如今京城已成為眾多房企眼中的兵家必爭之地。從土地市場到新房市場，都是廝殺聲不絕于耳。早已深耕京城多年的資深派房企，與近兩年新進入京城的少壯派房企之間的攻守戰(zhàn)已然拉開序幕。最終誰能打贏這場戰(zhàn)役，或許還要看哪個房企出招最準。
拿地戰(zhàn)
現(xiàn)象
拿地激進與保守并存
“現(xiàn)在北京的地價很貴了，但大家還是要去拿地。為了留在北京市場發(fā)展，有時候拿高價地是一種無奈的選擇。”一位房企人士感嘆說。其中，旭輝北京選擇了近一年逆周期拿地，因為這段時間房價未走高，市場預期較低，房企去庫存壓力較大，適合去土地市場抄底。僅在今年6月，北京土地市場放出大興8幅土地，旭輝以較低價格搶先奪得兩幅地塊。
與旭輝逆周期拿地不同，像龍湖、首開這樣品牌房企遇到熱點地塊，更多的是選擇聯(lián)合出手。第一太平戴維斯市場研究部高級經(jīng)理董月告訴北京晨報記者，“與二三線城市相比，一線城市樓市復蘇較快，庫存去化較快，因故北京的土地成為眾多房企爭搶的‘肥肉’。即便面對高價地，有些新興房企也不愿意放棄機會?！?
也有部分在北京深耕多年的品牌房企，對于在北京拿地表現(xiàn)謹慎?！懊娣墼絹碓劫F。對于地價過高的地塊，公司只得放棄了?！币晃徊辉竿嘎缎彰钠放品科笕耸空f。
綜合北京市國土資源局網(wǎng)站與北京美聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，今年通過招拍掛方式在北京拿地排名前5名的房企是，北京首都開發(fā)股份有限公司、北京龍湖中佰置業(yè)有限公司、北京郎園置業(yè)有限公司、北京華潤曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京永同昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其中北京首開股份公司斬獲土地最多，達到6宗；北京龍湖中佰置業(yè)有限公司排名第二，拿到4宗土地；剩下三家企業(yè)獲得土地數(shù)量均是3宗。
分析
奪地找準時機
在北京拿地比較復雜，絕對是一個技術活?！安粌H要對市場、對板塊、對產(chǎn)品、對歷史數(shù)據(jù)、對競品等各個方面做出大量的研究分析，還要對市場周期做出深入的判斷，具有很強的產(chǎn)品解決能力，才能在北京拿地。我覺得拿地這種事就像運動員參加奧運會，平時沒有持之以恒的高水平的訓練和付出，到了賽場是很難成功的?！毙褫x集團北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬說。
在孔鵬看來，在房地產(chǎn)下半場，房企首先要憑借一定規(guī)模留在主流市場；而在北京這個江湖，沒有規(guī)模，房企就沒法混下去。正是基于這個判斷，旭輝北京確定了“規(guī)模與質(zhì)量并重”的發(fā)展思路。但要在北京這個兵家必爭之地要規(guī)模，需要拿地找準時機。
人才戰(zhàn)
現(xiàn)象
“搶人”采取不同策略
從今年毛大慶、蔡雪梅先后離職創(chuàng)業(yè)起，有觀點認為房企之間的“人才戰(zhàn)”在今年已悄然打響。北京晨報記者根據(jù)公開資料進行梳理，發(fā)現(xiàn)眾多北京房企搶奪“人才”的策略主要可以分為兩類。一類是房企以防守為主，從內(nèi)部提拔高管人員，填補管理層的空缺。如劉曉光因年齡原因不再擔任首創(chuàng)集團黨委書記、董事長職務，由首創(chuàng)集團黨委副書記、副董事長、總經(jīng)理王灝接棒；而北京萬科總經(jīng)理劉肖也是來自于萬科內(nèi)部。
另一類是房企以進攻為主，在同行業(yè)挖掘人才。如在毛大慶創(chuàng)辦優(yōu)客工場同時，還兼任鴻坤地產(chǎn)集團執(zhí)行董事。而旭輝北京區(qū)域事業(yè)部營銷總監(jiān)劉垚則來自于龍湖。最新有報道透露，北京萬科高端事業(yè)部負責人高廣漢離職后，有可能加盟首創(chuàng)置業(yè)，任集團營銷管理中心副總經(jīng)理。同樣，華夏幸福也已通過向業(yè)內(nèi)大拋橄欖枝，組建了新公司的高管團隊。
分析
人才流動頻繁折射行業(yè)變革
對于北京房企搶奪人才采取不同策略的原因，研究總監(jiān)嚴躍進分析說，“在北京，像首創(chuàng)這樣的國企高管人員的調(diào)整，多是在企業(yè)內(nèi)部完成。而在北京發(fā)展的民營企業(yè)在選擇人才方面會更開放一些，這樣不僅可以減少人才培育的成本，還可以給企業(yè)發(fā)展帶來新的經(jīng)驗?！?
