金九銀十樓市冷熱不均

作為樓市傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”將在本周收官,從今年樓市成交情況看,冷熱不均將成為金九銀十的主基調(diào)。今年逐月走高的新房成交、供應(yīng)出現(xiàn)明顯雙降,而上半年火熱的通州樓市開始熄火,與此同時(shí),房?jī)r(jià)走勢(shì)、土地市場(chǎng)在今年“金九銀十”持續(xù)走高,與房地產(chǎn)密切相關(guān)的政策,在金九銀十持續(xù)放松。豪宅化明顯,量跌價(jià)漲的成交趨勢(shì),或成為北京樓市新常態(tài)。

□新房成交

成交動(dòng)能減弱

住宅銷量在本期傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季反而顯現(xiàn)出動(dòng)能減弱。北京新房市場(chǎng)呈現(xiàn)“倒U”形走勢(shì),經(jīng)歷了3·30新政后的大漲,7月到達(dá)頂峰,8月份逐漸回落。

根據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計(jì),9月新建商品住宅(含保障房、自住房)網(wǎng)簽量為8048套,與8月同期基本持平?？鄢Ｕ戏?、自住房后,純商品住宅成交4003套,比8月下降22.3%。

新房市場(chǎng)回落在10月份繼續(xù)持續(xù),根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì),10月(1-25日),新建商品住宅網(wǎng)簽量為6390套,環(huán)比下降9.2%。純商品住宅(不含保障房、自住房)成交2701套,環(huán)比下降20.5%,較去年同期上漲7.9%,預(yù)計(jì)全月成交或?qū)⒃?000套左右。

鏈家研究院李巧玲認(rèn)為,10月市場(chǎng)成交的下滑,主要與供應(yīng)有關(guān),10月(1-25日)獲得預(yù)售證的住宅供應(yīng)量?jī)H為826套,較9月同期下降84%。一方面,經(jīng)過(guò)前期的大量消化,房企手里的存貨不多,推盤節(jié)奏放慢;另一方面,由于去年上游住宅用地供應(yīng)量偏低,拖累今年下游住宅供應(yīng)。

不過(guò),從上周入市的幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)看,當(dāng)前市場(chǎng)的購(gòu)房熱情依然較濃,多個(gè)項(xiàng)目在開盤當(dāng)天依然出現(xiàn)日光,李巧玲認(rèn)為,雖然有前期蓄客的作用,但是也離不開當(dāng)下需求的熱情,加上近期雙降利好政策的出臺(tái),銀行房貸優(yōu)惠折扣有望繼續(xù)松動(dòng),這將再次推動(dòng)需求積極入市,預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將維持小幅上行。

□新房供應(yīng)

逐月下滑

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,10月第四周(10.19-10.25)北京住宅市場(chǎng)共有5個(gè)項(xiàng)目入市,相比之前一周減少3個(gè)。其中包括首開·煕悅匯、　金融街　長(zhǎng)安中心、泰禾中央廣場(chǎng)等4個(gè)商住項(xiàng)目,以及龍湖西宸原著玉府一個(gè)公寓項(xiàng)目,預(yù)售許可面積10.3萬(wàn)平方米,環(huán)比減少8%。

