??袁鋼明的1.6萬億房產(chǎn)稅是怎么算出來的？
??時代周報記者 陳舒揚 發(fā)自北京
??身為中國社會科學(xué)院欠發(fā)達經(jīng)濟研究中心主任，袁鋼明一直是中國開征房產(chǎn)稅的提倡者。早在2013年，他就呼吁“北京早該征收房產(chǎn)稅”了。
??2015年12月中旬，袁鋼明再次引爆了一枚“炸彈”。
??在《財政收支矛盾加重，開征房產(chǎn)稅迎契機》一文中，袁鋼明通過計算得出：如果中國全面開征房產(chǎn)稅，按1%的稅率計算，預(yù)計每年能帶來1.6萬億元的收入，地方政府因為土地出讓收入下滑導(dǎo)致的財政缺口將得以填補。
??12月18日，被認(rèn)為是中國經(jīng)濟重要風(fēng)向標(biāo)的中央經(jīng)濟工作會議在北京召開，會議定調(diào)打響四大領(lǐng)域殲滅戰(zhàn)，化解房地產(chǎn)庫存赫然在列，而出臺房產(chǎn)稅、加快農(nóng)民工的市民化、推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，都是試圖化解房地產(chǎn)庫存的手段。??高達1.6萬億的房產(chǎn)稅收入到底是怎么計算出來的？數(shù)字計算牽出了哪些問題？中國到底需要怎樣的房產(chǎn)稅制？袁鋼明就此接受了時代周報的采訪，既對一些質(zhì)疑作出了回應(yīng)，也一抒了自己對中國房市痼疾的看法。
??1.6萬億還有往上走的可能
??時代周報：首先說說1.6萬億這個數(shù)字吧，感覺似乎不現(xiàn)實：按照兩個試點城市上海和重慶的做法—除去免征部分—可征稅的范圍其實非常小。這個1.6萬億是不是估計得太高了？
??袁鋼明：本來我寫的那篇文章不是專門談房產(chǎn)稅的，文章前面講的是中國面臨的財政困境，最后提到用房產(chǎn)稅來解決，因此給出的只是一個大體的數(shù)字。
??1.6萬億是怎么算出來的？我的這個計算方法還從沒有人用過。一些財稅專家做過中國房地產(chǎn)總的估值，包括任志強，也在一些場合計算過，但他們用的是其他辦法，我認(rèn)為我的這種計算方法更簡單、準(zhǔn)確。
??首先算全國住房面積。2013年《政府工作報告》中指出，2012年底，城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積32.9平方米、37.1平方米。按照以往的增長速度，現(xiàn)在中國的人均住房面積已經(jīng)超過35平方米，所以其實我還少算了。也有其他專家提出，按城鎮(zhèn)常住人口算不對，比如農(nóng)民工是沒有房子的，所以這么算是高估了，但是注意：統(tǒng)計局說的是人均居住面積，而不是人均擁有住房的面積，人均居住面積的分母就是包括農(nóng)民工、租房者在內(nèi)的城鎮(zhèn)常住居民，口徑是一致的。
??然后是商品房的均價。國家統(tǒng)計局沒有公布，但是可以用2014年的全國商品房銷售額76292億元，除以2014年全國商品房銷售面積120649萬平方米（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站），算出來是6300多元，我取了6300元。
??再把人均住房面積33平方米乘以7.49億的城鎮(zhèn)常住人口，再乘以6300元，就得到全國住房總價值是156.3萬億元，最后乘以1%的稅率，就得到了1.6萬億。
??至于為什么用1%的稅率來計算？我在文章里沒有解釋，現(xiàn)在大家也都不知道未來房產(chǎn)稅會怎么征收，或許我應(yīng)該在原文里加一句話：“不同的房產(chǎn)稅征收方案會有不同的稅率?！?
