上海樓市全年漲幅15-20%封頂，“亢奮”或影響成交量
上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)專家委員會(huì)副主任 孫華良
今年二季度以來，上海每遇土地拍賣就遭到開發(fā)商的搶奪，這已成為目前上海樓市的新常態(tài)，盡管上海地王頻現(xiàn)吹大了樓市泡沫的可能，但對目前的市場購買力確實(shí)起到了擠壓和推波助瀾作用，使得今年上海房價(jià)依然保持“亢奮”狀態(tài)。
我一直自詡自己是上海樓市的謹(jǐn)慎看多派，從來沒看空過上海樓市，這幾年上海樓市的發(fā)展現(xiàn)狀，也證實(shí)我的觀點(diǎn)基本靠譜。即使面對今年上半年上海如此瘋狂地高價(jià)搶地風(fēng)潮，對于企業(yè)的高負(fù)債率和需求購買力來說都存在挑戰(zhàn)，但我依然對下半年的上海樓市謹(jǐn)慎看多：預(yù)計(jì)2016年與去年相比，將呈現(xiàn)價(jià)漲量跌，全年房價(jià)漲幅在15-20%是大概率事件，但下半年如果上海房價(jià)持續(xù)“亢奮”，可能會(huì)造成交易量下降，全年成交量預(yù)計(jì)在1100萬平方米左右，而去年達(dá)到1384萬平方米規(guī)模。
具體分析上海地王壓迫效應(yīng)對購買力的影響，首先表現(xiàn)在對上海房價(jià)的預(yù)期上。雖然上海房價(jià)再繼續(xù)上漲還是存在可能性的，但前提就是人民幣要繼續(xù)不斷超發(fā)。貨幣貶值會(huì)導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)上漲，但如果樓市上漲的唯一動(dòng)力是靠貨幣超發(fā)，市場就相當(dāng)危險(xiǎn)了。以信達(dá)在寶山拿地來說，如果真的出現(xiàn)明后年信達(dá)地產(chǎn)顧村樓盤房價(jià)以8萬元單價(jià)銷售，購房者還會(huì)有多少房價(jià)上升空間？如果房價(jià)沒有上升空間而見頂，購房者還會(huì)買嗎？如果以每套住房100平方米，單價(jià)8萬元計(jì)算，是總價(jià)800萬元。以一個(gè)家庭年收入20萬元計(jì)算，房價(jià)和收入比40:1，而國外的房價(jià)和收入比差不多保持在8:1，也就是國內(nèi)購房者要么這兩年收入也必須成倍的增長，要么利用金融杠桿，才能匹配房價(jià)的同步上漲，但前者在近期實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷背景下很難實(shí)現(xiàn)，后者又或?qū)е麓钨J危機(jī)。
基于地王擠壓效應(yīng)的連鎖反應(yīng)，另一個(gè)判斷是今年上海樓市成交總量下行。一方面，今年二手房對一手房的帶動(dòng)作用，不像去年那么明顯，去年人們改善型置業(yè)的心態(tài)非常迫切，賣掉了手頭的二手房之后，馬上就會(huì)買進(jìn)新房，但今年因?yàn)榉績r(jià)太高了改善不起，換房者心態(tài)猶豫，或者拋出手頭物業(yè)后，選擇海外置業(yè)等其他途徑釋放；另一方面，一旦下半年土地市場出現(xiàn)波動(dòng)，相信追漲相當(dāng)“吃力”的購買力，馬上會(huì)出現(xiàn)觀望，這都可能直接影響下半年的成交量。
當(dāng)然，下半年上海樓市還有幾個(gè)利好應(yīng)該關(guān)注。一是地產(chǎn)已經(jīng)變?yōu)榻鹑诘禺a(chǎn)屬性，大家會(huì)更多利用金融杠桿來撬動(dòng)市場的活躍度；二是動(dòng)拆遷戶、新婚用房、改善型購房、新上海人和境外人士購房“四大金剛”，作為上海的主力購買群體需求依然存在，雖然限購短期對新上海人置業(yè)產(chǎn)生了一定折損率，但群體購買需求的動(dòng)能依然長期存在； 三是年內(nèi)還有1-2次的央行降準(zhǔn)降息預(yù)期，雖然這類政策通常主要是提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)和股市，但實(shí)際效果來說很多錢還是會(huì)因此流入樓市，畢竟歷年來房地產(chǎn)對于這類政策的“借光率”是最高的。
大家都很關(guān)心，2016年下半年是不是還應(yīng)該在上海出手買房？我的回答是，從人民幣超發(fā)和投資保值途徑選擇來看，房地產(chǎn)依然是最為靠譜的，所以今年在上海購買不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)依然較低。一句話，你現(xiàn)在手頭有200萬閑置現(xiàn)金，放在手里是明著貶值，購買房產(chǎn)還可以博弈市場走勢，頂多是高位回調(diào)。
