房地產(chǎn)生命周期現(xiàn)下行趨勢 樓市明年將持寬松基調(diào)

各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，作為GDP重要支柱的房地產(chǎn)投資指標(biāo)正在下滑。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長2.0%，增速比1至9月份回落0.6%，已位于歷史次低點(diǎn)。10月末全國商品房待售面積及住宅待售面積均再度攀升，達(dá)到歷史峰值：商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。

分析人士認(rèn)為，雖然本輪市場回暖使得部分一二線城市的市場庫存有所回落，但全國范圍來看，化解庫存依然刻不容緩，需要從促成交、緩供應(yīng)、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面多管齊下。

房地產(chǎn)進(jìn)入下行生命周期

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生在“2015年中國不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)”上表示，從GDP角度看，房地產(chǎn)投資已處于負(fù)拉動(dòng)狀態(tài)，甚至在驚心動(dòng)魄地下滑。但她認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)GDP的投資拉動(dòng)已經(jīng)到頂，政府不會(huì)再出臺(tái)像2009年那樣的強(qiáng)刺激政策。政府當(dāng)前最重要的是穩(wěn)定房地產(chǎn)，不要對(duì)GDP形成負(fù)拉動(dòng)。

聶梅生稱，“我國投資占GDP的比重相比其他國家都處在高位。而房地產(chǎn)本來就在第一駕馬車（投資）里。當(dāng)固定資產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到一定比重之后，GDP增幅就會(huì)進(jìn)入下降期。這是由GDP總量決定的。我們國家固定資產(chǎn)投資在GDP所占比重相當(dāng)大，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資今年是17%左右。還曾經(jīng)高達(dá)40%或50%。投資下滑就形成負(fù)拉動(dòng)。這是非常緊迫的問題。”

楊紅旭在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，目前從開發(fā)商購地面積看已經(jīng)是歷史底部，新開工指數(shù)在2013年達(dá)到頂峰，隨后進(jìn)入下行周期。房地產(chǎn)下行的生命周期趨勢基本可以確立。政府當(dāng)前最重要的是通過去庫存來穩(wěn)定明年的房地產(chǎn)投資指數(shù)。

楊紅旭稱，按照市場慣常規(guī)律，政府出臺(tái)刺激政策后，房地產(chǎn)投資指數(shù)會(huì)有所改善，但自去年四季度政府刺激以來，房地產(chǎn)投資指數(shù)一直未有好轉(zhuǎn)。這說明，市場的改善傳遞到房地產(chǎn)投資上滯后性明顯，行業(yè)信心在下降。

多地出臺(tái)政策減輕庫存壓力

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示：2014年來，累計(jì)已經(jīng)有超過50個(gè)城市發(fā)布了不同力度的購房補(bǔ)貼政策，以三四線城市為主，正是因?yàn)閹齑鎵毫^大。

洛陽、駐馬店、濮陽、三門峽、濟(jì)源、南陽、許昌、開封等城市為鼓勵(lì)本地農(nóng)民進(jìn)城購買商品房，紛紛出臺(tái)各種財(cái)政補(bǔ)貼政策。2015年7月1日至2016年6月30日期間，在寧波購買住宅和非住宅者，將按其所購房屋實(shí)際繳納契稅額度的50%獲得購房補(bǔ)貼。河南、四川、浙江、江蘇等多地超過50個(gè)城市也推出了購房補(bǔ)貼。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：從購房補(bǔ)貼看，未來同類型政策有望繼續(xù)出臺(tái)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強(qiáng)化。外需低迷使得出口增長乏力，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的另外兩駕馬車投資和消費(fèi)將發(fā)揮更大作用。而房地產(chǎn)市場無論是對(duì)投資還是對(duì)消費(fèi)增長貢獻(xiàn)占比都不容忽視，因此住房消費(fèi)受到政策的全面鼓勵(lì)。

張大偉認(rèn)為，政府未來的儲(chǔ)備政策包括棚戶區(qū)改造，信貸政策繼續(xù)寬松，戶籍改革，延緩房地產(chǎn)稅落地，降低稅費(fèi)等。

據(jù)中國銀行國際金融研究所于近期發(fā)布的《2016年經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》預(yù)測，2016年GDP增長在6.8%左右，貨幣政策將繼續(xù)保持寬松基調(diào)。除降息降準(zhǔn)外，央行貨幣工具箱里的流動(dòng)性調(diào)節(jié)器將得到越來越廣泛的應(yīng)用。

今年9月，全國銀行間同業(yè)拆借中心本幣交易系統(tǒng)宣布，即日起向符合條件的銀行間本幣市場成員提供常備借貸便利申請(qǐng)相關(guān)功能。公告中還提到，交易中心將根據(jù)今后政策要求為其他金融機(jī)構(gòu)開通常備借貸便利申請(qǐng)權(quán)限。這為此項(xiàng)誕生兩年的貨幣工具放寬使用范圍埋下了伏筆。

亞豪市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，隨著央行越來越多貨幣工具的運(yùn)用，明年貨幣市場將維持寬松基調(diào)，市場流動(dòng)性仍將保持充裕，對(duì)房企來說，融資成本將進(jìn)一步降低，獲取貸款的難度也將降低；而對(duì)于購房者的個(gè)人房貸而言，放貸速度加快的同時(shí)，有希望得到更低的利率支持，這也將推動(dòng)供需雙方的入市節(jié)奏，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展打下良好基調(diào)。

郭毅分析認(rèn)為，從2016年樓市的政策導(dǎo)向可以看出，無論是中心城區(qū)控制、戶籍制度改革還是貨幣政策寬松等途徑，其目的都是緊扣中央要求，加快樓市庫存去化，力求房地產(chǎn)市場向著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。由此可以判斷，2016年樓市將呈現(xiàn)供需兩旺趨勢。