高檔樓盤“爛尾”、到期遲遲無法交房、房?jī)r(jià)大幅打折、看房多出手少……近段時(shí)間，在房地產(chǎn)市場(chǎng)本應(yīng)火熱的“金九銀十”之下，一些城市樓市卻出現(xiàn)了熱中藏冷的現(xiàn)象，特別是一些三四線市場(chǎng)泡沫跡象愈發(fā)明顯。市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前樓市分化仍然明顯，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍暗藏風(fēng)險(xiǎn)，將有大量中小開發(fā)商被淘汰出局。在當(dāng)前的樓市環(huán)境之下，房地產(chǎn)行業(yè)是否真的迎來一流倒閉潮？
??延期交房資金斷裂中小房企面臨困境
??“小區(qū)承諾的交房日期一再延期，公布的賠償方案無法兌現(xiàn)?！苯?，光谷寶業(yè)麗都多名業(yè)主在各大網(wǎng)站發(fā)布求助信稱，該小區(qū)合同約定交房時(shí)間為今年 6月30日前，但開發(fā)商無法按照合同約定提供“竣工驗(yàn)收備案證明書”，500多戶業(yè)主目前進(jìn)退兩難。隨后，武漢東湖高新區(qū)相關(guān)部門協(xié)商，開發(fā)商湖北寶業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與業(yè)主代表進(jìn)行了溝通，商討賠償事宜。
??同樣的事件并不罕見。去年底，武漢市東西湖區(qū)一樓盤延期數(shù)月未能交付，數(shù)百業(yè)主在樓盤內(nèi)搭帳篷抗議維權(quán)。業(yè)內(nèi)人士表示，延期交房主要是因?yàn)闃潜P開發(fā)商資金短缺。記者當(dāng)時(shí)在樓盤現(xiàn)場(chǎng)看到，小區(qū)并未完全竣工，綠化工程還未開始，幾棟高層建筑十分安靜，外觀上看并沒有房屋裝修、施工的景象。
??更早之前的湖北襄陽一高檔樓盤“崩盤”的傳聞在當(dāng)?shù)匾鸩簧亠L(fēng)波。當(dāng)時(shí)，記者來到襄陽實(shí)地探訪傳說中“崩盤”項(xiàng)目，這里售樓部大門緊鎖，沒有人，就連保安、建筑工人也未見到，多棟高樓已經(jīng)建成，小區(qū)的綠化、道路建設(shè)、外墻裝飾工程沒有完工，不少升降機(jī)仍停在半空中。
??這一項(xiàng)目總投資約3.6億，占地4萬多平方米，規(guī)劃建筑面積超過13萬平方米，共11幢，定位為高端樓盤，開盤價(jià)最高達(dá)到每平方8980元，最低也達(dá)到7638元。而當(dāng)時(shí)襄陽商品住宅銷售均價(jià)為5000多元。這一過高的價(jià)格直接導(dǎo)致了樓盤銷售不溫不火，為了迅速回籠資金，房?jī)r(jià)開始一路下跌至 6000多元，但銷售仍未好轉(zhuǎn)，直至最后停工。
??開發(fā)商提供的說明材料承認(rèn)，對(duì)市場(chǎng)需求走向缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)論證，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不良，不得不停工。這一問題在政府協(xié)調(diào)幫助下已基本解決。
??業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前迎來了房地產(chǎn)“中考”，無法按時(shí)交房，資金鏈條緊張等困境成為許多中小企房企面臨的首要問題。相比市場(chǎng)成交，房企轉(zhuǎn)型將是下半年房企主旋律。無論規(guī)模大小，無論銷售壓力如何，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成房企共同的選擇。
??中小房企無奈斷臂求生存
??房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，在白熱化競(jìng)爭(zhēng)下，許多房企的業(yè)績(jī)都出現(xiàn)大幅下跌。相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深A(yù)股125家房企平均凈利潤(rùn)率歷史首次跌入個(gè)位數(shù)，在品牌房企保持較強(qiáng)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的同時(shí)，中小房企則面臨去庫(kù)存和業(yè)績(jī)下滑的窘境。部分中小房企營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)下滑明顯，多家上市房企跌幅超過 50%，表現(xiàn)令人擔(dān)憂。
??業(yè)績(jī)下降帶來的必然結(jié)果是斷臂求生存。根據(jù)愛建證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月，A股上市房企中約有19家宣布徹底去地產(chǎn)化，其中大多是中小型房企。
??不僅中小型房企，上市房企也不得不“斷臂式”轉(zhuǎn)型。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等聯(lián)合推出的《2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2009年 -2014年間，中國(guó)已有超過100家A股房企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。業(yè)界所熟知的浙江廣廈、萊恩置業(yè)、華光地產(chǎn)等房企均于近期對(duì)外宣稱，將于未來幾年逐漸退出房地產(chǎn)行業(yè)。
??克而瑞研究中心調(diào)查發(fā)現(xiàn)，面對(duì)越來越復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，不少房企都由原來“單兵作戰(zhàn)”的開發(fā)模式轉(zhuǎn)為合作開發(fā)。萬科與萬達(dá)于5月宣布建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，計(jì)劃在國(guó)內(nèi)外項(xiàng)目開展合作。同時(shí)，富麗與雅高集團(tuán)、碧桂園與中國(guó)中鐵等大型房企之間都有簽訂協(xié)議，合作開發(fā)項(xiàng)目。
