據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月份，新建商品住宅環(huán)比上漲的城市有31個(gè)，較上月增加4個(gè)；其中，環(huán)比最高漲幅高 達(dá)6.3%，個(gè)別熱點(diǎn)城市的住房交易價(jià)格同比漲幅超過20%。房地產(chǎn)業(yè)在熱點(diǎn)城市回暖有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但不可忽視的是，眼下一線城市，特別是熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià) 過快反彈，存在被透支的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)引起市場(chǎng)各方關(guān)注。
穩(wěn)定住房消費(fèi)有助于緩釋宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力，但難以支撐住房交易價(jià)格再度明顯上漲。從供求關(guān)系分析，全國范圍內(nèi)的住宅供不應(yīng)求狀態(tài)已基本結(jié)束，局 部地區(qū)住房過剩壓力明顯。截至2015年7月末，全國商品房待售面積為6.63億平方米，同比增長(zhǎng)20%，大約為2014年銷售量的54.9%。從住宅市 場(chǎng)潛力分析，據(jù)機(jī)構(gòu)研究，我國購房主力人口將于今年達(dá)到峰值，并將從2018年開始趨勢(shì)性下降。我國人口老齡化進(jìn)程加速，必將加劇住房過剩，縮小未來住宅 交易價(jià)格上升空間。從住宅投資價(jià)值分析，以一線城市為代表，城鎮(zhèn)住房租金對(duì)住房交易價(jià)格的過度偏離，使得持有物業(yè)的租金回報(bào)已明顯過低。未來幾年若我國房 產(chǎn)稅全面實(shí)施，也將進(jìn)一步降低持有投資性物業(yè)的回報(bào)。從住宅購買潛力分析，由于國內(nèi)外市場(chǎng)需求仍在調(diào)整與恢復(fù)，我國企業(yè)盈利能力面臨實(shí)質(zhì)性挑戰(zhàn)，將會(huì)影響 到城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，進(jìn)而影響到住宅市場(chǎng)整體購買意愿。
在本輪住房交易回暖過程中，投資投機(jī)性住房需求有所抬頭。特別是熱點(diǎn)城市局部區(qū)域住房成交活躍，價(jià)格上漲明顯。如果不是投資投機(jī)性住房需求的強(qiáng) 力推動(dòng)，那么單憑剛性和改善性住房需求難以推動(dòng)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)較快上漲。當(dāng)然，任何成熟市場(chǎng)都無法徹底根除投資投機(jī)性需求，但要限制投資投機(jī)性需求發(fā)展空間，否 則容易形成資產(chǎn)價(jià)格泡沫。截至2015年7月末，我國廣義貨幣供應(yīng)量M2余額高達(dá)135.32萬億元，社會(huì)資金面充裕，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下行壓力較大，社會(huì) 資金參與資產(chǎn)價(jià)格炒作可能性增大。最近一段時(shí)間以來我國股票市場(chǎng)巨幅波動(dòng)，已充分反映出市場(chǎng)投機(jī)力量的巨大破壞力。而房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行關(guān)系到實(shí)體經(jīng)濟(jì)消費(fèi)與 投資，過度炒作恐不利于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。特別是投資投機(jī)性住房需求掩蓋了市場(chǎng)的真實(shí)需求，如果引發(fā)住房供應(yīng)增加，可能會(huì)加劇未來市場(chǎng)的調(diào)整壓力。近期，有媒 體報(bào)道個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房?jī)r(jià)上漲高峰期錯(cuò)估形勢(shì)而高價(jià)拿地，現(xiàn)在面臨資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然目前來看，全國房?jī)r(jià)回暖尚未帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)。今 年1至7月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)4.3%，增速比1至6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。
歷史和現(xiàn)實(shí)均已表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行在很大程度上關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)“轉(zhuǎn)方式，調(diào)結(jié)構(gòu)”過程中，需要進(jìn)一步發(fā)揮穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的效用，鼓勵(lì)剛性和改善性住房需求釋放，但也要對(duì)投資投機(jī)性住房需求保持高度警覺。
