京二手住宅成交創(chuàng)5年新高

今年，北京二手住宅市場(chǎng)火了。綜合北京交易管理網(wǎng)和多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前十個(gè)月北京二手住宅成交量達(dá)到157268套，創(chuàng)造了5年以來(lái)同期二手住宅成交新高。而嗅到市場(chǎng)商機(jī)的大戶型業(yè)主有了新一輪提價(jià)底氣，出現(xiàn)月漲20萬(wàn)元的現(xiàn)象。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士提醒，市場(chǎng)回暖房主也要注意把握尺度，一旦提價(jià)超過(guò)此前房子總報(bào)價(jià)的5%，換來(lái)的就是“有價(jià)無(wú)市”。

現(xiàn)象

大戶型業(yè)主提價(jià)月漲20萬(wàn)

今年10月，隨著二孩生育政策全面放開等利好政策出臺(tái)，大戶型業(yè)主提價(jià)的底氣越來(lái)越足了。鏈家地產(chǎn)、我愛(ài)我家等中介機(jī)構(gòu)的多位經(jīng)紀(jì)人對(duì)北京晨報(bào)記者說(shuō)，“大戶型業(yè)主提價(jià)不再是個(gè)別現(xiàn)象，變成了一種普遍現(xiàn)象。”海淀區(qū)五棵松附近一家中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，“聽說(shuō)全面放開二孩生育政策將要實(shí)施，前來(lái)選購(gòu)大戶型的購(gòu)房人明顯增多了。一套戶型位置較好的大戶型房子，往往會(huì)遭到六七組客戶的爭(zhēng)搶，所以部分業(yè)主也會(huì)隨著行情進(jìn)行提價(jià)?！?

“現(xiàn)在大戶型房子價(jià)格變化比以前快了，有時(shí)候買賣雙方頭一天談好了價(jià)格，第二天業(yè)主就漲價(jià)了。”一位業(yè)內(nèi)人士感慨說(shuō)，正因?yàn)槿绱?，有的?gòu)房人為了能搶先簽約，只得接受大戶型業(yè)主的提價(jià)。今年10月，業(yè)主黎紅(化名)出售位于遠(yuǎn)洋山水小區(qū)一套148平方米左右的房子，出價(jià)750萬(wàn)元。一對(duì)中年夫婦為了要二孩買房，通過(guò)中介公司與黎紅談好了價(jià)錢是750萬(wàn)元。沒(méi)想到，黎紅第二天就漲價(jià)為770萬(wàn)元。由于這套大戶型房子臨近地鐵，周圍具有成熟的商業(yè)配套、教育資源等，中年夫婦擔(dān)心業(yè)主還會(huì)繼續(xù)漲價(jià)，就迅速出手買了房。

像黎紅這樣提價(jià)的大戶型業(yè)主不是個(gè)例。鏈家地產(chǎn)遠(yuǎn)洋山水一店高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)曹瑞宇說(shuō)，“今年10月，遠(yuǎn)洋山水小區(qū)部分大戶型業(yè)主出現(xiàn)新一輪提價(jià)，幅度在20萬(wàn)元至50萬(wàn)元不等，從而推高了整個(gè)小區(qū)的二手住宅掛牌價(jià)格?！眮?lái)自鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年10月，通過(guò)鏈家出售的北京新增二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比上漲0.3%。來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，通過(guò)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)出售的北京新增二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比上漲約為1%。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍認(rèn)為，目前大戶型業(yè)主提價(jià)變成普遍現(xiàn)象，但并不是所有的業(yè)主提價(jià)都能被客戶接受。一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主提價(jià)超過(guò)此前房子總報(bào)價(jià)的3%至5%左右，還能被買家接受。“如果業(yè)主提價(jià)過(guò)高，只能是有價(jià)無(wú)市了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

換房置業(yè)首選次新房

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前十個(gè)月，北京二手住宅成交總量為157268套，比去年同期大幅上漲99.3%，創(chuàng)造了5年以來(lái)同期二手住宅成交新高。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，“今年從‘330新政’開始，在一系列樓市利好政策的刺激下，北京二手住宅市場(chǎng)逐漸回暖，尤其是在改善型購(gòu)房需求的支撐下，二手住宅交易量出現(xiàn)大幅上漲?！?

“目前，‘賣一買一’或‘賣二買一’的改善型購(gòu)房需求占到了二手房市場(chǎng)總購(gòu)房量的六成以上?！焙皶煴硎荆@部分購(gòu)房家庭中不乏為了要二孩而改善居住條件的，他們對(duì)于房屋的配套要求普遍較高，尤其是看重教育資源。麥田房產(chǎn)業(yè)務(wù)支持中心副總經(jīng)理于鑫說(shuō)，“在同一優(yōu)勢(shì)地段之下，二手房和新房具有相同的優(yōu)質(zhì)教育資源，但二手房的價(jià)格比新房的價(jià)格低一些，具有更高的性價(jià)比，所以能夠吸引較多改善型需求進(jìn)行升級(jí)置業(yè)?！?

