從兩年前的夏家胡同，到年初的白盆窯，再到石榴莊，直至近日的花鄉(xiāng)樊家村，伴隨著豐臺每一個“地王”的誕生，周邊新房、二手房的房價都毫無例外隨著 地價的飆升而起舞。日前，北京商報記者實地走訪了近期出讓豐臺數塊地王附近的新樓盤及二手房中介，發(fā)現連年出現地王的豐臺板塊表現比預期平靜，周邊房價并 未出現非理性暴漲。業(yè)內人士表示，豐臺地價接連走高在給區(qū)域帶來利好的同時，風險也在逐漸累積。“碧桂園退地事件”給區(qū)域地價后續(xù)上漲帶來負面因素。
區(qū)域二手房緩漲
“豐臺房價此前已經出現超漲趨勢，白盆窯地塊拍出到現在，11個月以來，周邊房價已經上漲了近3000元。如果算上石榴莊地王，豐臺地王出得太 頻市場反應沒有那樣快?！必S臺某二手房中介銷售員小王告訴北京商報記者，每一塊地王的出現他們都會跟客戶講述地價上漲對房價的影響，希望促成成交。但這次 地王出來后，在客戶來訪和成交上還沒有表現出來。
周邊部分配套比較齊全，戶型較好的二手房源確實有議價空間下降趨勢。小王告訴北京商報記者，“幾天前一個萬年花城的業(yè)主委托他們銷售一套兩居的房源，掛拍價格是400萬元，給我們公司的底價是390萬元，但這兩天地王出來后這個客戶要求把最低價格上漲到395萬元”。
旁邊另一家二手房中介銷售員小李聽說北京商報記者要看二手房，熱情地向記者推薦了周邊多個項目，包括億城天筑、怡?；▓@、鴻業(yè)興園、萬年花城、富錦嘉園等小區(qū)。目前該區(qū)域二手住宅房源在3.5萬-4.2萬元不等。其中，萬年花城、億城天筑配套和品質較好，房齡也較短，價格最高在4萬元以上。
“無論是投資還是自住現在時機都很好，配套馬上就會上來，包括萬達廣場、天壇醫(yī)院都會進駐這里，加上拍出的這些地王建成豪宅后，這個區(qū)域房價絕對不是這個價了?！毙±顦O力向北京商報記者推薦。
“好鄰居”幫豪宅解套
“‘面粉’漲價，‘面包’漲價在所難免?！币晃淮砉矩撠熑吮硎?，按照以往的經驗， 一旦有高價地王出現，其周邊新盤將成為最直接的受益方。其中，受益最直接的可能還是區(qū)域內的在售豪宅。
10月24日，樊家村地王拍出兩天后，龍湖·西宸原著玉府推售60套單價15萬元的平層豪宅產品，吸引了眾多購房者到場，當日實現銷售10億元。據項目開發(fā)商透露，西宸原著玉府僅僅經過了30天的蓄客期，這恐怕也創(chuàng)下了3000萬級豪宅的銷售紀錄。
區(qū)域內另一家豪宅懋源·釣云臺的表現也引起各界的格外關注。北京住房和城鄉(xiāng)建設委員會網站顯示，10月18日懋源·釣云臺已正式取得預售許可證，共計106套房源獲批上市。擬售單價均達到10萬元以上，最高單價約為20萬元/平方米。
“新成交的樊家村地王印證了懋源進入豐臺的前瞻性。”懋源地產營銷策劃總監(jiān)劉強分析，作為豐臺目前最熱板塊，該區(qū)域之前一直是三環(huán)邊的價值洼 地，基于近幾年的規(guī)劃和布局，隨著金融街南延、麗澤商務區(qū)崛起、第二機場建設等重大利好，豐臺的價值正在重新定義，一系列政策“南傾”都將為房地產的開發(fā) 和銷售提供良好的基礎。
劉強表示，豐臺地王出現后，必然會帶動整個區(qū)域價值的增長，也會拉升客戶對此區(qū)域房價的預期，新地王的成交讓豐臺諸多開發(fā)商感受到利好。與新地 王一路之隔的懋源·釣云臺將成為最大受益者。懋源地產2012年獲得釣云臺地塊，2013年又拿下夏家胡同地王。其中，夏家胡同樓面價當時只有4萬元/平 方米。2014年，伴隨龍湖、泰禾進入西局拿地，豐臺樓面價達到6萬元/平方米。
區(qū)域新盤保持理性