在董月看來，今年北京房地產(chǎn)行業(yè)中人才流動頻繁的背后，折射出房地產(chǎn)行業(yè)的變革。董月表示，“如今房企紛紛加快轉(zhuǎn)型，開拓新的業(yè)務領域，需要復合型高管人才。由房地產(chǎn)衍生出的新的業(yè)務領域，也為房企高管人員提供了新的發(fā)展機會。正因為如此，在房企為轉(zhuǎn)型搶奪人才時，高管人員也在為自身發(fā)展做出新的選擇，有的人選擇離職去創(chuàng)業(yè)，有的人則跳槽到其他公司。
產(chǎn)品戰(zhàn)
現(xiàn)象
“被豪宅化”困擾房企
據(jù)機構(gòu)發(fā)布2015年前三季度北京企業(yè)銷售金額排行榜顯示，北京首開股份公司超過萬科企業(yè)股份有限公司成為狀元，前三季度銷售額為123.8億元；萬科企業(yè)股份有限公司銷售額為96.88億元，成為榜眼；北京城建投資發(fā)展股份有限公司銷售額為86.01億元，榮升為探花。北京眾多房企之間的競爭日趨激烈，各家企業(yè)在榜單中的排名也在發(fā)生變化。你攻我守、你爭我搶、你退我進，這種驚心動魄的“戰(zhàn)役”從土地市場直燒到了上市產(chǎn)品。
董月表示，“以前土地價格在房企計算成本中約占三分之一，現(xiàn)在土地價格在房企計算成本中約占二分之一。土地成本的上升，使得房企獲得的利潤發(fā)生減少。這是房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利率下滑的主要原因。因此進行產(chǎn)品創(chuàng)新是彌補削減利潤的根本方法。”
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析說，“今年北京住宅用地供地計劃比去年供地計劃減少250公頃，這導致北京商品房供應量將會減少。未來北京商品房市場中，中高端產(chǎn)品將會增多，而剛需產(chǎn)品會減少”北京商品房出現(xiàn)‘被豪宅化’的情況。有房企人士說，“對于北京的高地價，房企很難化解，只能被動地接受。北京商品房‘被豪宅化’的趨勢是無法逆轉(zhuǎn)的，這個問題困擾著我們?！蹦持_發(fā)商如此坦言。
分析
定價要經(jīng)得起市場檢驗
“房企出售商品房的定價是否合理，最終要經(jīng)得起市場的檢驗?！倍抡f，目前有些高價地打造的豪宅項目并非位于城市核心地段，周圍配套不太完備，定價若是過高，超出了市場預期，就難以被購房人接受，而出現(xiàn)“有價無市”的局面。一位業(yè)內(nèi)人士表示，“地價高房價一定就高的魔咒會被打破。供大于求時，任何產(chǎn)品還是要回歸到合理的價格。脫離市場的定價，有可能會砸在自己手里?！?
