新浪樂居訊 以“本輪房價上漲，還將持續(xù)多久？”為主題的易居論壇日前在上海舉行。來自房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀企業(yè)與研究機構(gòu)的代表與會，發(fā)表了各自見解。論壇上，圍繞當前及未來市場走勢、房企如何謀求更大的轉(zhuǎn)型等，各位專家給出了相應(yīng)的判斷，引發(fā)了與會者的思考。
??華東師范大學終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳指出，三期疊加下的中國經(jīng)濟新常態(tài)發(fā)展，需要有賽跑的精神。只有經(jīng)濟質(zhì)量提高的速度超過經(jīng)濟下滑的速度，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型才算成功。在這樣一個過程中，中國房地產(chǎn)新常態(tài)的發(fā)展，要為下行壓力大的中國經(jīng)濟托一把，并為其轉(zhuǎn)型贏得時間。要充分利用新一輪市場與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機會，實現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量的全面提高。
??房地產(chǎn)冷暖交替現(xiàn)象明顯
??對于今年前三季度的市場走勢，與會者的觀點是，包括市場交易等指標在內(nèi)趨于活躍，但其他一些指標并沒有太大的表現(xiàn)。進而使得前三季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了冷暖交替的現(xiàn)象。
??根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長2.6%（扣除價格因素實際增長4.2%），增速比1-8月份回落0.9個百分點。其中，住宅投資47505億元，增長1.7%，增速回落0.6個百分點。
??而類似市場交易的數(shù)據(jù)則有較好的表現(xiàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，30個典型城市年初累計新建商品住宅成交面積同比增幅為28.2%。在2015年1月該增幅曲線開始走出負增長區(qū)間。受2月份市場成交相對低迷的影響，該同比增幅曲線出現(xiàn)波動，但3-9月份繼續(xù)出現(xiàn)上升。
??對于這樣一種市場走勢，復地集團戰(zhàn)略規(guī)劃副總監(jiān)季峰認為，今年前三季度全國市場的表現(xiàn)有一個鮮明的特點，銷售等指標有點熱，而投資等指標有點冷。在市場交易趨于活躍的情況下，由于全國商品房的高庫存壓力并沒有完全釋放，所以會造成房企不愿意投資和新開工。這也表明依然有很多房企并沒有津津樂道于目前的市場表現(xiàn)，對于未來市場總體上依然持謹慎態(tài)度。
??對于明年市場的判斷，與會者提醒還需要關(guān)注一些不確定的因素。平安好房董事長兼CEO莊諾認為，在未來產(chǎn)品投資和營銷過程中，需要考慮未來房子的需求方是誰。比如說，目前很多90后、00后實際上能夠繼承父輩的房產(chǎn)，所以從這個角度看，傳統(tǒng)的剛需是在弱化的。毋庸置疑，未來如何激活新一輪購房需求、讓房地產(chǎn)市場繼續(xù)被看好，顯然是需要考慮各類復雜的因素。最關(guān)鍵的一點就是，后續(xù)應(yīng)積極做好市場需求的調(diào)研或課題。
??庫存結(jié)構(gòu)問題更值得關(guān)注
??今年前三季度是堅持去庫存的重要時機。一系列包括降準、降息等政策釋放了積極的信號，對于去庫存的目標完成有重大利好。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，截至今年9月底，所監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26711萬平方米，同比減少1.7%。在庫存同比增幅保持連續(xù)53個月正增長態(tài)勢的情況下，8月份首次出現(xiàn)負增長，9月份延續(xù)這樣一個趨勢。
??面對這樣一個較好的去庫存態(tài)勢，易居營銷集團上海副總經(jīng)理陳廣穎認為，從所代理的各樓盤表現(xiàn)看，各家房企采取了早開早賣的策略，所以不會有太大的業(yè)績壓力。尤其對于一線城市來說，包括改善型購房需求的積極釋放，都會對相應(yīng)庫存有積極的去化作用。而預(yù)計到了第四季度，包括剛需樓盤的去化速度依然會比較快。
??上海二手房指數(shù)辦公室常務(wù)副主任、秘書長梁志超認為，未來十年，中國房地產(chǎn)行業(yè)將實現(xiàn)增量市場向存量市場過渡，二手房取代新房占據(jù)交易市場主導地位。從發(fā)達國家市場交易量來看，二手房往往是新房的9-3倍。上海二手房交易超過新房早在七八年前就開始了，而整體市場動力因素，一二手房是交替顯現(xiàn)的，僅關(guān)注新房是目前研究的短板。二手房的很多指標，包括交易主體、庫存、掛牌量、定價策略、政策敏感度都與一手房不一樣。
