文/本刊記者 甄愛(ài)軍
??2015年注定又是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)值得銘記的年份。在這一年里，一線(xiàn)及重點(diǎn)城市被壓抑的市場(chǎng)需求隨著各項(xiàng)刺激措施的出臺(tái)而徹底激發(fā)出來(lái)，而三四線(xiàn)城市則因?yàn)楣┬杞Y(jié)構(gòu)失衡而積弱不振。重新梳理2015年樓市發(fā)展脈絡(luò)，有助于我們更加深入了解即將到來(lái)的2016年樓市。
??【關(guān)鍵詞1】政策寬松
??政策持續(xù)寬松，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了又一個(gè)政策寬松時(shí)期。
??2015年3月30日，中國(guó)人民銀行聯(lián)合幾個(gè)部委發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。隨后，一系列配套政策及地方政府執(zhí)行細(xì)則密集出臺(tái)，包括信貸、稅費(fèi)、財(cái)政等多個(gè)方面措施，諸如首套房首付比例下調(diào)至2成，房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅“5改2”等。政策支持力度之大，堪比2008年金融危機(jī)之后的“救市政策”，不僅僅只是針對(duì)首次置業(yè)者，還惠及改善型需求。各項(xiàng)刺激措施在很大程度上降低了購(gòu)房門(mén)檻，同時(shí)稅費(fèi)、利息方面的調(diào)整也減輕了購(gòu)房成本，加上行政干預(yù)措施退出如大多數(shù)城市限購(gòu)取消，由此促成了2015年樓市的反彈。
??【關(guān)鍵詞2】連續(xù)降息
??連續(xù)降息，對(duì)2015年樓市走勢(shì)起到了極其重要的作用，從某種程度上來(lái)說(shuō)，降息直接推動(dòng)了市場(chǎng)成交活躍程度的回升。
??2015年10月23日央行再次宣布降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，這是2015年第五次降息，申請(qǐng)住房按揭貸款最新年利率降至4.9%利率（5年以上）。如以2014年11月22日最后的利息調(diào)整日期計(jì)算，購(gòu)房者所負(fù)擔(dān)的利率從2015年的6.15%下降到4.9%，下降幅度達(dá)到20.3%。降息對(duì)降低購(gòu)房成本起到了非常明顯的作用。假設(shè)以申請(qǐng)100萬(wàn)元20年期的商業(yè)貸款為例，與利率高位時(shí)期相比，月供可減少707元。購(gòu)房成本的下降，激發(fā)了市場(chǎng)購(gòu)房熱情，購(gòu)買(mǎi)力得到釋放。
??【關(guān)鍵詞3】量增價(jià)漲
??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年1~11月百城住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲3.39%，環(huán)比于5月止跌，同比于8月止跌。新房成交方面同樣也在政策刺激下出現(xiàn)快速升溫現(xiàn)象，成交創(chuàng)新歷史同期新高。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2015年1~11月，50個(gè)代表城市住宅月均成交量接近2900萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近三成，絕對(duì)量為歷史同期最高水平。
??【關(guān)鍵詞4】市場(chǎng)分化
??強(qiáng)者恒強(qiáng)，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)再次驗(yàn)證了這個(gè)說(shuō)法。
??一線(xiàn)城市累計(jì)上漲了15.1%，二三線(xiàn)城市累計(jì)下跌，跌幅在1%左右。不同城市間仍分化明顯，深圳（樓盤(pán)）累計(jì)上漲33.92%，領(lǐng)漲全國(guó)。
??一線(xiàn)城市及部分住房需求旺盛、財(cái)富人群聚集、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，二線(xiàn)重點(diǎn)城市改善型需求釋放明顯，高端項(xiàng)目熱銷(xiāo)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。而部分庫(kù)存偏高的三四線(xiàn)城市由于需求疲軟，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，政策還將發(fā)力“去庫(kù)存”，并力圖改善三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。
??【關(guān)鍵詞5】地王頻現(xiàn)
??最近一次上海（樓盤(pán)）土地拍賣(mài)會(huì)上，中鐵建以總價(jià)38億元摘得上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)一幅地塊，溢價(jià)率高達(dá)219.65%，樓板價(jià)為19179元/平方米，已接近地塊周邊在售樓盤(pán)均價(jià)。自2015年年初以來(lái)，包括北上廣深等一線(xiàn)城市以及以南京（樓盤(pán)）、杭州（樓盤(pán)）等為主的重點(diǎn)城市，土地市場(chǎng)火熱異常，單價(jià)、總價(jià)等各類(lèi)“地王”頻現(xiàn)。數(shù)據(jù)表明，2015年1~11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87702億元，增速比1~10月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。“地王”現(xiàn)象集中出現(xiàn)在一線(xiàn)城市及重點(diǎn)城市，在全國(guó)房地產(chǎn)投資景氣并未得到好轉(zhuǎn)的大背景下，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略布局出現(xiàn)了調(diào)整。