??還有的房企選擇保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并向與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度不高的其他相關(guān)行業(yè)延伸。萬科、保利、恒大等大型房企試水了金融、零售、農(nóng)業(yè)等方向后，又開始向智能家居、教育以至物流等領(lǐng)域進(jìn)發(fā)。泛海建設(shè)同樣選擇了與主業(yè)關(guān)聯(lián)度并不大的金融業(yè)，持股民生證券、民生信托等金融企業(yè)。
??將迎來一輪房企集中退出潮
??當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著結(jié)構(gòu)性過剩危機(jī)，轉(zhuǎn)型調(diào)整勢(shì)在必行。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的黃金發(fā)展時(shí)代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果繼續(xù)之前的傳統(tǒng)贏利模式，很難在同質(zhì)化嚴(yán)重的產(chǎn)品類型中脫穎而出。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一說，目前的房地產(chǎn)形勢(shì)總體向好，但仍存在庫(kù)存壓力較大、分化嚴(yán)重、資金鏈緊張等問題。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)想要長(zhǎng)久持續(xù)發(fā)展，必須尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
??另一方面，很多三四線城市樓市“不溫不火”，在經(jīng)歷幾年房?jī)r(jià)暴漲后，去年以來出現(xiàn)萎靡，房?jī)r(jià)回落甚至出現(xiàn)“棄房”現(xiàn)象。一些開發(fā)商開始調(diào)整市場(chǎng)戰(zhàn)略，撤離三四線城市，回歸一二線。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)調(diào)查，截至目前，中西部許多省份，東部一些中小城市都已出現(xiàn)中小房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象，甚至不乏大型品牌房企被同行收購(gòu)股權(quán)等。
??城市樓市分化明顯，加上上半年樓市持續(xù)不振等因素，房企資金回籠出現(xiàn)困難。下半年雖金融政策一再向松，且地方政府的公積金等政策持續(xù)放寬，但在互聯(lián)網(wǎng)金融、宏觀經(jīng)濟(jì)等因素影響下，銀行房貸并沒有像想象中寬松，這更使開發(fā)商“雪上加霜”。
??中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，這些因素都將對(duì)房企資金產(chǎn)生影響，而且房地產(chǎn)行業(yè)資金面偏緊的狀態(tài)可能貫穿今年全年。按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展周期來看，近期或?qū)⒂瓉硪惠喎科蠹斜黄韧顺霈F(xiàn)象，“大浪淘沙”已成必然趨勢(shì)。在新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系下，注重優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、適度擴(kuò)張及應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的房企才能夠生存并發(fā)展壯大。
??對(duì)此，李國(guó)政認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，能夠存活的房企都具有一定抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力，未來房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌的可能性不大，或?qū)⒗^續(xù)向集中化專業(yè)化發(fā)展，房企大鱷的市場(chǎng)份額越來越高，中小房企的市場(chǎng)空間縮減。同時(shí)，三四線城市特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將經(jīng)歷一個(gè)陣痛期。
??專家稱，要改變?nèi)木€城市樓市的難題，必須讓地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴?！皬漠?dāng)前的信息來看，三中全會(huì)或有多項(xiàng)改革措施涉及樓市，特別是土地制度、財(cái)稅制度等方面，將對(duì)樓市帶來徹底性變革。”王國(guó)華說，防止三四城市樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)，須給地方政府充足的財(cái)權(quán)事權(quán)，同時(shí)，宏觀調(diào)控政策也要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
??王國(guó)華認(rèn)為，隨著年底到來，年末貸款收緊，大型開發(fā)商基本完成銷售目標(biāo)，營(yíng)銷力度不足等因素影響，年末樓市很難達(dá)到“金九銀十”的高度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)仍值得關(guān)注，部分中小房企可能重蹈“賣子求生”之路。
