在節(jié)前“降首付”、節(jié)后“降契稅”兩波利好政策的刺激下，全國(guó)范圍內(nèi)樓市大分化的趨勢(shì)進(jìn)一步加劇：一線城市庫(kù)存大降，房?jī)r(jià)持續(xù)瘋漲，而亟待去庫(kù)存的三四線城市房?jī)r(jià)卻仍“未見(jiàn)底”。據(jù)專家分析：2016 年的樓市，將呈現(xiàn)一線堅(jiān)挺、二線復(fù)蘇、三四線持續(xù)承壓的局面。而相應(yīng)的，房?jī)r(jià)也將在城市分化、區(qū)域分化的道路上越走越遠(yuǎn)。
??一線城市房?jī)r(jià)“不封頂”
??據(jù)市場(chǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，1 月上海商品住宅成交均價(jià)為3.59 萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲24.9%。這個(gè)數(shù)據(jù)也創(chuàng)出了上海商品住宅均價(jià)的歷史新高。一線城市住宅庫(kù)存全部降至十個(gè)月以下，上海只夠賣3.7個(gè)月。具體來(lái)看，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已經(jīng)降至3.7個(gè)月；北京的消化周期為9.2個(gè)月；廣州的數(shù)據(jù)顯示為7.5個(gè)月；深圳商品住宅消化周期為8.7個(gè)月。
??雖然“將首付”、“將契稅”等優(yōu)惠政策主要針對(duì)的并非一線城市，但市場(chǎng)心理開(kāi)始發(fā)生變化，一線城市二手房交易已進(jìn)入“賣方市場(chǎng)”，更多房東開(kāi)始惜售觀望，市場(chǎng)房源越來(lái)越少。
??過(guò)去一年，上海以超過(guò)1.4萬(wàn)億元的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場(chǎng)，成交量也創(chuàng)出歷史新高，成交均價(jià)同比上漲18%，而對(duì)于市區(qū)的中高端樓盤成交均價(jià)同比不乏超過(guò)50%的增加。比如普陀位于中環(huán)的某樓盤，一套140平方米的房屋，2015年初銷售價(jià)格為500萬(wàn)元，今年初則賣到了800萬(wàn)元。
??上海去庫(kù)存周期明顯偏小，這是上海近期房?jī)r(jià)瘋狂上漲的重要原因所在。從實(shí)際情況看，上海目前最大的問(wèn)題不是去庫(kù)存，而是需要積極補(bǔ)庫(kù)存。否則后續(xù)房?jī)r(jià)上漲的壓力會(huì)繼續(xù)增大。
??此外，今年1 月北京純商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交6462 套，成交面積67.37 萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下滑34%、37%，同比分別增加28%、16%。與此同時(shí)，1 月北京商品住宅成交均價(jià)為3.04 萬(wàn)元/平方米，環(huán)比、同比均出現(xiàn)下滑。雖然相比2015 年年底的成交旺局，1 月成交量有所下滑，但是與去年同期相比卻處于高位水平。
??據(jù)專業(yè)人士指出，每年的1 月與2 月份由于受到“春節(jié)大遷徙”的影響，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)均處于一年內(nèi)的低位水平，但是從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，2016 年的1 月成交情況可以稱得上是“高起點(diǎn)”。
??深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)高歌猛進(jìn)。根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，1 月深圳新房成交均價(jià)再攀新高，已達(dá)4.65 萬(wàn)元/平方米，同比上漲74.27%，環(huán)比增長(zhǎng)9.51%；二手住宅1 月共成交15159 套，同比上漲74.12%，環(huán)比增長(zhǎng)19.43%。
??中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著鮮明的地域特點(diǎn)，房?jī)r(jià)過(guò)高和庫(kù)存過(guò)多都不是全局性問(wèn)題，解決問(wèn)題要因地施策，留下彈性空間。比如，此前出臺(tái)的降低購(gòu)房首付、契稅和營(yíng)業(yè)稅的政策，就把北上廣深等地排除在外。同理，化解庫(kù)存既沒(méi)有萬(wàn)能藥，也沒(méi)有速效藥，各地結(jié)合實(shí)際探索出的經(jīng)驗(yàn)，才最有效。
??三四線城市依然面臨庫(kù)存難題
??“中國(guó)政府將繼續(xù)采取措施降低國(guó)內(nèi)住宅庫(kù)存總體水平。”穆迪還在報(bào)告中指出，三四線城市面臨的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較高，這體現(xiàn)為這些城市的房?jī)r(jià)承壓，住宅銷售緩慢。
??研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年，三四線城市共推出土地面積69762 萬(wàn)平方米，同比減少14%；共成交土地面積49652 萬(wàn)平方米，同比減少18%；土地出讓金6554 億元，同比減少19%。
??三四線城市的高庫(kù)存反向成為土地市場(chǎng)的壓力。例如徐州，根據(jù)研究院的數(shù)據(jù)，截至2015 年底，該城市商品房可售面積為2085萬(wàn)平方米，去化時(shí)間達(dá)22 個(gè)月。同時(shí)，徐州自2010 年以來(lái)土地成交量較大，住宅用地成交面積與商品住宅銷售面積的比值高達(dá)5.6，土地庫(kù)存高企，已超出市場(chǎng)的消化能力。
??更有開(kāi)發(fā)商選擇了從部分前景較差的中小城市抽身離場(chǎng)從而斷臂求生。2016 年伊始，已出現(xiàn)房企在三四線城市退地的案例。
??1月18日，深圳控股宣布其下屬公司與廣東省河源市地方政府簽訂協(xié)議，將河源塞納灣未開(kāi)發(fā)土地退還給當(dāng)?shù)卣８鶕?jù)協(xié)議，地方政府收回未開(kāi)發(fā)土地約62萬(wàn)平方米，并在通過(guò)招拍掛方式重新出讓后，退還地價(jià)款約為人民幣6.99億元。
??“一線城市受資源稀缺限制，仍為房企必爭(zhēng)之地，高地價(jià)向遠(yuǎn)郊區(qū)蔓延，品牌房企繼續(xù)深化一線城市布局，聯(lián)合體拿地的形式將日趨普遍。三四線城市由于去庫(kù)存壓力，市場(chǎng)供需及價(jià)格仍會(huì)維持較低水平?！毖芯吭涸趫?bào)告中這樣說(shuō)道。
??不過(guò)，面對(duì)一線城市越來(lái)越高的地價(jià)，一些品牌房企也開(kāi)始持謹(jǐn)慎態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。
