中國的房地產(chǎn)市場是否正在崩潰？財(cái)經(jīng)觀察人士在其撰文中引用海通證券(600837)副總裁李迅雷的觀點(diǎn)認(rèn)為，如果沒有有效的辦法，則發(fā)生的時(shí)點(diǎn)可能在2017年左右。這一觀點(diǎn)值得關(guān)注。
中國樓市降溫帶來的房企投資意愿不強(qiáng)、土地市場趨冷的狀況仍在持續(xù)。
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京、上海、廣州、深圳、西安、天津等10個(gè)典型城市土地成交建筑面積為1001萬平方米，環(huán)比下降53.2%，同比下降69.3%，跌幅分別較上月大增67.8和41.5個(gè)百分點(diǎn)。
今年以來，中國樓市降溫不斷深入、宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩，地方政府在救市沖動的推動下，開始了多輪取消或放送限購潮。地方對于樓市限購政策的態(tài)度也從一開始的試探性送動到現(xiàn)在的全面放開。
事實(shí)上，自今年5月份以來，十城市的土地成交建筑面積同比均為負(fù)增長，而且降溫速度持續(xù)加快。
從土地出讓金來看，9月份，上述10個(gè)城市土地出讓金收入358億元(人民幣，下同)，環(huán)比下降32.7%，同比下降79.4%。
從目前市場趨勢看，企業(yè)已全面進(jìn)入保守狀態(tài)，四季度土地市場趨冷的態(tài)勢依然難改。目前包括上海等多城市已經(jīng)出現(xiàn)了住宅土地市場流拍的現(xiàn)象。
中國的房地產(chǎn)市場是否正在崩潰？海通證券副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示，房地產(chǎn)可能是引發(fā)中國出現(xiàn)一輪金融危機(jī)最大因素,如果沒有有效的辦法來降低企業(yè)的負(fù)債率,則發(fā)生的時(shí)點(diǎn)可能在2017年左右。
“這背后的邏輯是,中國的建筑周期(也稱庫茨涅茲周期)早在2010年就已經(jīng)出現(xiàn)向下拐點(diǎn),目前繼續(xù)處于下行中,或?qū)⒁恢毖永m(xù)到2017、2018年甚至到2020 年,這對于房地產(chǎn)、汽車這兩大在過去10多年中拉動經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)行業(yè)的負(fù)面影響是巨大的?！?
李迅雷分析，對于中國的房地產(chǎn)泡沫問題,政府會采取一些動作,如第一步是逐步取消限購,第二步是降低貸款利率,第 三步是降低首套房按揭首付比率,第四是給沒有房的人提供優(yōu)惠貸款。
“待這些動作都做完以后,房價(jià)會繼續(xù)下跌。這就需要進(jìn)一步降低利率,否則,就有可能出現(xiàn)日 本上世紀(jì)90年發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫破滅,到那時(shí),居民的按揭貸款從目前的最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變成最危險(xiǎn)資產(chǎn)。”
因此,未來中國經(jīng)濟(jì)能否避免金融危機(jī),關(guān)鍵要看中國企業(yè)在去杠桿的過程中,企業(yè)融資成本能否有效下降。去不了杠桿,則觸發(fā)的危機(jī)如08年的美國;降不了利率,則發(fā)生的危機(jī)如90年代日本。
地產(chǎn)投資專欄作者劉磊也警告稱，對于中國泡沫化的房產(chǎn)市場而言，隨時(shí)可能經(jīng)歷資金外流（美聯(lián)儲升息，資金回流美國）、國內(nèi)流動性枯竭的境遇，從而房地產(chǎn)市場遭遇驟然崩塌的風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，為了刺激緩慢增長的經(jīng)濟(jì)和遇冷的房地產(chǎn)市場，上周中國政府宣布了一系列措施，以降低借貸者和開發(fā)商的借貸難度。
對此，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)分析稱，首套房的認(rèn)定尺度很大盡管和之前所傳的“對于已經(jīng)還清貸款者，不管名下有沒有房，都算首套”這種沒有底線的寬松不同，但正式出臺的“首套房”的認(rèn)定仍然超出了市場的想象。
其一，七折利率重出江湖，這是08年“三率齊動”最大尺度的救市政策后的第一次。通知規(guī)定，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定；
其二，出臺了寬松的“認(rèn)貸認(rèn)房的”首套房貸政策。通知規(guī)定，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，很顯然，這和市場之前傳說的有很大區(qū)別；
其三，對已經(jīng)取消限購或者沒有限購的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，如何確定首付比例和貸款利率水平，通知將這個(gè)權(quán)利交給了銀行。
這意味著，除了北上廣深四個(gè)一線城市，全國所有的城市購買二套或者二套以上的住房，都有可能享受首套房貸的三折首付和七折利率優(yōu)惠。
這是“通知”中最大尺度的放松，不僅意味著之前三套禁止貸款政策壽終正寢，也意味著，一線城市之外的房貸部再分居住需求和投資需求。
這完全是一種為去庫存、挽救房地產(chǎn)的沒有任何底線的貸款政策，甚至比08年的房貸政策都要寬松。因?yàn)?8年救市時(shí)，還要打著“改善性需求的旗號”。
也有部分觀察家表示，短期內(nèi)可能有提振作用，但這些刺激措施可能對解決中國不斷增長的壞賬幾乎沒有幫助。
近年來中國的債務(wù)水平不斷增長。為抵消2008年金融危機(jī)帶來的負(fù)面影響，中國政府對道路，航空，鐵路和水利工程的建設(shè)大力借貸和支出。目前為了維持增長，中國政府不得不維持支出，逾一半的國民生產(chǎn)總值來自于投資。
近幾年中國大力借貸和支出推動房地產(chǎn)價(jià)格歷史性的上漲，近期房價(jià)停滯不前，引發(fā)了房價(jià)進(jìn)一步深跌或?qū)е轮袊疽哑＼浀慕?jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑的憂慮。
2008年，中國房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了類似的大跌行業(yè)，不過部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家對中國銀行(601988)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷上升做出了警告。
智庫機(jī)構(gòu)牛津經(jīng)濟(jì)學(xué)(Oxford Economics)本周公布的報(bào)告指出，一旦這種情況發(fā)生，將在全球范圍內(nèi)產(chǎn)生影響。
如今的中國普通百姓已經(jīng)不再相信房地產(chǎn)隨著時(shí)間的推移只會升值，這和2007年美國市場出現(xiàn)的心理轉(zhuǎn)向有些相似。近期中國央行對居民的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，只有19%的受訪者預(yù)計(jì)未來三個(gè)月房價(jià)會上漲，而一年前這一比例為36%。
真正的考驗(yàn)可能還沒有到來。而還有一些殺手?——降低當(dāng)前首套房首付30%、二套房首付60%的比例要求。
不過如果公眾依然認(rèn)為市場還有進(jìn)一步下跌的空間，那么即便采取這些措施可能也仍然無法吸引人們回歸房地產(chǎn)市場。那么政府政策只好升級為原子彈級別的措施——大范圍的經(jīng)濟(jì)刺激。這或許是讓中國房地產(chǎn)市場回暖的唯一辦法。
但是，有外媒評論稱，中國尚未開足火力抗擊房價(jià)下跌。然而即便是尚未出庫的“重型武器”，可能依然不足以抵擋住樓市的下行勢頭來源：和訊網(wǎng)