眾說“地王”，此番陰謀論并不足信
中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長、福卡智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 王德培
“地王”年年有，今年特別多。細(xì)究炮制這輪“地王”的主力是各大央企與國企，如按總價(jià)計(jì)，今年最高的50宗地中，有42宗為央企和上市公司獲得，占比超過8成，比如“水電系”的葛洲壩、魯能和電建。表現(xiàn)最為生猛的是背靠財(cái)政部的央企——信達(dá)地產(chǎn)，創(chuàng)造深圳“地王”的一家名不經(jīng)傳的企業(yè)廣州方榮則被層層扒皮，原來大股東是央企中化集團(tuán)。
事實(shí)上，陰謀論永遠(yuǎn)有市場的原因在于真相的復(fù)雜性超出了一些人的理解能力。這輪“地王”重演，有其客觀原因與內(nèi)在邏輯。第一，從經(jīng)濟(jì)層面來看，“地王”騰升的主要原因是經(jīng)濟(jì)乏力；第二，從政策層面來看，政策的“小船”說翻就翻，為“地王”前赴后繼背書。即便“地王”看上去不計(jì)成本，但畢竟可以激勵(lì)去庫存、緩沖產(chǎn)能過剩、穩(wěn)定抵押物價(jià)格；第三，從央企自身而言，央企大手筆造“地王”，與央企整合的大背景有關(guān)，并無自身生存考慮。多拿一分地，即使價(jià)格再高，也意味著被他人整合的可能性小一分。這種聰明個(gè)體的精明算盤，在集體的羊群心理之下，正在演變?yōu)榉康禺a(chǎn)市場估值瘋狂；第四，從貨幣和信貸來看，“不差錢”是央企的標(biāo)簽，為“地王”提供了充足底氣。中國的貨幣超發(fā)已無需再提，因?yàn)橛♀n的可怕之處不在于直升機(jī)撒錢，而在于定向?qū)捤?；第五，從資產(chǎn)配置而言，資產(chǎn)荒中，一線城市和部分二線城市的土地是絕對的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，更何況土地供應(yīng)緊張。
其實(shí)，當(dāng)下對央企爭奪“地王”的糾結(jié)還在于心中的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，一是與原有的地價(jià)相比較，沒有考慮未來；二是央企不應(yīng)該搞房地產(chǎn)。如果以市場要素優(yōu)化配置為衡量標(biāo)準(zhǔn)，就是另外一番解讀方式，央企雖然具有融資渠道便利，以及政府背書的底氣，但也未嘗不是商業(yè)上的先知先覺，因?yàn)槭袌霾还懿活?，總要尋找?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。綜上所述，“地王陰謀論”并不足信，應(yīng)該相信的是市場的邏輯與選擇。
下半年成交收縮，房價(jià)漲幅趨穩(wěn)
上海中原地產(chǎn)總經(jīng)理 劉天旸
今年以來土地市場高燒難退，不斷走高的樓板價(jià)刷新大家對未來售價(jià)的期望。而且這些土地全部集中在外圍區(qū)域，也給中心區(qū)域房價(jià)帶來壓力。土地市場高燒其實(shí)和資金充裕有關(guān)，由于資金寬裕房企融資便利，并且融資成本相當(dāng)?shù)?，一些房企融資成本可以低至3%，而房企有錢之后首先做的就是拿地，這關(guān)乎企業(yè)的生存。同時(shí)，市場供應(yīng)節(jié)奏也出現(xiàn)失衡，前5個(gè)月土地供應(yīng)僅占全年計(jì)劃15%，投放量過少加重了市場“饑渴”，堆高了地價(jià)。
關(guān)于市場走勢，我認(rèn)為，4季度或出現(xiàn)小幅回調(diào)。一般來說，政策調(diào)控后一般會(huì)經(jīng)過以下幾個(gè)階段：第一階段，量縮價(jià)穩(wěn)。目前樓市運(yùn)行處于這個(gè)階段，一些房源基本有價(jià)無市，當(dāng)前買賣雙方處在博弈的膠著狀態(tài)。買家覺得這個(gè)價(jià)格撐不住，而且的確有部分房源在降，所以心態(tài)不急。賣家覺得市場前景樂觀，尤其在土地市場高燒背景下不會(huì)輕易降價(jià)。從以往調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來看，一般這個(gè)階段會(huì)持續(xù)4－6個(gè)月，交易量一般為調(diào)控前一個(gè)月的50％左右。以此推算，僵持最晚在8、9月份結(jié)束。第二階段，量價(jià)齊跌。預(yù)計(jì)這個(gè)周期或在6個(gè)月甚至更長。第三階段，觸底反彈。房價(jià)上行速度過快，透支后續(xù)空間。去年中原房價(jià)指數(shù)上漲21％，今年一季度就漲23％，后面就是擠壓價(jià)格水分的走勢。理論上一年漲10－15％市場還能接受，所以去年以來房價(jià)有水份，所以至少房價(jià)在一季度的漲幅上跌去10％左右價(jià)格才到市場能接受的范圍。從時(shí)間上判斷價(jià)格最低點(diǎn)可能出現(xiàn)在明年的1季度，價(jià)格調(diào)整到位后成交量也會(huì)有所放量。
