白領(lǐng)小鄭在江蘇昆山購買了一套70多萬元的二手房,按房產(chǎn)中介要求交了3730元的貸款評估費,相當(dāng)于房子總價的5‰,卻根本沒有人上門評估,就是花錢拿個報告。

今年以來,樓市交易升溫,很多購房者在申請二手房商業(yè)貸款時,往往被要求繳納一筆動輒數(shù)千元的評估費。這筆錢該由購房者承擔(dān)嗎

評估收費標(biāo)準(zhǔn)不一且“走過場”

所謂“房產(chǎn)評估費”是指銀行在審核貸款時,對購房者抵押的房屋價值進(jìn)行評估,以控制貸款風(fēng)險,一般由第三方機構(gòu)來執(zhí)行。

記者多方走訪并以購房者身份咨詢發(fā)現(xiàn),在上海、北京、濟(jì)南、南京、南寧等多個城市,向購房者收取房產(chǎn)評估費是普遍現(xiàn)象。多數(shù)銀行將房產(chǎn)評估作為貸款的前置條件,并要求貸款申請人承擔(dān)評估費,由評估公司收取,收費標(biāo)準(zhǔn)為房價的1‰-5‰不等。

上海市民楊女士通過中原地產(chǎn)購買了一套寶山區(qū)的二手房,總價175萬元。完成房產(chǎn)過戶、銀行發(fā)放貸款前,楊女士突然接到中介電話,稱需繳納一筆1750元的評估費,銀行才能放貸。為了順利拿下房貸,楊女士如數(shù)交納了這筆費用。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),房產(chǎn)評估收費標(biāo)準(zhǔn)不一,議價彈性很大。“如果房子總價達(dá)到500萬元,評估費能享受7折優(yōu)惠。”知名中介機構(gòu)德佑地產(chǎn)一名貸款專員說。另一家中介工作人員則透露,如果能找到熟人打招呼,最低可只收500元。

根據(jù)住建部房地產(chǎn)估價規(guī)范,注冊房地產(chǎn)估價師必須到估價對象現(xiàn)場,實地查勘估價對象狀況,還要現(xiàn)場拍照記錄。但很多購房者反映,所謂評估只是花錢買報告的“走過場”。

楊女士告訴記者,交完錢就沒人再提評估的事,她既沒見到估價人員,也沒看到評估報告。昆山白領(lǐng)小鄭說,整個過程都沒有評估人員進(jìn)過家門,最后只收到一張標(biāo)有“預(yù)收評估費”字樣的收據(jù),連發(fā)票都沒有。

錢進(jìn)了誰的口袋

今年1月,發(fā)改委放開包括房地產(chǎn)價格評估在內(nèi)的7項服務(wù)價格,要求嚴(yán)格遵守反壟斷法等法律法規(guī),不得以任何理由限制服務(wù)、指定服務(wù),或截留定價權(quán)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),盡管銀行聲明收費是由第三方機構(gòu)進(jìn)行,但多數(shù)銀行均有指定的合作評估機構(gòu),消費者可以在三至五家合作機構(gòu)中“隨機”選取。記者以買房者身份咨詢時,建設(shè)銀行(4.80,0.20, 4.35%)昆山分行工作人員明確說,辦理貸款必須進(jìn)行房產(chǎn)評估,而且必須通過與建行合作的評估機構(gòu)辦理。

“銀行指定評估機構(gòu),顯然剝奪了消費者權(quán)益保護(hù)法關(guān)于消費者自由選擇的權(quán)利?！鄙虾Ｊ邢M者權(quán)益保護(hù)委員會法律與理論研究部主任汪鶇說。

有銀行業(yè)內(nèi)人士透露,部分銀行與評估機構(gòu)之間存在利益返點,返點的比例甚至可達(dá)到一半,銀行內(nèi)部分支行之間、支行與客戶經(jīng)理之間再進(jìn)行相關(guān)利益分配。還有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,銀行一些不好走賬的招待費、活動費,也會讓評估機構(gòu)承擔(dān)。

即使部分銀行已經(jīng)不要求購房者承擔(dān)評估費用,但房產(chǎn)中介與評估機構(gòu)依舊利用信息不對稱向購房者“下手”。記者以前述楊女士的身份到貸款行興業(yè)銀行咨詢,信貸工作人員告知,興業(yè)銀行根本就沒有要求貸款者必須做房產(chǎn)評估。

該不該由消費者承擔(dān)

2006年,原建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》,規(guī)定“房地產(chǎn)抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托,但商業(yè)銀行與借款人另有約定的,從其約定。估價費用由委托人承擔(dān)?！?

法律界人士認(rèn)為,評估是銀行內(nèi)部風(fēng)控的手段,依據(jù)誰委托誰付費原則,商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)二手房評估費用,但部分銀行及中介要求購房者承擔(dān),有濫用強勢地位追求不當(dāng)利益之嫌。

曾在房產(chǎn)公司任職的上海星瀚律師事務(wù)所主任衛(wèi)新說:“‘通知’中提到的‘另有約定’,是銀行在少數(shù)情況下與借貸人協(xié)商約定的特殊情況。部分銀行忽略原則條款,將約定條款變成市場慣例,利用購房者對業(yè)務(wù)流程不熟悉、信息不對稱,轉(zhuǎn)嫁收費,侵害了消費者權(quán)益?！?

2013年6月,北京、天津等17個城市的消費者組織提出,對二手房等抵押物的評估是商業(yè)銀行應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)與義務(wù),不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給消費者。江蘇省物價局更明文規(guī)定,商業(yè)銀行應(yīng)依法承擔(dān)盡職調(diào)查、押品評估等相關(guān)成本,不得強行指定金融消費者到相關(guān)機構(gòu)或企業(yè)接受資信調(diào)查、抵押評估、公證、保險等服務(wù),與相關(guān)機構(gòu)或企業(yè)實現(xiàn)利益分成。

“銀行內(nèi)部風(fēng)控需要卻讓客戶買單,暴露出相關(guān)部門的監(jiān)管缺失。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士說。

在一個交易活躍的二手房市場,通過歷史交易數(shù)據(jù)和行業(yè)研判,完全可以便捷地了解市場的真實狀況。對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院兼職教授趙慶民說:“二手房評估相對簡單、程序化,過高的收費、豐厚的利潤為各方留出牟利空間,建議物價部門對這筆費用設(shè)立上下限進(jìn)行規(guī)范?！?

“斬斷房產(chǎn)評估灰色利益鏈,僅憑一紙通知或者地方消協(xié)的維權(quán)吶喊,難易奏效?！敝械伦C券銀行業(yè)分析師佘閔華表示,希望相關(guān)部門進(jìn)一步規(guī)范收費,對當(dāng)前市場存在的轉(zhuǎn)嫁行為、利益分成等嚴(yán)肅處理,嚴(yán)厲追責(zé)。