??方興地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理助理吳文俊對庫存背后的結(jié)構(gòu)問題進行了深入的分析。他認為，雖然今年整體市場的反響是不錯的，但在去庫存方面依然需要重視庫存結(jié)構(gòu)問題。如果房企項目的前期定位出現(xiàn)了問題，那么在去庫存方面就會面臨困難，即會延長去庫存的周期。所以在項目投資方面，建議各大房企一定要找大企業(yè)、大品牌商進行合作，唯有強強聯(lián)合，才能讓產(chǎn)品質(zhì)量充分得到信任，并且真正做大市場。
??上海易居房地產(chǎn)研究院咨詢中心總經(jīng)理崔霽認為，從上海目前市場的具體表現(xiàn)看，高端改善型的物業(yè)總體上是稀缺的，價格也是率先上漲的，反映了此類物業(yè)的去庫存壓力在積極釋放。同時，在此前市政府強調(diào)調(diào)結(jié)構(gòu)的問題上，政府的預(yù)期引導作用明顯，后續(xù)也會促使房地產(chǎn)市場如土地資源朝更有效的利用方向轉(zhuǎn)變，這對于調(diào)整庫存結(jié)構(gòu)也有積極意義。
??關(guān)于明年市場的預(yù)判存在分歧
??關(guān)于今年第四季度以及明年市場的判斷，部分與會者認為目前指標基本上處于筑底的態(tài)勢，隨著第四季度看漲預(yù)期的強化，以及房企推盤規(guī)模的增加，市場交易將繼續(xù)趨于活躍。而交易量的繼續(xù)活躍，也會帶動其他一些指標的表現(xiàn)持續(xù)變好。
??而正榮上?？偨?jīng)理章建波認為，之所以現(xiàn)在很多房企會有一定的消極情緒，和目前房企面臨著類似毛利率、凈利率等指標下降有關(guān)。如果融資成本不能夠快速降下來，那么對于明年市場的預(yù)判則會顯得相對悲觀。當然，對于一二線城市來說，雖然土地的溢價率比較高，但后續(xù)產(chǎn)品銷售的溢價率也會比較高。所以對于此類市場來說，依然會被看好，即投資機會依然是存在的。
??有房企表示四季度的銷售節(jié)奏依然需要加快，以期加快資金回籠。但對于上實城開執(zhí)行董事、常務(wù)副總裁葉維琪而言，目前企業(yè)銷售業(yè)績表現(xiàn)好于預(yù)期。主要問題不在于是否要投資，而在于如何充分利用相對充裕的資金，來尋找新的投資機會。當然，基于目前市場的表現(xiàn)，將充分和其他同類或者更優(yōu)秀的企業(yè)進行合作，在發(fā)揮合作優(yōu)勢的基礎(chǔ)上順利進行新一輪市場投資。
??與會者認為，雖然對于明年市場的預(yù)判有一定分歧，但對于房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位則依然需要堅持。尤其從目前宏觀經(jīng)濟的表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)依然扮演了重要的、甚至是支柱性產(chǎn)業(yè)的地位。所以不同房企對于市場的不同判斷，并不意味著對此類產(chǎn)業(yè)價值的抹殺。關(guān)鍵在于如何尋找到一個更適應(yīng)行業(yè)新常態(tài)的商業(yè)模式。
??企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整需更靈活
??回歸客戶需求，是房企積極做轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。財經(jīng)評論員嚴躍進認為，由于房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到新開工再到預(yù)售是需要一定時間的，所以目前庫存不足的風險已經(jīng)發(fā)出了警示。對于部分大城市來說，過去一年堅持的“去庫存”戰(zhàn)略應(yīng)該有所調(diào)整，即轉(zhuǎn)向“補庫存”的戰(zhàn)略上來，否則庫存不足的風險會繼續(xù)加大。
??職業(yè)經(jīng)理人傅強認為，目前客戶對于房源的挑選越來越挑剔，反映了其對于市場預(yù)期和居住價值的不斷變化。對于房企來說，需要對整個市場因素做出量化分析，這對于維護企業(yè)經(jīng)營計劃有重要作用。同時，后續(xù)此類戰(zhàn)略調(diào)整是否妥當，也要看政策變動和消費者市場預(yù)期的變動。
??上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)李然博士認為，從目前房企的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型角度看，已經(jīng)從過去依賴資源轉(zhuǎn)變?yōu)橐蕾嚻放频陌l(fā)展模式。而后續(xù)在服務(wù)創(chuàng)新和培育更好的客戶體驗方面，部分房企依然會有新的動作。典型例子就是物業(yè)板塊的上市和房產(chǎn)資本界的各類合作等。此類模式的轉(zhuǎn)變，對于其他房企而言自然是有借鑒意義的。
??與會者認為，今年前三季度不同房企的業(yè)績表現(xiàn)，充分說明了在市場機制更加靈活的背景下，房企的競爭將面臨更大的挑戰(zhàn)。這也驅(qū)動了各家房企積極謀求戰(zhàn)略創(chuàng)新和尋求新的成長路徑。房企無論是繼續(xù)堅守和加碼房地產(chǎn)市場，還是逐漸轉(zhuǎn)型尋求新業(yè)務(wù)的擴張，實際上并沒有對錯之分，關(guān)鍵要看此類戰(zhàn)略調(diào)整的成本和收益究竟有多大。但有一點是確定的，房企積極做出調(diào)整，對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和宏觀經(jīng)濟的提振，都會有積極的作用。
