遺癥。目前二套房貸首付比例已降至6成，這是央行的政策底線(xiàn)，地方政策已沒(méi)有進(jìn)一步突破的可能。鑒于當(dāng)前各地樓市成交出現(xiàn)了不同程度的回暖趨勢(shì)，央行降低二套房貸首付比例的可能性不大，這也會(huì)對(duì)樓市的走勢(shì)產(chǎn)生不小的影響。
未來(lái)一段時(shí)間，“以?xún)r(jià)換量”將會(huì)是市場(chǎng)主流。即便限購(gòu)已全面放開(kāi)，但如果價(jià)格沒(méi)有足夠競(jìng)爭(zhēng)力，依然還會(huì)滯銷(xiāo)。
