“北京房地產(chǎn)市場正全面趨向改善化和高端化的局面。機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月下旬，北京商品房住宅的供需比達1:2，今年平均單套住宅成交均價高達510萬元，相比去年同期上漲幅度達到了34%，創(chuàng)下歷史新高。與此同時，市場成交均價也首次突破3萬元/平方米，在今年的商品房成交榜單上，3萬元/平方米以下項目更是鳳毛麟角。

新房全面高端化

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，累計簽約商品房住宅22095套，而供應(yīng)量只有11062套，供需比高達1:2。2016年平均單套住宅成交均價高達510萬元，相比2015年上漲幅度達到了34%。

從成交比例看，單套總價在1000萬元以上的高端住宅，成交占比高達11.1%，而在2015年這一比例僅為5.8%。

整體來看，北京住宅已經(jīng)進入了高端年，市場成交均價也明顯上漲，2016年至今成交均價達34519元/平方米，這也是北京首次成交均價突破3萬元/平方米的年度。

從占據(jù)銷冠榜單的項目數(shù)量看，也基本全面呈現(xiàn)豪宅化。

目前北京2016年成交榜單的項目看，排在前15名的項目，簽約均價在3萬元/平方米以下的只有一個項目，而簽約均價在4萬元/平方米以上的多達13個。均價在6萬元/平方米以上的高端項目更是達到了6個。

同時，從平均單套成交面積來看，2016年前5個多月平均單套成交套型面積高達147.7平方米，而在之前一年僅為127.9平米左右，商品房市場已經(jīng)進入改善為主階段。

土地稀缺是源頭

可以說，北京商品房住宅土地供應(yīng)稀缺，是商品房高端化的源頭。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2013年至2015年，北京合計供應(yīng)包含住宅類用地地塊113宗，合計建筑面積為2046萬平方米。剔除配建中1350萬平方米為住宅，且其中有800萬平方米左右是自住房及各類保障房，實際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬平方米左右。

折算成為商品房住宅只有約4.5萬套左右，“這只夠北京歷史成交最差的一年消化”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，按照目前市場供應(yīng)比例計算，這些土地大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè)，以獲得足夠的市場溢價和利潤率。

從未來供應(yīng)看，張大偉認(rèn)為，北京已經(jīng)進入城市化末期，供應(yīng)量將很難有明顯增加，雖然政策增加了7090土地供應(yīng)，但從今年市場來看，供需結(jié)構(gòu)緊張的形勢仍然很難改變。

“過度的需求讓北京土地越來越成為稀缺之物，過高的拿地成本，也讓房價水漲船高”，領(lǐng)秀·翡翠山營銷總監(jiān)焦廣艷近日告訴記者，北京特殊的城市定位，讓其客群輻射全國甚至全世界，越來越強大的購買力，也注定了北京全面豪宅將成為未來的一種常態(tài)，新房市場基本上成為各路豪宅爭相比拼的競技場。

庫存持續(xù)下降

持續(xù)下降的庫存，是住宅市場全面高端化不得不提的一個重要指標(biāo)。

截至今年5月底，易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24879萬平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少4.6%。2015年下半年開始，全國35個城市庫存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，到了2016年1-3月繼續(xù)出現(xiàn)下滑。到了4月，隨著房企推盤節(jié)奏的加快，庫存規(guī)模略有上升，但5月庫存走勢再次下滑。

“一線城市在今年1-3月庫存保持環(huán)比和同比雙雙下滑的態(tài)勢，4月環(huán)比出現(xiàn)了正增長，這和成交萎縮、推盤節(jié)奏加快有關(guān)系”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進說，而到了5月，繼續(xù)出現(xiàn)環(huán)比和同比的下滑。從總體上看，一線城市后續(xù)補庫存的迫切程度依然是比較大的。

此外，一線城市已連續(xù)17個月存銷比數(shù)值低于12，這也是近期一線城市房價出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。同時，新房市場的去庫存周期較小，相應(yīng)房價上漲的壓力可能會轉(zhuǎn)嫁到二手房市場上。

第一太平戴維斯認(rèn)為，因近期住宅成交表現(xiàn)良好，一線城市待售庫存已經(jīng)接近最低水平。

張大偉認(rèn)為，6月中上旬，北京二手房住宅成交量明顯下調(diào)，截至日前成交僅6134套，環(huán)比跌幅高達56.8%，不僅僅是成交量下調(diào)，目前看，二手房的溢價空間在明顯增加。單套平均成交面積也刷新了最近一年最低，平均單套成交面積為90.2平米，相比之前幾個月均有下調(diào)。整體看，房地產(chǎn)本輪小周期已經(jīng)進行到末端。未來的地王入市壓力山大。從北京房地產(chǎn)市場的小周期看，增速上行階段結(jié)束在即，若無再度降準(zhǔn)，則已經(jīng)結(jié)束。預(yù)判下半年到2017年進入調(diào)整期。