??當(dāng)然，要是按照已有的房產(chǎn)稅征收方案，比率會非常低，可能連0.1%都不到，但是這種征收面很小、稅率又很低的房產(chǎn)稅制，不可能成為范本，甚至連試點都算不上，否則中央在相關(guān)文件里會寫上“推廣試點方案”這樣的話，但目前我們沒有看到任何官方文件或比較官方的人肯定過已有的方案。地方政府不愿征房產(chǎn)稅，只是做樣子，這種征稅方式既達不到調(diào)控房地產(chǎn)的目的，也解決不了財政收入的問題，不可能成為未來方案的參考。
??為什么我用了1%的稅率？這在國內(nèi)的確沒有依據(jù)，我參考的是美國，但美國各個州也不一樣，但1%是最低的，高的則到了3%，我認(rèn)為取1%是合理的。
??我也在文章中提到了，考慮一定比率的免征，這個1.6萬億元還要打個折扣，但具體要打多大的折扣？得看具體的征收方案。關(guān)于免征的標(biāo)準(zhǔn)，我認(rèn)為最可能的是根據(jù)家庭人均住房面積來算，而不是按幾套房來算；至于免征的面積，為照顧中低收入者，最可能的是在國家統(tǒng)計局公布的人均居住面積以下，合理的征法應(yīng)該是人均居住面積低于一定水平時免征?？紤]到中國嚴(yán)重的住房不平等，即便以人均居住面積作為免征面積，也會有很大比例的房子處在征稅范圍內(nèi)。我推斷免征房產(chǎn)稅的比例最多不會超過50%。也就是說，1.6萬億最多打個5折。
??事實上，1.6萬億還有往上走的可能：一是根據(jù)國際通行做法，一般會對自住需求之外的房產(chǎn)征高于基準(zhǔn)稅率的稅；二是中國的住房面積只會少算不會多算，有大量空置房、沒有被統(tǒng)計的房子，一旦推行不動產(chǎn)全國統(tǒng)一登記，房子會更多。空置房按15%估算，高稅率征收，征收總額將增大到2萬億。
??去掉最高數(shù)和最低數(shù)，取中間數(shù)還是1.6萬億左右?？紤]到各種因素，我估計最后國家可以征到的房產(chǎn)稅在1萬億到1.6萬億之間，只不過文章里沒有寫這么具體。我拋出1.6萬億這個數(shù)字，大家可以來討論。
??時代周報：你剛才提到美國，但是美國本身的房價相對收入來說不那么高，而中國尤其是大城市的房價這么高，按1%的稅率來征稅，對中國人來說顯得負(fù)擔(dān)很重、難以接受。
??袁鋼明：這是另一個問題了。根據(jù)現(xiàn)在中國的情況，可能需要漸進的過程，一開始的時候稅率低一點，等到房地產(chǎn)市場達到比較穩(wěn)定成熟的狀態(tài)了，就可以用一個比較標(biāo)準(zhǔn)的稅率，比方說五年內(nèi)稅率從多少進展到多少。
??樓價不會像日本那樣下跌
??時代周報：你提到地方政府都不愿意征收房地產(chǎn)稅，為什么？
??袁鋼明：這是一目了然的。房產(chǎn)稅必然會抑制房市的投資投機性需求，使房地產(chǎn)投機熱潮降溫，房產(chǎn)稅只可能減少土地出讓收入，而且到現(xiàn)在為止，房產(chǎn)稅跟土地出讓收入相比要少得多。所以過去幾年里，房產(chǎn)稅和土地出讓收入是沖突的。
??我在文章里提到的，土地出讓收入下降的這一新情況，使不少地方政府心里有點發(fā)毛，但現(xiàn)在地方政府仍然把土地出讓收入當(dāng)成一塊肥肉，不肯放手。過去兩年里，中國土地出讓收入之高是前所未有的，2013年是4.1萬億，2014年是4.3萬億，緩解了全世界都在關(guān)注的中國地方財政問題，但是大家都知道，靠土地收入解決地方財政問題是根本不可持續(xù)的，等到住房過熱擴展空間沒有了，土地財政就到頭了。
??時代周報：今年早些時候，有媒體報道說房產(chǎn)稅已經(jīng)進入人大立法規(guī)劃階段，你認(rèn)為這大概會是怎樣的一個推進速度？
