瑞銀通過對國內(nèi)117個城市的3334名消費者就購房意愿進行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，升級改善現(xiàn)有住房狀況是今年以來大城市樓市銷售回暖的主要原因。隨著降息降準，下調(diào)購房首付比例以及更為靈活的公積金貸款政策等一系列樓市調(diào)控措施在過去一年相繼釋出，原本受到抑制的購房需求得到部分釋放。

??但瑞銀證券中國地產(chǎn)行業(yè)分析師丁曉指出，盡管需求回暖，樓市整體的去庫存壓力仍舊很大，特別是三四線城市。此外，居民收入放緩且前景不確定和對房產(chǎn)稅的擔憂等因素將拖累新建商品住房的銷售，預(yù)計到2016年年底增速將從當前的15%-19%放緩至5%。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年8月份國內(nèi)70大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均上漲1.7%，是11個月來首次由負轉(zhuǎn)正。此外，一線和部分二線城市與三四線城市的房價走勢分化更趨明顯。

??瑞銀報告還顯示，消費者對房價更為敏感。房價本身、個人收入以及房貸利率對購房需求有很大影響。進一步降息，抑或人均可支配收入或工資收入增速超過房價增速等都將有利于進一步釋放購房需求。

??盡管銷售回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速今年前八個月已降至3.5%的歷史新低，何時能夠觸底回升尚不明朗。

??對此，丁曉指出，國內(nèi)房地產(chǎn)銷售回暖和投資回暖之間的時間差在近些年來逐漸拉長，2008年到2010年期間為六七個月，隨后三年延長至九到十個月，預(yù)計本輪調(diào)整中投資增速的回升距銷售回暖的滯后時間將超過一年。

??他并指出，目前樓市政策還有進一步下降空間，前些年抑制房地產(chǎn)投機將首付比例調(diào)節(jié)過高，預(yù)計逆周期調(diào)控將繼續(xù)，首付比例也有望降至兩成以回歸正常水平。