曹瑞宇說(shuō)，“不少購(gòu)房人在進(jìn)行二次或多次升級(jí)置業(yè)過(guò)程中，首先會(huì)考慮選擇次新房。因?yàn)榇涡路康姆魁g比較短，比老舊二手住宅住起來(lái)會(huì)更舒服；次新房第一次交易的差價(jià)相對(duì)較少，所以不用交納高額的個(gè)人所得稅。”

算賬

買550萬(wàn)次新房

至少備20萬(wàn)雜費(fèi)

“目前在北京二手住宅市場(chǎng)，130平方米至150平方米的大戶型房子最受歡迎。但由于140平方米以上的大戶型住宅屬于非普通住宅，在交稅方面與140平方米以下的普通住宅有所不同。所以購(gòu)房人在選購(gòu)大戶型房子，要先算清楚賬?！辨溂业禺a(chǎn)遠(yuǎn)洋山水一店高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)曹瑞宇說(shuō)。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹、偉嘉安捷公司分析師吳昊介紹說(shuō)，北京二手住宅購(gòu)房成本主要包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅以及貸款利息，其中首套購(gòu)房90平方米以下的按網(wǎng)簽價(jià)的1%繳納契稅，90平方米至140平方米按網(wǎng)簽價(jià)的1.5%繳納契稅，140平方米以上按網(wǎng)簽價(jià)的3%繳納契稅；房屋產(chǎn)權(quán)取得滿2年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅，房屋產(chǎn)權(quán)取得滿2年的非普通住宅按照房?jī)r(jià)差額的5.6%或5.5%交納營(yíng)業(yè)稅；房屋產(chǎn)權(quán)取得滿5年、且是唯一住房的免征個(gè)人所得稅，未滿5年的按房?jī)r(jià)差額的20%繳納個(gè)人所得稅；今年經(jīng)過(guò)央行5次降息后，商業(yè)貸款利率從6.15%降低到4.9%，成為20年來(lái)信貸環(huán)境最為寬松的一年。

曹瑞宇為北京晨報(bào)記者算了一筆賬，一套130平方米、“滿2年唯一”的二手普通住宅，原房款500萬(wàn)元，如果此次以550萬(wàn)元成功出售，需要交納契稅8.25萬(wàn)元、個(gè)人所得稅10萬(wàn)元?！霸趯?shí)際交易中，業(yè)主往往會(huì)把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房人身上，這意味著購(gòu)房人在交納550萬(wàn)元房款以外，還要多交納18.25萬(wàn)元的稅錢?！辈苋鹩钫f(shuō)。目前中介公司的傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在0.5%至2.5%之間，意味著通過(guò)中介購(gòu)買550萬(wàn)元的房產(chǎn)至少要支付2.75萬(wàn)至13.75萬(wàn)的傭金費(fèi)用?？偟暮嫌?jì)，購(gòu)買上述房產(chǎn)除了房款本身，還至少需要準(zhǔn)備20萬(wàn)的其他支出。

分析

年內(nèi)二手房成交有望突破20萬(wàn)套

“雖然從今年8月份開始，一系列利好政策對(duì)樓市的刺激效應(yīng)逐步減弱，北京樓市開始出現(xiàn)降溫勢(shì)頭，但是全面放開二孩政策等后續(xù)新政的出臺(tái)，有利于促進(jìn)改善需求進(jìn)一步釋放。預(yù)計(jì)今年北京二手住宅成交量有望突破20萬(wàn)套，達(dá)到2010年樓市限購(gòu)以來(lái)交易量新高?！焙皶熣f(shuō)。

某機(jī)構(gòu)智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著北京新建商品住宅出現(xiàn)“被豪宅化”趨勢(shì)，未來(lái)新入市的商品住宅中大戶型房子總價(jià)將會(huì)普遍上漲到上千萬(wàn)元。與這樣昂貴的新房相比，部分北京大戶型二手住宅總價(jià)較低，處于較好的地理位置，還具有學(xué)區(qū)資源，就會(huì)成為市場(chǎng)上的“搶手貨”。從供應(yīng)角度來(lái)看，未來(lái)處于優(yōu)勢(shì)地段的低總價(jià)大戶型二手住宅因供應(yīng)量有限，將會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，此類大戶型二手住宅的價(jià)格還有一定上漲空間。