[摘要]歷史不會(huì)簡(jiǎn)單地重復(fù)，但經(jīng)驗(yàn)告訴我們，一旦又可以借錢(qián)隨便買(mǎi)房了，至少房?jī)r(jià)難以深跌。
最近房地產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)新聞比較有震撼力，一個(gè)是各地紛紛取消限購(gòu)政策，二是銀行紛紛解凍房貸政策。又可以借錢(qián)隨便買(mǎi)房子了，房?jī)r(jià)怎么跌？
中國(guó)房?jī)r(jià)之所以高，在于兩個(gè)重要因素，一個(gè)是土地價(jià)格高，房屋成本居高不下，二是流動(dòng)性龐大，簡(jiǎn)單的供求關(guān)系失衡。2008年“4萬(wàn)億”就是中國(guó)房?jī)r(jià)的一個(gè)典型真實(shí)寫(xiě)照，究竟有多少人是剛需我們確實(shí)不知道，但 “4萬(wàn)億”之后的M2急劇放大，推升房?jī)r(jià)步步走高是事實(shí)。而現(xiàn)在，地價(jià)比2008年時(shí)高了很多，2008年上半年，北京的土地平均成交價(jià)格換算成樓面地價(jià)才3869元/平米，2014年上半年，北京的經(jīng)營(yíng)性用地規(guī)劃樓面單價(jià)已經(jīng)達(dá)到10998元/平方米；M2存量更是驚人地增長(zhǎng)，2008年時(shí)的M2只有47.5萬(wàn)億，現(xiàn)在是多少？接近120萬(wàn)億！M2的快速膨脹，大量的流動(dòng)性以固定資產(chǎn)投資的名義進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成地價(jià)與房?jī)r(jià)齊升，這就是中國(guó)房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)的真實(shí)原因。
那現(xiàn)在呢？歷史不會(huì)簡(jiǎn)單地重復(fù)，但經(jīng)驗(yàn)告訴我們，一旦又可以借錢(qián)隨便買(mǎi)房了，至少房?jī)r(jià)難以深跌。
了解了中國(guó)房?jī)r(jià)的構(gòu)成因素，我們可以再分析一下目前中國(guó)房?jī)r(jià)為什么會(huì)進(jìn)入小幅的調(diào)整，道理也很簡(jiǎn)單，流動(dòng)性跟不上開(kāi)發(fā)的節(jié)奏了。在幾年的限購(gòu)和銀行不斷提高房貸門(mén)檻的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了變化，現(xiàn)在中國(guó)房市主要的問(wèn)題并不是價(jià)格下跌得有多厲害，是成交萎縮得厲害，這里面是有很多人不是不買(mǎi)，而是觀望，而是沒(méi)有資格買(mǎi)，而是確實(shí)想買(mǎi)又從銀行拿不到貸款。這種情況會(huì)導(dǎo)致什么后果呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)成交萎縮，投資下降，停工項(xiàng)目增加，土地賣(mài)不出去，失業(yè)增加。房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是要把這個(gè)行業(yè)打死再拋棄掉，畢竟我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率只有53.73%，美國(guó)的城鎮(zhèn)化率是90%，歐洲和日本都在70%以上，我們還要解決幾億農(nóng)村人口進(jìn)城的問(wèn)題，這個(gè)市場(chǎng)還是有發(fā)展空間的，我們調(diào)控的目的，是要遏制惡性投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)快速高漲，所以在資金供給上要嚴(yán)格控制。
但120萬(wàn)億的M2還是客觀存在的，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入成交低迷對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累也是客觀存在的，于是，適度地刺激，也是合理的。我們可以看到，全國(guó)絕大多數(shù)城市現(xiàn)在已經(jīng)放開(kāi)限購(gòu)了，也就是說(shuō)，想買(mǎi)第二套第三套的已經(jīng)有了資格；而銀行也在松動(dòng)，還完貸款余額再貸款也沒(méi)障礙了，興業(yè)銀行(601166,股吧)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施了，又算首套房，貸款可以放，利率還可以優(yōu)惠，現(xiàn)在傳聞即將于近日公布的 “房貸新政”將明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款的利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，不再遮遮掩掩。請(qǐng)相信一點(diǎn)，取消限購(gòu)和房貸系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，不是為了刺激房?jī)r(jià)，而是讓更多確實(shí)需要買(mǎi)房的人不再尷尬，但即便如此，這個(gè)需求也是比較大的，指望在這種新趨勢(shì)下房?jī)r(jià)還要大跌甚至崩盤(pán)的人，算盤(pán)可能會(huì)落空。
無(wú)論是政策刺激還是市場(chǎng)供求，從簡(jiǎn)單的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)看，有錢(qián)甚至有人借錢(qián)給你隨便買(mǎi)，這個(gè)市場(chǎng)資源肯定會(huì)上漲，資本市場(chǎng)如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此。試想，如果哪天給你說(shuō)銀行可以貸款給你炒股了，利率還優(yōu)惠打折，股市會(huì)漲成什么樣？同樣的道理，就算房地產(chǎn)市場(chǎng)的體量大一點(diǎn)，但源源活水來(lái)了，它怎么可能繼續(xù)大跌呢？
