在土地供應(yīng)量高度稀缺的背景下，北京土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入遍地是地王的亢奮狀態(tài)。
11月18日，門頭溝6018地塊出讓，這是最近數(shù)年來(lái)，北京最干凈的一宗住宅用地，其中沒(méi)有任何配建，公租房回購(gòu)價(jià)格基本覆蓋成本。該地塊商品房住宅部 分面積達(dá)17.1725萬(wàn)平方米，最終由中交綠城平安聯(lián)合體以57億總價(jià)獲得，樓面價(jià)高達(dá)3.32萬(wàn)，遠(yuǎn)超過(guò)之前門頭溝區(qū)域2.5萬(wàn)的最高歷史地價(jià)。
這也是北京年內(nèi)第23宗經(jīng)營(yíng)性地價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的地塊，同時(shí)也是六環(huán)外第二高地價(jià)，僅次于前幾天出讓的順義一宗地塊。
事實(shí)上，一線城市土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入遍地是地王的狀態(tài)。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至目前，北京2015年經(jīng)營(yíng)地塊樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的地王已經(jīng)出現(xiàn)23宗，這些地塊樓面價(jià)均超過(guò)周圍在售房?jī)r(jià)。目前六環(huán)外也出現(xiàn)了3宗樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的地塊。
中原地產(chǎn)分析師張大偉稱，住宅地塊將大量不可售物業(yè)剔除干凈后，平均商品房住宅樓面價(jià)高達(dá)3.8萬(wàn)，也就是說(shuō)按照過(guò)去北京地王的售價(jià)預(yù)期，地價(jià)占房?jī)r(jià)42%左右，售價(jià)預(yù)期均價(jià)將在8萬(wàn)左右。
這樣頻繁創(chuàng)紀(jì)錄的地王在絕大部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士眼中是具有高風(fēng)險(xiǎn)的。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，地王以超越市場(chǎng)預(yù)期、超越區(qū)域當(dāng)前樓市現(xiàn)狀的價(jià)格被房企競(jìng)得，雖然早期的部分地王位置優(yōu)越，房企敢于大膽競(jìng)地，可以說(shuō)是建立在 前瞻預(yù)判市場(chǎng)的基礎(chǔ)之上，但卻不得不付出放緩入市節(jié)奏、等待樓市成長(zhǎng)的代價(jià)。特別是地王盤的土地成本高昂，隨著時(shí)間的流逝，背負(fù)著巨大的財(cái)務(wù)成本，也令地 王盤達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的周期被大大拖后。
郭毅認(rèn)為，在2015年這個(gè)地王成為常態(tài)的市場(chǎng)中，“面粉”頻頻貴過(guò)“面包”，地王等待市場(chǎng)機(jī)會(huì)的時(shí)間成本將會(huì)更高、入市節(jié)奏更加難以掌控、回報(bào)周期也愈加漫長(zhǎng)。特別是在小片區(qū)內(nèi)扎堆涌現(xiàn)地王，在面臨著區(qū)域內(nèi)部和外部整體市場(chǎng)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)程度正在由激烈上升到慘烈。
不過(guò)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，與以往房企“單槍匹馬”拿地王不同的是，近期房企多采用合作開發(fā)的方式競(jìng)拍高價(jià)地。
11月12日，保利地產(chǎn)聯(lián)手首開以33億元拿下了北京朝陽(yáng)常營(yíng)鄉(xiāng)地塊，樓板價(jià)28085元/平方米，溢價(jià)率50%。這是保利首開聯(lián)合體在33天內(nèi)，第三次在北京高價(jià)拿地——三次共耗資143.08億元。
2012年至今，保利在北京拿下的10個(gè)項(xiàng)目中僅保利大都會(huì)及保利羅蘭香谷二期是單獨(dú)開發(fā)，其余7個(gè)項(xiàng)目中有6個(gè)是和首開聯(lián)合獲得。今年北京拿此較為普遍，國(guó)企之間的合作較為牢固。
研究員房玲認(rèn)為，保利在北京之所以選擇這樣的開發(fā)模式，主要有兩點(diǎn)原因：一是2012年以來(lái)北京的房?jī)r(jià)、地價(jià)又迎來(lái)一波上漲，拿地難度增加，倒逼 保利尋求合作。二是高地價(jià)下，國(guó)企的優(yōu)勢(shì)明顯，保利和首開這種央企和地方性國(guó)企的合作，既增強(qiáng)資金實(shí)力，又有地緣性優(yōu)勢(shì)。
也有一些早早伺機(jī)進(jìn)京的民企也不惜代價(jià)拿地王。11月13日，福建房企陽(yáng)光城以18.73億元、配建1.2萬(wàn)平方米限價(jià)房代價(jià)，競(jìng)得北京通州臺(tái)湖鎮(zhèn)B-07地塊R2二類居住用地（配建“限價(jià)商品住房”）。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，該宗地商品房部分樓面價(jià)高達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米，為臺(tái)湖片區(qū)地王。陽(yáng)光城此前布局的城市范圍并不包括北京。因此臺(tái)湖地塊，是陽(yáng)光城于北京 的第一個(gè)正式項(xiàng)目。現(xiàn)場(chǎng)消息顯示，當(dāng)天共有北京城建、金地旭輝永同昌聯(lián)合體、葛洲壩、陽(yáng)光城、泰禾、保利等9家企業(yè)報(bào)名參拍。
其他絕大部分民企已經(jīng)很少有“單槍匹馬”搶地王的沖動(dòng)。
