從今年起，房產(chǎn)市場(chǎng)的變化就一直出其不意，但是也沒有超出大部分人的預(yù)期。在房產(chǎn)市場(chǎng)下行之際，大部分城市的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)同比或環(huán)比的下跌，甚至部分開發(fā)商低價(jià)促銷樓房，給整個(gè)市場(chǎng)造成了不小的沖擊，也損害了一部分投資商的利益。筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌，原因有二：

第一，房?jī)r(jià)與剛性需求成反比。通俗一點(diǎn)說就是以往樓市爆棚，利潤(rùn)巨大，開發(fā)商前仆后繼地到處蓋樓，而房?jī)r(jià)過高，導(dǎo)致很多人不愿買房或者是買不起房，因而房產(chǎn)大量過剩，但是為了繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，有關(guān)部門總是刻意掩蓋真相。

房?jī)r(jià)高，住房過剩，又沒有充足的資金供給，房產(chǎn)銷售自然下降，為了賣樓，就只能降價(jià)，但是降價(jià)會(huì)嚴(yán)重影響房產(chǎn)市場(chǎng)和投資，如此惡性循環(huán)；

第二，貨幣政策的微調(diào)。新一屆政府上任后，一改之前政府實(shí)行寬松貨幣政策的思路，走“貨幣政策要穩(wěn)”的步子，因?yàn)?，現(xiàn)在如果不改變政策，以后就可能出現(xiàn)不可控的風(fēng)險(xiǎn)。所以目前最多是對(duì)貨幣政策進(jìn)行微調(diào)，不可能太放松。

宏觀政策吃緊，內(nèi)生的金融市場(chǎng)也寬松不到哪去，因此，使得原本處在寬松貨幣政策下的房產(chǎn)市場(chǎng)猛然間換了新的環(huán)境，泡沫巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)本來就是資金密集型產(chǎn)業(yè)，如此一來，資金緊張，房地產(chǎn)商自然困難，不得不降價(jià)以求生機(jī)。

前不久，在李克強(qiáng)總理主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，重點(diǎn)提出了六大消費(fèi)，其中一點(diǎn)就是“穩(wěn)定住房消費(fèi)”。對(duì)此，國(guó)內(nèi)呈現(xiàn)兩派：其一，認(rèn)為這是中央在力保房地產(chǎn)而將“救市”提高到中央層面上來；另一派則認(rèn)為，當(dāng)局希望通過新消費(fèi)催生新產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而找到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎。

筆者比較認(rèn)同第二種觀點(diǎn)。政策調(diào)整，最多只是微調(diào)，因?yàn)楫?dāng)局不會(huì)再來一次不負(fù)責(zé)任的泡沫，那樣很容易造成不可收拾的局面。因此，筆者估計(jì)本次房產(chǎn)調(diào)整歷時(shí)至少5-10年，而這期間的房產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)起伏不定，但總體來說是全面下行的。筆者初步預(yù)測(cè)，包括今年在內(nèi)的未來三年將是房產(chǎn)市場(chǎng)最困難的時(shí)期，會(huì)有大部分的中小房地產(chǎn)商面臨破產(chǎn)倒閉。

如果現(xiàn)在要搞理財(cái)，筆者建議，不要投資商鋪或者門面房，因?yàn)楫?dāng)下是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)中風(fēng)險(xiǎn)最大、最沒前途的就是商鋪，中小型超市也不是好的選擇，大型超市以及一些特色小店還是會(huì)有人光顧的。此外，投資房市收益無法確定并且風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)之大，最合算的應(yīng)該是銀行的理財(cái)產(chǎn)品。

王小廣 國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員