??袁鋼明：目前看還很遙遠，進入立法規(guī)劃以后，等個五年十年都有可能。但是，從公共財政轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的角度來說，房產(chǎn)稅在未來不得不征。
??時代周報：房產(chǎn)稅出臺后對房價的影響分兩種預(yù)測，一種是房價崩盤，一種是進一步推高房價？你怎么看？
??袁鋼明：中國的房地產(chǎn)市場非常不健康，暴漲、泡沫、普通人買不起，主要原因就是沒有征房產(chǎn)稅。一旦房子成為投資性、投機性商品，房價越高人們越買，如果政策不加以調(diào)控的話，價格只會越來越高。中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場基本是靠投資投機性需求支撐的，開征房產(chǎn)稅會把這些需求打壓下去，所以沒有什么壞處。
??現(xiàn)在有兩種可能性。一種是房價下降，釋放了一般老百姓自住的需要，這種下降是非常合理的，并且能夠為自住型的房產(chǎn)市場打下永續(xù)不止的發(fā)展基礎(chǔ)。但也有另一種可能性，就是普通老百姓也都抱著炒房投機的心態(tài)，比方說百分之六七十的買房行為都抱著掙錢的心理，那么房產(chǎn)稅一征，大家都慌了，都不想要那么多房子了，比如說兩口人住一套六七十平米的就夠了，這就會產(chǎn)生普遍的拋售，房價就會暴跌，跌過百分之五十的可能性都存在，因為中國的房產(chǎn)市場已經(jīng)被搞壞了，全民就像炒股一樣在炒房。
??但是就算后一種情況發(fā)生，也不會有多可怕，因為中國畢竟還有很大的自住需求，不會發(fā)生像日本那樣的情況，事實上日本房價下跌也不是暴跌。我已經(jīng)把日本研究得很清楚了，日本房價在幾十年里降了一半，平均一年降了3%-5%，還沒有中國去年降得厲害。日本經(jīng)濟的長期衰退還有政策失誤等其他原因，并不是單純房價下跌所致。
??房產(chǎn)稅的全面開征，毫無疑問會讓房價下跌，投機的人就自然會付出代價，但對非投機的、買房自住的老百姓來說是有益的，因為這樣就提供了一個更廉價的、改善型住房市場?，F(xiàn)在很多所謂的改善型需求，其實根本不是改善型，而是投機型，很多人是看到房價上漲的趨勢、為投機獲利而去“改善”，不是真的為了改善居住而去改善。我在另一篇文章里寫過，我根本不認(rèn)為現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場是剛性需求或者“改善性需求”。
??時代周報：剛剛召開的中央政治局會議提出，要化解房地產(chǎn)庫存，其中一個手段是通過加快農(nóng)民工的市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。你怎么解讀這一消息？
??袁鋼明：這個消息出來以后，各大房地產(chǎn)上市公司股票上漲，房地產(chǎn)商高興得不得了。所謂消化庫存就意味著政策支持，比如給買房的人各種補貼，減稅、降息，以此刺激需求，并沒有把控制“投機性需求”放在一個明確的位置上。
??讓農(nóng)民工買房是一些學(xué)者的提法，這也是紙上談兵，中國的農(nóng)民工根本買不起房。
??房地產(chǎn)要去庫存是形勢所迫，再不去庫存，行業(yè)危機就會出現(xiàn)。大量的房地產(chǎn)開發(fā)商貸了很多款，房子賣不出去—開發(fā)商破產(chǎn)還是次要的—主要是會給銀行帶來很大沖擊，從這個必要性和緊迫性來考慮，中國房地產(chǎn)要去庫存。目前國家并沒有明確提出通過什么方式去庫存，降價的方式還是提價的方式？現(xiàn)在看起來是要用提價的方式，其實最簡單、最正確的辦法，就是降價銷售。
