8月14日晚，北京市首個(gè)針對區(qū)縣的限購令下達(dá)，一紙《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》突然落地，讓區(qū)域內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目選擇連夜開盤，房價(jià)也在短期內(nèi)快速上調(diào)，漲幅高達(dá)12%。從該政策實(shí)施的8月15日至今，通州市場也已經(jīng)從最初的震蕩中漸漸平靜下來，而升級(jí)版限購令的影響正慢慢發(fā)酵。
政策鏈接
哪四類家庭可在通州限購1套商品住房？
1.沒擁有住房的本市戶籍居民家庭。
2.已擁有1套住房、戶籍屬于通州區(qū)且落戶3年（含）以上的本市戶籍居民家庭。
3.已擁有1套住房、近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的本市戶籍居民家庭。
4.在本市沒擁有住房且近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭。
哪些家庭無法在通州區(qū)購買商品住房？
1.已擁有1套住房、無法提供在通州區(qū)落戶滿3年及近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅證明的本市戶籍居民家庭。
2.無法提供近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。
商住房“亢奮”
喜
由于上周末“最嚴(yán)格”的限購政策突然實(shí)施，讓在通州購買純住宅的資格門檻大幅提高，不少之前有意在通州買房的人只好將目光轉(zhuǎn)向暫時(shí)未受政策影響的商住項(xiàng)目上來。因此，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將成為區(qū)域內(nèi)購房人的新突破口。再加上由于害怕商住類產(chǎn)品也將遭遇限購，因此在近期，通州的商住房市場經(jīng)歷了一定時(shí)間的“亢奮”。
限購實(shí)施的第一天，保利大都會(huì)便向意見客戶推介150套房源，銷售人員稱均價(jià)預(yù)計(jì)在3.4萬元/平方米左右。而朝北8080的銷售量也有所增加。“周五晚上出的政策，周末來訪量立刻就大幅度提升，是之前的4-5倍，最后總共成交50套左右。預(yù)計(jì)下周這一期產(chǎn)品就能售罄?！背?080項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人表示。
“對于商住項(xiàng)目是否會(huì)限購，我覺得還是要看住宅限購之后，對政府、對市場的影響。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析：“此次限購主要是為了平抑通州的投資需求，應(yīng)該是一個(gè)短期政策。如果執(zhí)行之后，投資需求降低，可能就不會(huì)加碼；如果投資需求轉(zhuǎn)向商住，則有可能繼續(xù)加碼，限購商住類產(chǎn)品?！?
臺(tái)湖區(qū)域受影響較大
愁
與商住房的熱銷相對應(yīng)的，則是住宅市場銷售量的回落?！坝绊戄^大的就是臺(tái)湖板塊?！惫惚硎荆骸皩τ谠谂_(tái)湖區(qū)域布局的東亞、萬科等企業(yè)可能會(huì)產(chǎn)生一定的影響，當(dāng)然，這些影響也僅限于住宅項(xiàng)目。”
東亞新華地產(chǎn)營銷副總監(jiān)董廣博表示，限購對項(xiàng)目的銷售肯定有影響，不過目前不是很擔(dān)心臺(tái)湖區(qū)域的銷售。他介紹，由于限購抬高了購房門檻的關(guān)系，印象臺(tái)湖項(xiàng)目的成交量比之前減少了一些，不過由于這些住宅產(chǎn)品所剩不多，因此他們目前也不是很著急去化。
“限購會(huì)使住宅的銷售被抑制，但事實(shí)上，需求卻是依然在的，因此商住類產(chǎn)品的銷售反而會(huì)增加?！倍瓘V博表示，目前整個(gè)通州除住宅產(chǎn)品外，還有大約200萬平方米的商住類產(chǎn)品，限購之后這些商住類產(chǎn)品的價(jià)格均有所上浮。
而對于一些低容積率的高端項(xiàng)目而言，限購的影響可能也并沒有想象中的那么大。一位業(yè)內(nèi)人士透露：“像魯能格拉斯小鎮(zhèn)這種已入市多年的項(xiàng)目，一年的去化也就幾套左右。已經(jīng)經(jīng)歷了多輪調(diào)控，并不急于出手回籠資金，因此這一輪限購對其影響也是比較有限的。與之相對，限購政策對于一些有業(yè)績要求、需要資金周轉(zhuǎn)的公司來講可能影響會(huì)比較大?！?
看點(diǎn)·二手房
從量價(jià)齊漲到“跳水”
新政出臺(tái)后，通州部分著急賣房者降價(jià)10萬-20萬元
6月以來，通州區(qū)受益于多種利好，二手房成交的量價(jià)增長表現(xiàn)突出。升級(jí)版限購令出臺(tái)后，通州二手房市場“跳水”。不僅各中介到訪量縮水，部分業(yè)主也主動(dòng)降價(jià)。業(yè)內(nèi)表示，雖然并未出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)出售現(xiàn)象，但未來一段時(shí)間通州市場將保持博弈狀態(tài)。
部分房源降價(jià)10萬-20萬元
據(jù)我愛我家通州區(qū)域門店反映，8月15日新政實(shí)施的第一天，通州二手房就出現(xiàn)降價(jià)苗頭，部分著急賣房的業(yè)主開始主動(dòng)降價(jià)，降價(jià)幅度從10萬至20萬不等。
上周末及本周二，記者走訪通州區(qū)多家中介，很少看到看房人的身影。中介人員也表示，新增客戶量和客戶來訪量均出現(xiàn)大幅度減少，部分之前有明確購房意向的客戶也由于購房資格問題放棄在通州區(qū)購房。
記者在北運(yùn)河西站附近的中介門店看到，往常下班后的集中看房期，店里只有三三兩兩的工作人員坐在電腦前。
我愛我家一經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“政策出來后，看房的人越來越少了。還有業(yè)主看不清形勢，不僅不降價(jià)，反而還想漲價(jià)，最后被我們及時(shí)勸住了?！庇浾弑硎鞠胭I網(wǎng)上所說的降價(jià)幅度較大的房源，對方表示“目前運(yùn)河附近降價(jià)的不多，你說的降價(jià)20萬元的可能是一些位置不好的樓盤?！?
買賣雙方陷觀望
“6月、7月份通州二手房量價(jià)增長明顯。尤其在梨園等成熟區(qū)域，成交均價(jià)增幅達(dá)到7%-8%。通州限購令出臺(tái)后，市場得以暫時(shí)冷卻。未來一段時(shí)間，預(yù)計(jì)改善需求將向其他區(qū)域轉(zhuǎn)移。符合條件的首次置業(yè)的購房需求將成為未來通州區(qū)域的購房主力?！眰I(yè)我愛我家市場研究院孔丹表示。
面對限購令，買賣雙方心理預(yù)期也發(fā)生變化。一方面，部分業(yè)主的心理價(jià)位有所松動(dòng)，惜售情緒有所降低，但未現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)出售現(xiàn)象。另一方面，有資格購房的人數(shù)大量減少，而有資質(zhì)的也陷入觀望。
研究院分析，由于此前通州區(qū)的客群中有大量非京籍，以剛需家庭和換房家庭為主，區(qū)域限購政策實(shí)施后，一方面對需求量產(chǎn)生較大影響，另一方面也將影響一些家庭的換房計(jì)劃，進(jìn)而對供應(yīng)產(chǎn)生影響。未來一段時(shí)間內(nèi)，買賣雙方的博弈將進(jìn)一步加劇。
