盡管我國城市化率跨過了50%大關,人口集聚度卻不夠。因此,新一輪住房制度改革,首先要讓2.7億城市常住外來人口逐步落戶城市,并享有等同于戶籍居民的公共服務,這就要求在市民化的同時,各級政府要加大公共服務供給規(guī)模和均等化力度。

本周的中央政治局會議,具有重要的“時間節(jié)點”意義,除了為即將召開的中央經濟工作會議定調,也是為國家“十三五”規(guī)劃開局謀劃,更是為時隔37年之后再次召開國家城市工作會議“打前站”。三重“指向”剛好統(tǒng)籌了我國在短期、中期和長期內的經濟發(fā)展戰(zhàn)略,即短期要保持經濟增長在合理區(qū)間、中期全面建成小康社會、長期內以新型城鎮(zhèn)化夯實內需增長。

房地產作為國民經濟基礎產業(yè)、先導產業(yè)、民生產業(yè),自然貫穿于短期、中期和長期經濟發(fā)展戰(zhàn)略中。短期看,加速樓市“去庫存”是保持經濟增長在合理區(qū)間的應有之義;中期看,全面建成小康是“十三五”經濟社會發(fā)展的目標,而通過住房等公共服務均等化、外來人口“市民化”來加速推進“供給側”改革,則是分享改革紅利、實現(xiàn)小康的重要途徑;長期看,城市化率達到50%以后,城市化要揮別“土地城市化”、“半城市化”,走向提高城市集聚能力、構建內需驅動的新階段。

今年以來,樓市庫存高壓警報不斷升級,對火爆了10多年的房地產開發(fā)投資、新開工和土地市場形成驟然降溫的效應,這對于穩(wěn)定固定資產投資、平滑“去產能”、避免系統(tǒng)性金融風險的沖擊,已構成了短期內的最大不確定風險。因此,近期國家領導人連續(xù)對“去庫存”做出重要指示。同時,在11月中央財經領導小組會議上,針對加強“供給側”改革部署了四項措施,其中就包括化解樓市庫存。

這意味著,樓市“去庫存”并非像以往一樣,在“需求端”刺激可化解,而是要在“供給端”釋放要素活力、釋放有效住房需求,途徑就是通過戶籍制度改革,提高外來人口“市民化”比例,將新市民納入城市社會保障、住房政策的范疇,降低新市民城鎮(zhèn)化的成本。目前,城鎮(zhèn)化率達到53%、城鎮(zhèn)戶籍居民人均住房面積達到35平方米,過去10多年基于戶籍居民“房改”帶來的住房需求高潮已過。

由此,基于刺激購房需求為主的樓市政策和制度,也到了需要徹底革新的時候了,這就是本次中央政治局會議提出的“推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革”,也是“十三五”規(guī)劃建議提出的“深化住房制度改革”。新住房制度下,住房需求的主體是外來常住人口,解決住房需求的途徑是“供給側”改革,而非需求側刺激,如實現(xiàn)外來人口“市民化”、降低購房成本;市政設施建設要與住房供應同步推進,而并不是單純的“造城”。

繼1998年房改之后,重提住房制度改革,是我國城市化和經濟增長進入轉折點倒逼所致。本世紀以來,我國GDP能以平均10.7%的超高速增長,入世紅利疊加住房市場化紅利,驅動由制造業(yè)、房地產、基建為主的固定資產投資年平均25%左右的增長是主因,表象就是城鎮(zhèn)化率以年均1.5個百分點快速增長。而在上世紀50至70年代的西方國家快速城鎮(zhèn)化時期,城鎮(zhèn)化率年均增長僅0.6個百分點。

不過,由于2012年以來我國勞動人口每年減少200至300萬,加上外來人群僅作為生產要素存在,城市政府不對外來人口提供公共服務,勞動力成本快速上升,出口導向的制造業(yè)優(yōu)勢開始減退;同時,城鎮(zhèn)戶籍居民基本住房需求滿足后,房地產高增長結束,也就無法消化過剩的制造業(yè)產能;此外,制造業(yè)和房地產下滑,地方政府供給基礎設施也越來越力不從心。

因此,“十三五”及未來,我國經濟增長“下臺階”,城鎮(zhèn)化增速下降是必然的。按國際經驗,城鎮(zhèn)化增速放緩必然伴隨經濟增速“下臺階”。日本城市化平均增速從1946至1973年的1%降到1974至1983年的0.32%,經濟增速也相應從9.4%降至3.7%;德國城市化平均增速從1950至1969年的1%降到1970至1979年的0.16%,經濟增速也從7.9%降到3.1%;韓國城市化平均增速從1953-1995年的1.3%降到1996-2008年的0.25%,經濟增速也從8%降到4.6%。

城市化放緩伴隨經濟增速“下臺階”,事實上是第二產業(yè)增加值占GDP的比重下降,但同時,第三產業(yè)增加值占GDP的比重全面提升,現(xiàn)代服務業(yè)成為未來經濟增長的新動力。后者是在城市化率達到50%以后,人口和產業(yè)在城市集聚,推動產業(yè)轉型和升級的結果。因此,即便經濟增速“下臺階”,但增長質量更高了。

不過,盡管我國城市化率跨過了50%大關,人口集聚度卻不夠,這突出表現(xiàn)在已經去城市就業(yè)的外來人口始終無法在城市集聚,因為這些人群難以落戶城市,無法享受城市公共服務,加上長期作為低廉生產要素存在,無力支付“自我城市化”的成本。因此,即便交通通信、文教娛樂、醫(yī)療保健等現(xiàn)代服務業(yè)已嶄露頭角,但因體量弱小無法填補傳統(tǒng)產業(yè)“去產能”留下的空白。

提高城市的集聚程度,關鍵就是要讓外來人口能夠像戶籍人口一樣,享受城市的公共服務。因此,新一輪住房制度改革,首先要讓2.7億城市常住外來人口逐步落戶城市,并享有等同于戶籍居民的公共服務,這就要求在市民化的同時,各級政府要加大公共服務供給規(guī)模和均等化力度。外來人口安定下來以后,衣食住行的需求接踵而來,基于支付能力以及過往對城市的巨大貢獻,他們享有公平住房權,應該被納入住房保障的范疇,政府要幫助他們實現(xiàn)“住有所居”,比如公積金政策要覆蓋到新市民、降低新市民購房首付比例、加大對外來人口購房的貨幣補貼,這是新一輪住房制度改革要考慮的內容。