自今年8月單月北京樓市供應(yīng)達(dá)到頂峰以來(lái),隨后幾個(gè)月市場(chǎng)供應(yīng)一直處于下滑局面。8月北京住宅市場(chǎng)開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)已達(dá)到37個(gè),這一數(shù)量也創(chuàng)造了15個(gè)月來(lái)的入市項(xiàng)目量新高。在8月開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)到37個(gè)的年度高峰之后,“金九銀十”未能突破這一水平。9月,北京商品住宅市場(chǎng)共有29個(gè)項(xiàng)目入市,相比8月同期減少了8個(gè),扣除自住房后新增供應(yīng)3910套,環(huán)比8月同期減少12%。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年11月,北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有22個(gè)項(xiàng)目入市,這一開盤量也將創(chuàng)造自5月以來(lái)近6個(gè)月的供應(yīng)新低,在并不出色的“金九銀十”之后,北京供應(yīng)市場(chǎng)逐漸開始入冬。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,今年來(lái)北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)的低迷根源在于土地市場(chǎng)。首先是數(shù)量的減少。2015年前三季度北京共實(shí)現(xiàn)宅地成交25宗,相比去年同期減少13宗,規(guī)劃總建筑面積428萬(wàn)平方米,同比減少38%。其次是價(jià)格的飆升,前三季度實(shí)現(xiàn)出讓的25宗宅地當(dāng)中,實(shí)際樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的多達(dá)12宗,10月首宗豐臺(tái)樊家村地塊實(shí)際樓面價(jià)更是超過(guò)7萬(wàn)元大關(guān)。供地的減少以及價(jià)格的提高使得未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)開始向“量少價(jià)高”的方向轉(zhuǎn)化,這一預(yù)期也影響了當(dāng)下開發(fā)商的入市熱情,使得今年來(lái)整體市場(chǎng)供應(yīng)處于低迷狀態(tài)。尤其是進(jìn)入年底,大量房企已完成全年銷售業(yè)績(jī)指標(biāo),因此推盤積極性更是銳減,因此預(yù)計(jì)2015年最后兩個(gè)月北京樓市供應(yīng)將進(jìn)入階段性低點(diǎn)。

□區(qū)域

通州樓市占比下降

從區(qū)域看,通州樓市成為北京樓市下滑典型區(qū)域,據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,10月上半月,通州區(qū)商品住宅(不含保障房與自住房)僅實(shí)現(xiàn)成交238套,占到全市總成交量的15%,這一比重也基本與9月持平。而在今年6月份,通州區(qū)以1967套的成交量占全部成交的比重高達(dá)25%,接下來(lái)的兩個(gè)月該區(qū)域成交更是屢創(chuàng)新高,占全部成交比重維持在22%左右。但是進(jìn)入9月之后該區(qū)域成交大幅下滑,10月亦維持這一趨勢(shì),由此,通州區(qū)樓市成交下行趨勢(shì)已成定局。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為,從通州區(qū)歷年的成交情況來(lái)看,該區(qū)域成交高峰除去受到整體市場(chǎng)形勢(shì)的影響之外,也與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的“炒作”周期基本吻合。2015年,先是“積分落戶”政策的頒布,然后是“行政副中心”政策的定位,使得通州樓市再度火熱,連續(xù)數(shù)月成為全市市場(chǎng)的主力支撐,并且年度成交占比也站上近19%的高位。在北京市整體限購(gòu)政策之下,通州區(qū)新增區(qū)域限購(gòu)政策,“雙重限購(gòu)”的嚴(yán)厲性也使得區(qū)域熱潮無(wú)法再度掀起。

除去政策的影響之外,區(qū)域潛在供應(yīng)的不足也難以支撐成交的持續(xù)長(zhǎng)時(shí)間上漲。任啟鑫分析,通州區(qū)在北京各郊區(qū)縣當(dāng)中發(fā)展最早,經(jīng)過(guò)多年發(fā)展,該區(qū)域住宅開發(fā)已呈現(xiàn)一定規(guī)模,可供開發(fā)的住宅用地不斷減少,并且在“市政府東遷”的規(guī)劃影響之后,區(qū)域內(nèi)預(yù)留大量配套建設(shè)用地,并將推地方向轉(zhuǎn)為商業(yè)及辦公用地,住宅用地成交自2013年開始即出現(xiàn)大幅下滑,截至2015年10月三年間僅成交宅地8宗,尚不及2012年一年的成交量,而其中位于通州新城板塊的住宅部分全部為自住房和保障房。宅地供應(yīng)的減少,特別是純商住宅的極度衰減必然將導(dǎo)致未來(lái)通州純商住宅的成交難以為繼。

□土地

供應(yīng)、成交雙高峰

在持續(xù)8個(gè)月的供應(yīng)短缺之后,金九銀十成為北京土地市場(chǎng)供應(yīng)、成交的高峰,北京土地市場(chǎng)迎來(lái)集中供地潮,一些熱點(diǎn)區(qū)域地塊遭到房企激烈爭(zhēng)奪。

