經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 謝敏敏 上海樓市高燒不退，3月8日和10日，上海市發(fā)改委兩次牽頭召集房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家研討房?jī)r(jià)上漲過(guò)快情況。
??一位與會(huì)專家透露，上海政策的趨勢(shì)是加強(qiáng)“限購(gòu)”，尤其會(huì)在一些細(xì)節(jié)上作出更嚴(yán)格的限制。
??密集的兩次研討會(huì)似在加緊落實(shí)上海市委書記韓正3月6日的表態(tài)：住房是特殊的商品，政府必須要加強(qiáng)調(diào)控。
??上海的地產(chǎn)交易熱潮還在延續(xù)，鏈家數(shù)據(jù)顯示，3月首周，上海全市商品住宅成交量環(huán)比上漲78.08%，創(chuàng)下了去年下半年以來(lái)的新高。
??一手住宅的供應(yīng)量也在增加。新浪樂(lè)居數(shù)據(jù)顯示，3月上海將有50個(gè)新盤推出，相較于去年同期的36個(gè)新盤，增加了近4成供應(yīng)量。2月底市場(chǎng)的爆發(fā)，也導(dǎo)致部分項(xiàng)目“捂盤惜售”，在政策不斷傳出收緊的風(fēng)聲時(shí)，多位房企人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)持“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”的態(tài)度，會(huì)按照既定節(jié)奏推盤，快速去化在售項(xiàng)目，在需求窗口期“加速出貨”。
??升級(jí)版調(diào)控政策欲出
??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部長(zhǎng)陳政高3月5日稱，當(dāng)前北上廣深四個(gè)城市穩(wěn)定市場(chǎng)的具體措施包括：一是實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，同時(shí)實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策；二是增加土地供應(yīng)面積，并要及時(shí)公布信息，以穩(wěn)定信心；三是增加中小戶型供應(yīng)數(shù)量，搞好保障性房屋供應(yīng)建設(shè)；四是打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為；五是正確引導(dǎo)輿論，主動(dòng)發(fā)聲，穩(wěn)定人心，穩(wěn)定預(yù)期，穩(wěn)定市場(chǎng)。
??3月6日，上海市委書記韓正談及樓市時(shí)表示“從上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，最近一段時(shí)間出現(xiàn)一些非理性的過(guò)熱的市場(chǎng)情緒，這種情緒抬高了房?jī)r(jià)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是不利的，我們必須高度關(guān)注?！?
??官方的密集喊話加大了政府對(duì)樓市的調(diào)研力度。3月8日，上海發(fā)改委牽頭，邀請(qǐng)了數(shù)位上海業(yè)內(nèi)專家探討房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象，與會(huì)人員還有上海住建委以及央行上海分行、上海銀監(jiān)局領(lǐng)導(dǎo)。
??與會(huì)人員對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，按照慣例，上海發(fā)改委每個(gè)季度都會(huì)召開(kāi)類似的行業(yè)調(diào)研會(huì)，只是往年都會(huì)在3月底開(kāi)，今年提前召開(kāi)，探討的內(nèi)容有專題性質(zhì)，即關(guān)于上海房?jī)r(jià)上漲的摸底。銀監(jiān)部門的人員也是首次參會(huì)。
??會(huì)上，機(jī)構(gòu)專家分析了上海房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的原因以及應(yīng)對(duì)建議。與會(huì)人員透露，上海住建委的人士在會(huì)上表示，市場(chǎng)供求矛盾導(dǎo)致上海市場(chǎng)持續(xù)上漲，該人士建議稱，上海仍然會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購(gòu)政策，同時(shí)在細(xì)節(jié)上更加收緊，比如加強(qiáng)購(gòu)房資格審核。
??重點(diǎn)的建議內(nèi)容還包括：重新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批、備案，調(diào)節(jié)樓市的交易結(jié)構(gòu)，防止高端樓盤過(guò)熱帶動(dòng)樓市過(guò)快上漲；針對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策，收窄“330新政”的執(zhí)行力度；加強(qiáng)對(duì)于中介行業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范交易流通環(huán)節(jié)，打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為，比如速銷房、壟斷房源哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售等現(xiàn)象；有關(guān)首付貸消費(fèi)金融的業(yè)務(wù)監(jiān)管會(huì)強(qiáng)化，防范首付貸款引起的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。
??上海銀監(jiān)局的人員則重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管：有可能收緊非普通住房的房貸政策；不允許P2P資金進(jìn)入首付貸領(lǐng)域；限購(gòu)資格應(yīng)該提前認(rèn)證；房地產(chǎn)中介不允許從事首付貸業(yè)務(wù)，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)執(zhí)照當(dāng)中并沒(méi)有這項(xiàng)內(nèi)容；二套房實(shí)行差別化的政策；進(jìn)一步嚴(yán)格公積金貸款政策審核。
??據(jù)了解，有與會(huì)人員表示，當(dāng)下上海房?jī)r(jià)上漲較快，有泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
??8日的調(diào)研并不是結(jié)束。10日，上海發(fā)改委再次召開(kāi)了研討會(huì)，但這次會(huì)議并沒(méi)有住建委等其他政府部門參與，主要是房企代表和一些機(jī)構(gòu)專家。一位與會(huì)人員透露，此次的研討會(huì)上，各家企業(yè)代表集中談到了對(duì)目前行業(yè)的看法，探討的主題則是“去庫(kù)存”。
??跑量不降價(jià)
??經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，上海龍湖旗下項(xiàng)目自3月7日起全線漲價(jià)。上海龍湖一位內(nèi)部人士表示，漲價(jià)是根據(jù)項(xiàng)目的銷售情況決定的，并沒(méi)有統(tǒng)一的調(diào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
??對(duì)上海龍湖來(lái)說(shuō)，“提價(jià)”和“快速去貨”是關(guān)鍵詞。如類住宅項(xiàng)目龍湖北城天街是2015年上海樓市熱銷產(chǎn)品，隨著房源存量的減少，2016年去化速度和價(jià)格均會(huì)有所上揚(yáng)；下半年即將入市的江橋項(xiàng)目，會(huì)適當(dāng)提升100平方米以下戶型的比重，前述內(nèi)部人士透露，公司希望這個(gè)項(xiàng)目能越快上市越好：“在穩(wěn)健的房地產(chǎn)政策下，我們對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期樂(lè)觀，總體銷售策略就是快速去貨、消化庫(kù)存?！?
