??標(biāo)普亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)資深董事葉翱行指出，雖然融資成本有所降低，銷售回款改善，但內(nèi)地開發(fā)商的債務(wù)情況仍繼續(xù)惡化。根據(jù)標(biāo)普的數(shù)據(jù)顯示，去年受評(píng)內(nèi)地房企的整體債務(wù)繼續(xù)升至2萬(wàn)億元，同比激增21%。同期，相關(guān)企業(yè)的利息支出亦同比增加12.7%至1430億元。
??根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，截至5月17日，標(biāo)普今年共有11次對(duì)內(nèi)地開發(fā)商的評(píng)級(jí)下調(diào)，創(chuàng)下自2012年上半年以來(lái)次數(shù)最多的評(píng)級(jí)下調(diào)。隨著境內(nèi)融資成本直線下降，越來(lái)越多的中資地產(chǎn)企業(yè)毅然轉(zhuǎn)向境內(nèi)債市。
??“我們注意到由于境內(nèi)債券市場(chǎng)出現(xiàn)的一些違約案例，投資者避險(xiǎn)情緒有所上升。相比去年下半年，中資開發(fā)商在境內(nèi)發(fā)債的熱情有所消退?！睒?biāo)普亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事黃馨慧在6月21日的記者會(huì)表示。
??她指出，雖然一些地產(chǎn)商在境內(nèi)融資開辟了境內(nèi)人民幣債券即俗稱“熊貓債”這類的新渠道，“但由于熊貓債的發(fā)行需要獲得監(jiān)管審批，時(shí)間較長(zhǎng)，而且發(fā)債金額也有一定限制，因此目前僅有少數(shù)幾家地產(chǎn)商在境內(nèi)發(fā)行了熊貓債。同時(shí)，考慮到人民幣貶值壓力以及資本外流的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管層在審批熊貓債發(fā)行時(shí)會(huì)十分謹(jǐn)慎。”
??根據(jù)Dealogic向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提供的數(shù)據(jù)顯示，今年迄今為止，世茂房地產(chǎn)、碧桂園、華潤(rùn)置地三家內(nèi)地開發(fā)商在境內(nèi)發(fā)行了熊貓債，利率在3.2%－4.8%之間。
??內(nèi)地房企財(cái)務(wù)及信用狀況持續(xù)惡化
??盡管房地產(chǎn)銷售回暖、融資成本下降，一些開發(fā)商的日子卻并不好過(guò)。
??“境內(nèi)債券與銀行貸款、信托產(chǎn)品等其他融資工具相比的息差大約為200-400個(gè)基點(diǎn)，因此再融資可以幫助地產(chǎn)商降低利息成本約20-40個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，目前銀行貸款占整體開發(fā)商的融資約一半，每降息1%可以節(jié)省約50個(gè)基點(diǎn)的利息成本?！睒?biāo)普亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)資深董事葉翱行指出。
??然而，他表示，雖然融資成本有所降低，銷售回款改善，但開發(fā)商的債務(wù)情況卻繼續(xù)惡化。根據(jù)標(biāo)普的數(shù)據(jù)顯示，去年受評(píng)內(nèi)地房企的整體債務(wù)繼續(xù)升至2萬(wàn)億元，同比激增21%。同期，相關(guān)企業(yè)的利息支出亦同比增加12.7%至1430億元。
??同時(shí)，在現(xiàn)金流改善的情況下，由于利潤(rùn)下滑、過(guò)度擴(kuò)張等因素，導(dǎo)致一些開發(fā)商的信貸質(zhì)量卻持續(xù)惡化，EBITDA（稅息、折舊及攤銷前利潤(rùn)，下同）對(duì)利息的覆蓋率、債務(wù)／EBITDA這兩項(xiàng)主要衡量指標(biāo)亦明顯轉(zhuǎn)差。
??為此，今年以來(lái)，多家內(nèi)地房企遭到評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)降級(jí)，其中，標(biāo)普將恒大、綠地的評(píng)級(jí)連降兩個(gè)級(jí)別，“主要是因?yàn)檫@兩家企業(yè)均面對(duì)流動(dòng)性收緊、杠桿不斷上升的風(fēng)險(xiǎn)。”葉翱行坦言。
??今年4月中，標(biāo)普宣布將恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)從“B+”調(diào)至“B-”。同時(shí)，標(biāo)普還將恒大地產(chǎn)優(yōu)先無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期債務(wù)評(píng)級(jí)從“B”調(diào)至“CCC+”，大中華區(qū)信用體系評(píng)級(jí)從“cnB+”調(diào)至“cnCCC+”。
??標(biāo)普指出，恒大地產(chǎn)去年的借款激增，總債務(wù)升至3700億元，而2014年總債務(wù)水平為2120億元。2015年底債務(wù)對(duì)息稅及折舊攤銷前利潤(rùn)（EBITDA）的比率升至15倍，高于2014年的9.1倍；EBITDA對(duì)利息的覆蓋率降至1.0倍，也遜于2014年的1.3倍。
??根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，截至5月17日，標(biāo)普今年共有11次對(duì)內(nèi)地開發(fā)商的評(píng)級(jí)下調(diào)，創(chuàng)下自2012年上半年以來(lái)次數(shù)最多的評(píng)級(jí)下調(diào)。
??港資地產(chǎn)商可抵御30%的樓價(jià)下跌
??由于香港樓市步入調(diào)整周期，香港開發(fā)商近月紛紛推出各類高比例按揭貸款，個(gè)別新盤按揭成數(shù)更高達(dá)120%。
??“開發(fā)商推出高比例按揭主要希望是吸引購(gòu)買力，長(zhǎng)期持續(xù)下去，將增加本地家庭的杠桿比例，從而影響整體的金融系統(tǒng)穩(wěn)定?！睒?biāo)普亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事黃馨慧表示。
??她向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年香港樓價(jià)整體有10％-15%的下滑空間，隨著供應(yīng)不斷增加，今年下半年及2017年將繼續(xù)呈下滑趨勢(shì)。
??“自去年10月以來(lái)，香港房?jī)r(jià)出現(xiàn)了約13%的調(diào)整，我們預(yù)測(cè)到2017年底將有30%左右的調(diào)整幅度，主要因素包括流動(dòng)性減少、美元走強(qiáng)、就業(yè)市場(chǎng)調(diào)整等。目前來(lái)看，判斷房?jī)r(jià)是否見底仍然為時(shí)過(guò)早。”瑞銀財(cái)富管理投資總監(jiān)亞太區(qū)投資主管陳敏蘭在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)表示。
??同時(shí)，黃馨慧透露，根據(jù)標(biāo)普此前進(jìn)行的港資開發(fā)商壓力測(cè)試顯示，這些企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況相對(duì)良好，“穩(wěn)定的租金收入在香港開發(fā)商的資產(chǎn)組合中占比較高，同時(shí)他們的財(cái)務(wù)杠桿相比內(nèi)地開發(fā)商要低很多，無(wú)論現(xiàn)金流或債務(wù)水平，這為他們提供了更多的抗壓空間?！薄拔覀冾A(yù)測(cè)香港樓價(jià)的跌幅在30%以內(nèi)，對(duì)這些發(fā)展商的評(píng)級(jí)影響不大。”她坦言。
