中央政治局會(huì)議再次聚集房地產(chǎn)去庫存。

與此前高層多次強(qiáng)調(diào)去庫存相比，4月29日召開的中共中央政治局會(huì)議在房地產(chǎn)庫存前加上了“有序消化”的前綴。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說：“有序消化房地產(chǎn)庫存，我認(rèn)為是要做到庫存的平穩(wěn)釋放，避免房?jī)r(jià)的大起大落?！?

同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)去庫存，會(huì)議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

在業(yè)內(nèi)人士看來，提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率能為房地產(chǎn)行業(yè)帶來更多需求，是行業(yè)穩(wěn)定向好的內(nèi)生動(dòng)力；而當(dāng)前不同城市樓市分化的格局，則要求出臺(tái)差別化的調(diào)控政策。

有序消化房地產(chǎn)庫存

去年12月14日的中共中央政治局會(huì)議將化解房地產(chǎn)庫存視為今年工作的“殲滅戰(zhàn)”之一。此次政治局會(huì)議4天后，即12月18日至21日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)去庫存被列入2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之中。

此后，降低住房貸款首付比例，減免住房交易稅費(fèi)等一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)去庫存的政策陸續(xù)發(fā)布。

在4月29日的政治局會(huì)議上，房地產(chǎn)去庫存的工作基調(diào)被定位為“有序消化”，這一新調(diào)子背后正好契合了當(dāng)前的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

記者注意到，在一系列政策組合拳的作用下，今年房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“開門紅”。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)6.2%，全國商品房銷售面積同比增長(zhǎng)33.1%。

然而，也正是在去庫存的背景下，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)大幅上漲，隨后部分城市開始收緊購房政策。

例如，今年3月25日，上海和深圳出臺(tái)更為嚴(yán)厲的限購政策。上海將非上海戶籍居民家庭購房繳納個(gè)稅或社保年限由滿兩年調(diào)整為滿五年，深圳提出本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房等措施。

此后一月，上海和深圳樓市呈現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。上海易居研究院智庫中心一份報(bào)告顯示，對(duì)比新政前后30天的數(shù)據(jù)，上海房?jī)r(jià)下跌了1937元/平方米，跌幅為6%，而深圳則下跌了248元/平方米，跌幅為1%。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說：“‘有序消化’房地產(chǎn)庫存，就是希望讓供求等指標(biāo)比較平穩(wěn)地釋放。既要有效化解庫存，也要避免政策一松就出現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲，政策一收緊就下跌的局面?！?

樓市分化挑戰(zhàn)調(diào)控政策精準(zhǔn)性

對(duì)于如何“有序消化房地產(chǎn)庫存”，新近的政治局會(huì)議也給出了答案。

會(huì)議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說：“去庫存既要關(guān)注當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)，也要關(guān)注長(zhǎng)遠(yuǎn)，挖掘潛在需求。注重區(qū)域性問題，差別化調(diào)控則是針對(duì)當(dāng)前一二線和三四線樓市分化格局提出的舉措。提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房改革是增加住房需求、著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)的措施?！?

“十三五”規(guī)劃顯示，2015年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為39.9%，“十三五”規(guī)劃的目標(biāo)是：到2020年達(dá)到60%的常住人口城鎮(zhèn)化率和45%的戶籍人口城鎮(zhèn)化率。

在我國，在城市購房是取得城市戶籍的主要方式之一。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，農(nóng)業(yè)人口市民化能為房地產(chǎn)帶來強(qiáng)大的需求，這是房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定向好的內(nèi)生動(dòng)力，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，也能夠加快房地產(chǎn)去庫存。

對(duì)于深化住房制度改革，“十三五”規(guī)劃提出，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系、優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提高居民住房水平。具體措施包括三方面：完善購租并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，提高住房保障水平。

另外，當(dāng)前一線城市、部分熱點(diǎn)二線樓市火熱的局面和三四線城市去庫存的壓力也對(duì)政策的靈活性和精準(zhǔn)性提出了挑戰(zhàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說：“目前熱點(diǎn)一二線城市在積極補(bǔ)庫存，而非熱點(diǎn)城市、三四線城市則主要是去庫存?！行蛳康禺a(chǎn)庫存’，需要各地‘因城施策’，甚至同一城市‘分區(qū)施策’。針對(duì)不同的情況，理清輕重緩急，分步實(shí)施。”