??“對(duì)營(yíng)銷端口來(lái)說(shuō)，遇上市場(chǎng)需求窗口期的時(shí)候，加大出貨是大家都會(huì)做的事情，當(dāng)然我們也會(huì)隨著市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整銷售策略和價(jià)格。”正榮集團(tuán)上海公司營(yíng)銷總監(jiān)楊鎳說(shuō)。
??正榮目前在上海有5個(gè)在售項(xiàng)目，徐涇項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于3月底開(kāi)盤。
??3月的上海一手房市場(chǎng)和2月底是截然不同的。此前，上海有數(shù)個(gè)一手項(xiàng)目遲遲不開(kāi)盤，部分樓盤有“捂盤”嫌疑，市場(chǎng)的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于需求量。多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，3月首周全市商品住宅供應(yīng)量為零。
??上海鏈家市場(chǎng)研究部分析師柯曉娟表示，自今年一月以來(lái)，一手房的周度供應(yīng)量便節(jié)節(jié)回落，基本呈現(xiàn)逐步下滑趨勢(shì)。2月以來(lái)供應(yīng)量更是微乎其微，相對(duì)于成交量的節(jié)節(jié)攀升，供應(yīng)量則跌落低谷，開(kāi)發(fā)商惜售心理極為強(qiáng)烈，也說(shuō)明其對(duì)后市看漲的信心十足，“剛需項(xiàng)目暫停入市，開(kāi)發(fā)商捂盤的嫌疑則更大”。
??但供應(yīng)量減少更大的原因來(lái)自于周期規(guī)律，春節(jié)前后歷來(lái)是樓市銷售淡季。此外，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，受到房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的影響，上海相關(guān)監(jiān)管部門此前暫緩發(fā)放部分高價(jià)樓盤的預(yù)售證。
??楊鎳認(rèn)為，供需不平衡只是階段性的，上海市場(chǎng)的供應(yīng)一直較為平穩(wěn)，但去年下半年以來(lái)過(guò)大的需求造成了一段時(shí)間的不平衡，大多數(shù)房企會(huì)根據(jù)既定節(jié)奏推盤，并不會(huì)刻意捂盤。
??在他看來(lái)，近期上海推盤量減少，背后是很多房企用一定的手段合理控制供應(yīng)：“想簡(jiǎn)單調(diào)整銷售節(jié)奏不是那么簡(jiǎn)單的，有嚴(yán)格的報(bào)批、報(bào)建的程序，還得考慮到建設(shè)的速度，因?yàn)殇N售節(jié)點(diǎn)可能是半年前、一年前就確定好的。只能說(shuō)，市場(chǎng)需求量特別大的時(shí)候，一個(gè)項(xiàng)目一期本計(jì)劃賣6個(gè)月，結(jié)果3個(gè)月就能賣完，但是二期要3個(gè)月后才能出來(lái)，為了保證不斷流，按照現(xiàn)在的去化速度，減少出貨量，我了解的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都是這個(gè)原因?！?
??3、4月份歷來(lái)是房企推盤的高峰期。多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，整個(gè)上海市場(chǎng)的推貨量會(huì)走高，供不應(yīng)求的狀況將得到緩解。
??對(duì)政策的研判，也是房企決定快速出貨的重要原因。旭輝集團(tuán)總裁林峰在3月9日的年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上公開(kāi)表示，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快必然醞釀更大的風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)熱的城市有回調(diào)的可能，今年上半年會(huì)搶時(shí)間開(kāi)盤，加快出貨速度。
