中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議日前提出，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，要“取消過(guò)時(shí)的限制性措施”。
何謂“過(guò)時(shí)的限制性措施”，大家爭(zhēng)論不休。由于政府主管部門沒(méi)有進(jìn)一步公開(kāi)解釋，業(yè)內(nèi)人士解讀自然是仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智。
政府從來(lái)是樂(lè)見(jiàn)百家智見(jiàn)的，雖然現(xiàn)在混亂成了一鍋粥，像《羋月傳》里秦國(guó)的四方館，辯手云集，誰(shuí)也說(shuō)服不了誰(shuí)。但提供的意見(jiàn)很多，有些還很精良，對(duì)于像方中信、孫儷這樣的決策者來(lái)說(shuō)，有些沒(méi)想清楚的可能就豁然開(kāi)朗了。
有很多人解讀“取消過(guò)時(shí)的限制性措施”就是要解除產(chǎn)權(quán)年限限制。官方關(guān)于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的英文稿尤其讓外界解讀為要取消產(chǎn)權(quán)年限限制，但官方馬上糾正了。說(shuō)明產(chǎn)權(quán)依然有40、50、70年的限定。在造血功能嚴(yán)重不足的情況下，地方財(cái)政還指望著未來(lái)在產(chǎn)權(quán)上繼續(xù)增加收入，這個(gè)限制短期內(nèi)估計(jì)難提上議事日程。
在筆者看來(lái)，“限制性措施”其實(shí)很好理解，很明顯，落點(diǎn)在“限”，而中央曾經(jīng)實(shí)施過(guò)的主要有三限，即“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”。
這三限是否取消得分類看待。
先說(shuō)限購(gòu)。限購(gòu)就是在商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等方面予以限制。目前還在實(shí)施限購(gòu)的城市是一線四城和二線城市三亞。
三亞取消限購(gòu)應(yīng)該會(huì)很快。據(jù)報(bào)道，幾天前，在三亞市游客中心，市委副書(shū)記、常務(wù)副市長(zhǎng)岳進(jìn)向記者透露，三亞房地產(chǎn)將取消所有政府性的限制性政策。
四個(gè)一線城市取消限購(gòu)則可能遙遙無(wú)期。我們說(shuō)是要對(duì)“過(guò)時(shí)的”限制性措施取消，限購(gòu)對(duì)一線來(lái)說(shuō)還談不上“過(guò)時(shí)”，城市建設(shè)、人口控制均面臨非常大的壓力，取消的話投資投機(jī)就會(huì)滿天飛，那會(huì)急劇增加壓力，對(duì)城市管理和發(fā)展都相當(dāng)不利。
再說(shuō)限貸，就是在住房貸款額度、比例方面予以限制。這個(gè)要取消估計(jì)會(huì)分步來(lái)，2015年各地多數(shù)都放寬貸款限制了，尤其是首套房，它會(huì)是一個(gè)從30%到25%到20%到10%的漸進(jìn)過(guò)程。零首付會(huì)以某種變通的形式存在，但不會(huì)普遍，給完全無(wú)錢買房戶貸款的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的。
第三是限價(jià)，限制商品房銷售價(jià)格。前些年部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，老百姓怨聲連天。目前看，三四線城市庫(kù)存高企，降價(jià)都賣不出去，限價(jià)毫無(wú)必要。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)這些年的市場(chǎng)化運(yùn)作，一二線城市的地價(jià)房?jī)r(jià)不斷上漲，老百姓不接受也接受了，限價(jià)也沒(méi)多大作用，取消也是必然的。
除了這三限，還有一些限制措施，估計(jì)各地也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況予以取消。
比如限外，就是限制外國(guó)人和境外機(jī)構(gòu)購(gòu)房。早在2015年8月份，住建部、商務(wù)部、發(fā)改委等部門就聯(lián)合發(fā)布了房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知，規(guī)定有資格的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人可購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，樓市十年限外令松綁。當(dāng)然各地落實(shí)會(huì)有時(shí)間先后。
又如限售，通過(guò)行政手段讓開(kāi)發(fā)商在一些高價(jià)項(xiàng)目上緩拿預(yù)售證?，F(xiàn)在主要是部分項(xiàng)目部分開(kāi)發(fā)商惜售，政府限售基本上不需要了。
除了以上明顯帶“限”的規(guī)定外，應(yīng)該說(shuō)，凡是過(guò)去關(guān)于禁止人們從事房地產(chǎn)相關(guān)活動(dòng)之類的過(guò)時(shí)規(guī)定都應(yīng)取消，比如財(cái)稅政策方面，繳稅多，也會(huì)影響買房賣房積極性，庫(kù)存難消化。任志強(qiáng)就提到了解決第二套住房的稅收問(wèn)題，應(yīng)改由減免個(gè)人所得稅沖抵房產(chǎn)稅。又比如農(nóng)民工落戶限制，農(nóng)民進(jìn)城買房落不了戶，小孩教育醫(yī)療等沒(méi)有實(shí)際保障，買房就不是切實(shí)需要了。
一切從市場(chǎng)角度出發(fā)考慮政策的制定與出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)才能自如調(diào)控，健康良性發(fā)展，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)也才能有真正的改善。