10月20日下午,經(jīng)過(guò)104輪激烈競(jìng)拍,　葛洲壩　以49.5億元、配建4.1萬(wàn)平方米公租房及6.18萬(wàn)平方米的農(nóng)民回遷房的代價(jià),拿下北京豐臺(tái)樊家村危房地塊,溢價(jià)率高達(dá)50%。張大偉表示,去掉回遷房、公租房和配套設(shè)施用地后,該地塊商品房住宅面積只有6.82萬(wàn)平方米,導(dǎo)致這部分的樓面價(jià)高達(dá)7.49萬(wàn)元/平方米。

從2015年10月20日至11月24日,一個(gè)月多的時(shí)間里,北京將出讓31宗經(jīng)營(yíng)性土地和3宗工業(yè)用地。這34宗土地合計(jì)起價(jià)達(dá)到了628億元,按照北京目前土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率40%計(jì)算,這34宗地塊最終的成交價(jià)有望達(dá)到880億元。從而使北京的土地出讓金首次突破2000億元/年。

值得注意的是,龍頭房企們也在越來(lái)越多地把資源投放到北京這樣的一線城市。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年以來(lái),20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3010億元拿地,其中在一線城市投入的占比歷史首次突破了40%,達(dá)到了44%。

□房?jī)r(jià)

連續(xù)7個(gè)月環(huán)比上漲

10月25日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)。與8月相比,21個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格下降,10個(gè)城市價(jià)格持平,39個(gè)城市價(jià)格上漲,上漲城市較8月增加4個(gè)。北京新房和二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)7個(gè)月環(huán)比上漲。

世邦魏理仕所創(chuàng)建的全國(guó)商品住宅價(jià)格指數(shù)顯示,9月份房?jī)r(jià)延續(xù)了此前五個(gè)月的回暖態(tài)勢(shì),繼續(xù)環(huán)比上行0.5%,至157.1。各級(jí)城市中,一線城市仍呈領(lǐng)漲態(tài)勢(shì),環(huán)比上漲2.3%,二、三線城市分別環(huán)比小幅上漲0.3%和0.1%。

第一太平戴維斯報(bào)告顯示,北京“金九”樓市成交量略有下降,但一手住宅成交均價(jià)達(dá)到歷史新高,整體呈現(xiàn)量跌價(jià)漲的趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì),9月,北京樓市新建普通商品房成交均價(jià)為30947元/平方米,這是北京普通商品住宅單月均價(jià)首次突破3萬(wàn)元。樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化,是造成此輪均價(jià)上漲的主要原因。尤其是高端項(xiàng)目的集中成交和通州樓市普通住宅的供應(yīng)限制,共同造成了價(jià)格的上漲。豪宅化明顯,量跌價(jià)漲的成交趨勢(shì),或成為北京樓市新常態(tài)。

□政策

禮包不斷

在今年金九銀十期間,對(duì)于全國(guó)及北京樓市的走向,依然有值得繼續(xù)樂(lè)觀的因素,比如央行的降準(zhǔn)降息。10月23日,中國(guó)人民銀行決定,自2015年10月24日起,下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn),并自同日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。至此,五年期以上貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)一步降低至4.9%,達(dá)到歷史最低水平。

根據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計(jì),受8月末的降息影響,9月份北京市二手房商貸首套平均利率下降至4.55%,較1月份下降1個(gè)百分點(diǎn)。伴隨著年內(nèi)經(jīng)歷的5次降準(zhǔn),5次降息,北京市商貸首套平均利率呈現(xiàn)出持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì),整體信貸環(huán)境是近20年來(lái)最為寬松的一年。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為,僅僅時(shí)隔兩月之后,央行再次“雙降”,使得市場(chǎng)當(dāng)中流動(dòng)性持續(xù)寬松,購(gòu)房成本進(jìn)一步降低,在經(jīng)歷了10月前期的成交低迷之后,市場(chǎng)預(yù)期再度抬頭,周度成交回升勢(shì)頭迅猛,預(yù)計(jì)2015年最后兩月北京商品住宅市場(chǎng)或?qū)⒁环赐瓿B(tài),度過(guò)一個(gè)“暖冬”。