??不久前，浙江省溫州市部分房屋20年土地使用權(quán)到期，有關(guān)如何續(xù)期的問(wèn)題引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。央視記者從浙江有關(guān)方 面了解到，目前，國(guó)土資源部對(duì)溫州住宅土地使用權(quán)20年到期延長(zhǎng)問(wèn)題的調(diào)研己經(jīng)完成。總體來(lái)說(shuō)，目的各地對(duì)于土地使用權(quán)到期之后的房屋如何處置還沒(méi)有統(tǒng)一 的辦法，需要等待國(guó)家層面出臺(tái)措施進(jìn)行處理。
??溫州：過(guò)了年限土地證無(wú)法過(guò)戶
??溫州的王先生在前不久買房子的過(guò)程中遇到了住宅土地使用權(quán)到期的問(wèn)題。
??據(jù)王先生介紹，他買了一套房子，雙方簽訂購(gòu)房合同后，很快辦理了房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。不料，在辦理土地證過(guò)戶時(shí)，卻意外發(fā)現(xiàn)原房東的土地證已于2016年3月4日過(guò)期。
??溫州土地登記交易中心的工作人員表示，必須要足額繳納30多萬(wàn)元的土地出讓金，才能完成土地使用證的過(guò)戶手續(xù)。
??溫州的陳老伯也遇到了土地使用權(quán)到期的問(wèn)題。去年9月，他賣掉了自家一處老房子。買方選擇通過(guò)銀行辦理房屋抵押貸款。但由于土地使用期限為20年，于2016年4月25日到期，銀行不給貸款。陳老伯的房子最終也沒(méi)能賣掉。
??青島：居住照常 但房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌
??在溫州出現(xiàn)土地使用權(quán)到期之前，青島、深圳這些最早開始土地使用權(quán)有償制度改革嘗試的地區(qū)，也遇到過(guò)土地使用權(quán)到期的問(wèn)題。
??69歲的薛玉剛住在青島黃島區(qū)阿里山小區(qū)，2001年他在這里購(gòu)買了一套二手房，而這套房子的土地使用年限是20年，到2009年就到期。這些年，雖然并沒(méi)有接到正式的通知，薛玉剛的居住也沒(méi)有受到影響，但他依然對(duì)土地使用權(quán)到期這件事有些擔(dān)心。
??同樣住在阿里山小區(qū)的周連章，2008年花了34萬(wàn)在這里買了一套二手房。土地使用年限是40年，到2037年到 期。雖然還有20多年，但影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)?！氨热缯f(shuō)以前這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)能達(dá)到一萬(wàn)，自從這個(gè)事情一出以后，這里應(yīng)該是一個(gè)學(xué)區(qū)房，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)降了不少， 現(xiàn)在只能賣到七千，所以說(shuō)老百姓[股評(píng)]的房子（價(jià)值）縮水了?！敝苓B章說(shuō)。
??據(jù)了解，整個(gè)黃島區(qū)像阿里山小區(qū)這樣的房屋，住宅用地使用權(quán)期限在20年或者30年的房屋有 5000套左右。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅用地使用權(quán)到期后，應(yīng)該自動(dòng)續(xù)期。但是，當(dāng)時(shí)的《物權(quán)法》并沒(méi)有對(duì)如何辦理續(xù)期手續(xù)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。于是，青島相 關(guān)部門研究決定，對(duì)于住宅用地使用權(quán)年限到期的房屋，青島目前不會(huì)收取延期費(fèi)用，尚在等待國(guó)家新政策的統(tǒng)一出臺(tái)。
??深圳：補(bǔ)交地價(jià)續(xù)到最高使用年期
??在另一個(gè)土地使用制度改革的試驗(yàn)田——深圳， 2000年以后也陸續(xù)遇到一批房地產(chǎn)土地使用期到期的問(wèn)題。
??在深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)，工作人員拿出該市長(zhǎng)城大廈一處商品房的土地續(xù)期申請(qǐng)材料。這處房產(chǎn)土地的使用期是從1985年開始，使用期限50年，到2035年。今年年初，業(yè)主提出申請(qǐng)將土地使用年期續(xù)期到70年。
??但續(xù)期不是免費(fèi)的，而是要補(bǔ)交續(xù)期時(shí)段內(nèi)的地價(jià)。根據(jù)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的測(cè)算，這處建筑面積達(dá)到80.58平方米的商品住宅，業(yè)主需要補(bǔ)交的地價(jià)總額是44940元。
