導讀

北京商品房住宅市場已經(jīng)進入高端化。與香港類似，目前在售物業(yè)中低端占比非常少，北京從2015年開始，因自住房供應擠占普通住宅市場，導致未來高端化將成為趨勢，但這種高端化的價格，與過去的住宅產(chǎn)品并不一致。

本報記者 王營 北京報道

豪宅供應量猛增之后，留給北京房地產(chǎn)市場最大的難題是，豪宅成交量問題。

中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至9月20日，北京單價超過10萬的豪宅簽約套數(shù)達到了創(chuàng)造歷史紀錄的169套，即使剔除盤古集中簽約的96套，也達到了73套的歷史最高紀錄。這是此前豪宅成交歷史最高年份28套的2.6倍。

此前，北京單價超十萬豪宅成交最高的年份是2011年，但也只有28套。而在2015年之前，北京單價超過十萬的豪宅共計113套。

這只是表面上的數(shù)字。

21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，受北京限購影響，部分豪宅業(yè)主并不具備購房資格。這些成交無法顯示在正常的網(wǎng)簽上。

一家豪宅開發(fā)商告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，他們項目中有相當一部分買家為了騰挪購房資格，是賣掉名下兩三套房子才買到一套。但一些購房者實在無法騰挪購房資格，也只好采取付定金不網(wǎng)簽的辦法。

也就是說，如果算上未顯示網(wǎng)簽部分，北京單價超十萬的豪宅數(shù)量將更多。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至9月20日，北京中高端市場成交升溫，合計簽約6萬單價以上住宅達到了1356套，這一成交量是同期歷史最高量，預計全年有望突破1800套大關。從成交額看，6萬以上市場成交也已經(jīng)達到了297億的歷史新紀錄。由于每年年末成交集中，預計2015年中高端市場的爆發(fā)將會越來越明顯。

據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計估算，北京目前單價超10萬豪宅庫存約在2000套以上。

而更為嚴峻的情況是，在2013年4月到2015年4月時段內，北京合計供應包含住宅類用地113宗，合計建筑面積為2046萬平方米，其中只有1350萬平方米為住宅用地，且住宅用地中有800萬平方米左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平方米左右。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉由此得出的結論是，550萬平方米折算成商品房住宅只有4.5萬套左右，只達到北京歷史成交最差一年的消化水平。而按照目前市場供應比例計算，這其中有大部分將被建成中高端物業(yè)，以獲得市場溢價。

張大偉認為，北京商品房住宅市場已經(jīng)進入高端化。與香港類似，目前在售物業(yè)中低端占比非常少，北京從2015年開始，因自住房供應擠占普通住宅市場，導致未來高端化將成為趨勢，當然，這種高端化的價格，與過去的住宅產(chǎn)品并不一致。

張大偉稱，北京豪宅市場發(fā)生的重要變化是，“傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域觀念在變化，在過去思維中只有長安街是豪宅，但隨著土地供應減少，過去的二手房豪宅從設施面積上又不匹配現(xiàn)在高端需求的要求，這種情況下西局、東壩、農(nóng)展館這類城區(qū)地塊價格屢創(chuàng)新高，從而要求企業(yè)在高端產(chǎn)品上創(chuàng)新。所以，目前高端市場外移并不能簡單視同房價上漲，未來市場劃分會逐漸差別化?！?