??【關(guān)鍵詞6】豪宅熱銷(xiāo)
??豪宅市場(chǎng)大熱，成交量出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。
??有市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，截止到2015年11月，上海單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的頂級(jí)豪宅已經(jīng)成交490套，超過(guò)過(guò)去3年的成交總和。頂級(jí)豪宅需求出現(xiàn)井噴。此外，包括北京（樓盤(pán)）、深圳、杭州等城市高端住宅市場(chǎng)，成交量同樣出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)情形。
??豪宅市場(chǎng)趨熱，原因是多方面的。政策的寬松，激發(fā)了改善型需求的購(gòu)買(mǎi)欲望。此外發(fā)生在2015年6月份的股災(zāi)事件，以及房產(chǎn)價(jià)格的不斷走高，讓富裕階層在資產(chǎn)配置中有意識(shí)提高了不動(dòng)產(chǎn)的比重。
??【關(guān)鍵詞7】互聯(lián)網(wǎng)+
??2015年是“互聯(lián)網(wǎng)+”在房地產(chǎn)行業(yè)全面深化的一年。在金融領(lǐng)域，眾多房企發(fā)起眾籌，推出眾籌買(mǎi)房、眾籌投資等不同類(lèi)型產(chǎn)品；萬(wàn)達(dá)也順勢(shì)借助房產(chǎn)眾籌產(chǎn)品開(kāi)啟了“輕資產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型之門(mén)。在營(yíng)銷(xiāo)方面，萬(wàn)科與淘寶合作買(mǎi)房。此外，互聯(lián)網(wǎng)還與二手房中介行業(yè)、家裝行業(yè)等實(shí)現(xiàn)“聯(lián)姻”，為消費(fèi)者帶來(lái)了新的體驗(yàn)。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)與之融合，是大勢(shì)所趨。不管是房地產(chǎn)行業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)，還是被互聯(lián)網(wǎng)所“+”，能夠讓消費(fèi)者獲得實(shí)惠，才是王道。
??【關(guān)鍵詞8】存量時(shí)代
??一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)顯著的變化，即進(jìn)入存量房時(shí)代。
??二手房方面，整體成交大幅回暖，超過(guò)新房市場(chǎng)。數(shù)據(jù)表明，2015年1~11月，十大城市二手住宅總體成交99.04萬(wàn)套，同比大幅增長(zhǎng)66.02%，增幅高于新房。二手房市場(chǎng)整體好于新房市場(chǎng)，尤其是上海、北京表現(xiàn)得更為突出，三季度二手房交易量大幅超過(guò)新房，一線(xiàn)城市步入存量房時(shí)代。這樣的變化，不管是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是對(duì)房產(chǎn)持有者，都意味著新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
??【關(guān)鍵詞9】強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手
??隨著樓市步入“白銀時(shí)代”，房企之間競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，除了并購(gòu)，還有一種方式就是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。
??在2015年5月份，住宅開(kāi)發(fā)巨頭萬(wàn)科與商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)的聯(lián)合。除了開(kāi)發(fā)企業(yè)之外，二手房中介公司也出現(xiàn)此類(lèi)情形，北京鏈家與上海德佑以股份互換的形式，實(shí)現(xiàn)進(jìn)駐上海的目的，同時(shí)也在布局全國(guó)上面邁出了重要一步。在利潤(rùn)率變窄的情況下，通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，是行業(yè)規(guī)模企業(yè)通過(guò)合作來(lái)對(duì)沖這種變化的一種務(wù)實(shí)選擇。這種合作，也將成為其他企業(yè)借鑒的樣本。
??【關(guān)鍵詞10】創(chuàng)業(yè)熱潮
??2015年地產(chǎn)界掀起了一股創(chuàng)業(yè)熱潮，一批重量級(jí)職業(yè)經(jīng)理人加入了創(chuàng)業(yè)者的行列，使得這一年的職業(yè)經(jīng)理人創(chuàng)業(yè)現(xiàn)象變得不同尋常。
??2015年3月初，萬(wàn)科高級(jí)副總裁毛大慶辭職創(chuàng)立了優(yōu)客工場(chǎng)；此后，接連傳出有重量級(jí)職業(yè)經(jīng)理人辭職創(chuàng)業(yè)的消息，如原協(xié)信集團(tuán)總裁劉愛(ài)民、原世茂地產(chǎn)副總裁蔡雪梅等，都開(kāi)啟了各自的創(chuàng)業(yè)人生。在互聯(lián)網(wǎng)+和創(chuàng)業(yè)大潮的雙輪驅(qū)動(dòng)下，加上地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，這樣的變化或許是一個(gè)必然結(jié)果。