??上世紀(jì)八十年代，全國(guó)范圍內(nèi)的行政劃撥土地都是無(wú)償無(wú)期，也就是免費(fèi)的。而當(dāng)時(shí)的深圳根據(jù)特區(qū)發(fā)展需要，為來(lái)深客商通過(guò)行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地，但這種行政劃撥土地是收費(fèi)的，而且有使用年限。目前補(bǔ)交地價(jià)予以續(xù)期的土地都是這種類型。
??這些有償有期的行政劃撥用地在2000年以后相繼到限，但又沒(méi)有達(dá)到國(guó)家規(guī)定的最高使用年期，面臨著續(xù)期的問(wèn)題，為此，深圳市2004年4月專門出臺(tái)了《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》。
??而針對(duì)社會(huì)各界最關(guān)注的，房地產(chǎn)土地達(dá)到國(guó)家最高法定年限（70年）如何續(xù)期，深圳市規(guī)土委相關(guān)人員表示，目前這一領(lǐng)域尚屬政策空白。
??城市土地使用年限為何存在不同？
??從溫州、青島和深圳的例子可以看出，這些地方房地產(chǎn)土地使用年限有的是二十年，有的四十年，還有的是五十年，這些 年限是如何確定的？對(duì)此，國(guó)土資源部推薦專家、中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)黃小虎介紹說(shuō)，上個(gè)世紀(jì)80年代以前，我國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，土地都是無(wú)償使用的。后來(lái)成 立國(guó)家土地管理局，就開始考慮改革無(wú)償使用，將其變?yōu)橛袃斒褂谩＝?jīng)過(guò)政策的不斷調(diào)整，最終確定了住宅用地的最高使用年限是70年。
??由于政策設(shè)定的是土地最高使用年期的上線，雖然上線不能突破，但是下線并未設(shè)定，所以各地可以靈活掌握。
??到了1998年以后，住宅用地的使用年限基本上都確定為70年。對(duì)此，黃小虎表示，這是住房制度改革的結(jié)果。由于1998年以后基本上所有的住房都商品化了，人們都要到市場(chǎng)上去買房，為公平統(tǒng)一，便一律按70年進(jìn)行出讓。
??最高使用年限為70年是怎么算來(lái)的？
??房屋土地使用權(quán)的最高年限是70年，這70年是怎么算來(lái)的呢？實(shí)際上，這一年限的設(shè)定，是采取預(yù)期收益折現(xiàn)方式進(jìn)行測(cè)算的，也就是說(shuō)，土地使用超過(guò)70年以后，土地的折現(xiàn)率預(yù)計(jì)將會(huì)接近于零。
??另外還有一個(gè)問(wèn)題：住宅土地70年使用期到底從什么時(shí)候開始算？舉個(gè)例子，小李2015年買了一處70年土地使用 期的商品房，2016年搬進(jìn)房子居住，這處房子的開發(fā)商于2012年簽訂土地協(xié)議，獲得土地的使用權(quán)。這個(gè)70年的土地使用期是要從2012年開發(fā)商獲得 土地使用權(quán)開始算。因此對(duì)于很多購(gòu)買二手房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，70年的土地使用期限是從開發(fā)商拿到土地使用權(quán)的那天開始算起的，而不是購(gòu)房時(shí)開始算。
??三種眼光看清土地使用權(quán)到期問(wèn)題
??了解完這些現(xiàn)實(shí)案例和背景之后，對(duì)房屋的土地使用權(quán)有了更深入的了解。毫無(wú)疑問(wèn)，土地使用權(quán)到期，是一個(gè)全民關(guān)注的話題。但要看清這件事，需要有三種眼光：
??一是歷史眼光。改革開放已走過(guò)三十多年，很多政策、制度都有不斷調(diào)整完善的歷史軌跡。土地使用權(quán)的現(xiàn)實(shí)難題背后，有著不能忽略的歷史軌跡。
??二是法治眼光。所有這些待解的難題，最終要用法治思維、法治方式來(lái)解決，臨時(shí)的、零散的政策解決手段，應(yīng)逐步讓位于清晰嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆ㄖ问侄巍?
??三是民本眼光。土地使用權(quán)問(wèn)題處理得好不好，直接關(guān)系到很多普通老百姓的切身利益。這里面沒(méi)有小事。相關(guān)的立法部門、司法機(jī)關(guān)、政府部門，都得用足夠的責(zé)任感、緊迫感來(lái)直面問(wèn)題，解決問(wèn)題。
??目前，國(guó)土資源部對(duì)溫州住宅土地使用權(quán)20年到期延長(zhǎng)問(wèn)題的調(diào)研己經(jīng)完成。未來(lái)如何進(jìn)行制度的頂層設(shè)計(jì)，出臺(tái)一個(gè)兼顧歷史與現(xiàn)實(shí)、平衡各方利益的解決辦法，值得期待。
