這一段時間，國際金融環(huán)境動蕩，股市、匯市、商品市場三大市場皆出現(xiàn)明顯下跌，但樓市則基本平穩(wěn)。

從全球金融危機或經(jīng)濟危機的歷史與規(guī)律來看，相對而言，房地產(chǎn)市場多屬被動性變化，滯后性發(fā)生危機。比如，1929年至30年代的國際經(jīng)濟危機，由股災(zāi)開始，最后波及樓市；1997-1998年的亞洲金融危機，導(dǎo)火索是泰國匯率崩潰，引發(fā)金融危機，進而導(dǎo)致房價大跌；2010年的歐債危機，最后使“歐豬五國”房價大跌。唯一禍起樓市的一次大型危機，是2008年國際金融危機。

宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)走勢基本同步，房地產(chǎn)是經(jīng)濟的重要組成部分，二者相互拉扯。在此背景下，另外一個變量：貨幣政策和流動性，雖然對樓市的影響較大，但卻不至于直接導(dǎo)致樓市危機。當(dāng)前，美歐經(jīng)濟穩(wěn)健，仍處低息環(huán)境，未來一年樓市不會大跌。而新興經(jīng)濟體的經(jīng)濟面與匯率面皆差，未來一年樓市難以大幅改善。

分析一下中國情況。2008年四季度至2009年，中國政府大規(guī)模刺激經(jīng)濟，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場，同步大擴張。2011年經(jīng)濟步入下行通道，直至今年上半年滑至7％。同時，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅持續(xù)下滑，中國樓市告別黃金十年，進入白銀時代。其中，2012年至2013年一線和部分二線城市房價曾經(jīng)大漲。2014年以來，同樣是一二線城市再次復(fù)蘇，房價于今年二季度止跌上漲，但三四線城市依然偏弱，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍未企穩(wěn)。

當(dāng)前中國經(jīng)濟面雖弱，但絕對增速仍位居全球前列，所以對房地產(chǎn)市場并沒構(gòu)成嚴(yán)重壓制。從貨幣政策與資金面看，當(dāng)前仍處于降息降準(zhǔn)通道，尤其是經(jīng)過今年四次降息之后，貸款基準(zhǔn)利率已創(chuàng)建國以來最低點，貸款購房非常劃算。

從人民幣兌美元走勢看，沒有持續(xù)大幅貶值的可能，況且中國樓市中的外資本就不多，即便流出，也不會明顯影響樓市走向。不過，從中長期來看，人民幣仍有貶值壓力，對房地產(chǎn)市場構(gòu)成小幅利空。

另外還須關(guān)注股災(zāi)對樓市的影響。股市與樓市的總體關(guān)系：同向，但不同步。國際市場也常見此規(guī)律。去年7月中國股市開始走牛，去年10月一線樓市才開始復(fù)蘇；今年6月股市見頂，今年5月全國70城房價才由跌轉(zhuǎn)漲。按此規(guī)律，明年或后年房價可能見頂（屬于短周期性質(zhì)，并非長期頂部）。

從兩個市場相互影響機制分析，又可分為三個階段：

第一階段，股市上漲初期，房價未漲，股市會分流樓市資金，小幅利空樓市；

第二階段，股市上漲過半至見頂，部分人先知先覺，提前在股市獲利了結(jié)，轉(zhuǎn)而購房；部分人后知后覺，沖進股市追漲，甚至賣房炒股，此時股市與樓市互有損益，呈中性；

第三階段，股市見頂后下跌半年左右，此時房價仍在繼續(xù)上漲，會吸引從股市中逃離的部分資金，反而小幅利好樓市。因此，至少在今年年內(nèi)，股災(zāi)不會沖擊樓市。