“雖然從夏家胡同到白盆窯再到西局，豐臺一段時間內都有誕生地王‘傳統(tǒng)’，但樊家村地王超過7萬元的樓面價還是超過了多數人的想像力?！币晃粯I(yè) 內人士表示，要不然僅在地王誕生幾日前開盤的天恒金融街·公園懿府絕不會以單價4萬-4.2萬元/平方米開盤。要知道，即便是“面粉”比“面包”貴的北 京，同一地段的商品房價格低于土地樓面價40%的情況也絕對罕見。
資料顯示，10月16日，與樊家村地王同處于一個板塊的天恒金融街·公園懿府首次開盤，當日共推出266套房源，“去化”率超八成，單盤單日銷售額超10億元。
公園懿府方面表示，項目價格是經過綜合考量的。一年前天恒金融街拿下該地塊的成本折合樓面價2.47萬元/平方米，首期適量房源低價并不會對項 目整體利潤產生太大影響。同時，4.2萬元的定價貼近購房者的真實需求，能讓更多購房者關注區(qū)域并了解產品。預計，11月中旬項目會推出88平方米兩居、 115-132平方米的三居，銷售價格可能會小幅上調。
業(yè)內人士表示，天恒金融街·公園懿府定位為高端改善型產品，這與目前豐臺在售的釣云臺和龍湖·西宸原著千萬級豪宅形成了產品錯位競爭，在性價比 上有一定優(yōu)勢。樊家村地塊超7萬元的樓面價將來必然打造成頂級豪宅產品，二者不具備太多的可比性。因此公園懿府不具備大幅提價沖動。
除了定價外，在拿地上開發(fā)商也表現謹慎。劉強表示，公司會根據土地儲備、資金狀況及開發(fā)周期來綜合考慮拿地的節(jié)奏。
業(yè)內人士表示，雖然短期內樊家村地王的出現暫時不會讓當地新房房價出現躥升。但從長期來看，地王誕生將拉動整體板塊價值，區(qū)域內項目都會成為受益者。
豐臺退地疑云浮現？
然而，另一種聲音也開始出現：地這么貴，該怎么做，做了賣給誰？
與此同時，碧桂園“退地事件”更加劇一些人對豐臺地價飆升存在非理性因素、后市風險正在醞釀的判斷。
10月21日，碧桂園聯合中國金茂以總價51.8億元摘得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊兩宗商業(yè)金融用地，溢價率均超140%，綜合樓面價為2.9萬元 /平方米。3天后意外消息傳出，主導舉牌的金茂最終報價超出了碧桂園的授權金額，碧桂園為此就地塊的價格和資金問題核算項目成本和價值，正在考慮退出地塊 開發(fā)。
“‘退地事件’也許能給‘高燒’的豐臺地價降降溫?！币患覈蟮南嚓P人員說。北京商報記者曾在樊家村地塊拍賣現場采訪時與該人士相遇，他告訴北 京商報記者，他所供職的公司幾年前曾在豐臺南四環(huán)總部基地附近拿地開發(fā)了戶型在400平方米上下的豪宅，這在當時以改善型產品為主的豐臺板塊十分罕見。即 便如此，當初項目開盤時的價格起價3.3萬元。實際上該樓盤2013年才交房，算得上是準新房?，F在這個項目的二手房單價才達到5萬元左右，比樊家村地王 價格還低2萬多元，實在讓人匪夷所思。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，北京豪宅市場已處于明顯供過于求的局面，這些高價地一方面面臨巨大資金成本的壓力；另一方面也面臨艱難的“去化”壓 力。北京豪宅項目在短期內出現暴增，但其所面向的中產階級客群增長速度相對較慢。因此未來北京豪宅市場將會出現嚴重供過于求的現象，豪宅項目之間也將出現 激烈競爭。
專家指出，如果此前豐臺地王接連出現，以及板塊內土地溢價率快速攀升讓市場進入癲狂狀態(tài)，那么“碧桂園退地事件”的現實，必將引起行業(yè)及企業(yè)的反思。持續(xù)火爆的豐臺土地市場能否持續(xù)，遭到透支的土地價格將有誰來還債，都將讓后續(xù)進入企業(yè)不得不謹慎小心。