因此，總體來講，下半年成交量會(huì)低于上半年，而成交均價(jià)或?qū)⒏呶徽鹗幉慌懦?季度出現(xiàn)小幅回調(diào)的可能。
前期需求透支及政策面調(diào)整帶來后續(xù)壓力
同策房產(chǎn)咨詢副總經(jīng)理 趙鋼
由于2015年下半年以來的市場需求透支與“滬九條”等政策面的調(diào)整，上半年上海新建商品住宅市場交易量已經(jīng)呈現(xiàn)出倒“V”的特征。
除此之外，今年上半年還呈現(xiàn)出三個(gè)特征：一是，二手房進(jìn)入觀望狀態(tài)，買賣雙方進(jìn)入新一輪的市場博弈。二是，改善市場仍然為上海樓市主流，頂級豪宅市場并沒有受到影響。從2016年單價(jià)10萬元/平方米以上天價(jià)豪宅成交套數(shù)情況來看，截止6月30日，2016年上半年上海天價(jià)豪宅成交套數(shù)較2015年上漲近400余套，上漲幅度很大。三是，上海限購從嚴(yán)后，辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公迎來火熱的局面。
從市場發(fā)展趨勢來看，下半年的供應(yīng)壓力不大，上半年地王頻現(xiàn)，地王效應(yīng)對市場信心的傳導(dǎo)比較強(qiáng)。與此同時(shí)，上海的土地量在逐漸減少，建設(shè)亞洲金融中心的需求卻進(jìn)一步增加上海的人口涌入，對樓市的需求不會(huì)削弱。
從地區(qū)來看，中環(huán)內(nèi)項(xiàng)目稀缺，項(xiàng)目推盤價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，但需求熱度依舊不減，主要是由于中心城區(qū)項(xiàng)目抗跌能力強(qiáng)，在當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)形勢不佳，投資渠道缺乏的情況下，中心城區(qū)的房產(chǎn)具有相當(dāng)大的保值增值功能，還有很大的升值空間。
從政策趨勢來看，銀根還會(huì)保持基本寬松的態(tài)勢，甚至?xí)M(jìn)一步降準(zhǔn)，故此年內(nèi)出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的不確定性并不大。
總體而言，2016年下半年上海樓市依然值得看好，壓力主要來自后續(xù)。對于房企來說，這正是機(jī)遇。深挖樓盤附加值，在教育配套、養(yǎng)老配套、小區(qū)綠化、家裝精裝等購房者關(guān)心的方面賦予價(jià)值體現(xiàn)，讓樓盤物有所值、甚至物超所值，是在競爭中贏得客戶青睞的一大砝碼。
上海未來5年是“面包”趕超“面粉”的時(shí)代
第一太平戴維斯上海副董事長，住宅銷售部主管 朱兆榮
按照目前土拍成交價(jià)格來看，“面粉”已然貴過“面包”，而未來3-5年，將經(jīng)歷“面包”趕超“面粉”的過程，預(yù)計(jì)年均房價(jià)漲幅或?qū)⒕S持在10-15%左右。
上海，無論在中國還是在國際上的地位正不斷提升，魅力指數(shù)穩(wěn)步上漲，不斷涌現(xiàn)的需求對比稀缺的供應(yīng)，為上海住宅市場的長足發(fā)展起到了穩(wěn)固的支撐作用。而在不斷的發(fā)展過程中，我們驚喜地捕捉到上海住宅市場的新趨勢，這些新趨勢也正在不斷地為上海住宅市場注入新活力。
首先是各地實(shí)力型房企紛紛首駐上海。盡管，中國的經(jīng)濟(jì)增速減緩，全國普遍出現(xiàn)房地產(chǎn)市場供大于求的局面，但上海的樓市依然堅(jiān)挺，需求十分強(qiáng)勁。一線城市中，上海的住宅價(jià)格相比于深圳和北京略有滯后，未來房價(jià)仍有上升空間，因此，開發(fā)商加碼布局上海樓市，許多國內(nèi)開發(fā)商都瞄準(zhǔn)了上海。
其次是購買力方面，隨著新興產(chǎn)業(yè)的崛起，市場迎來了一批“New Rich”（新貴），這些新生代富豪中不乏從事高新科技產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)以及電影娛樂文化業(yè)新貴們。這批新貴是短期內(nèi)成長起來的超級富豪群體，財(cái)富積累短期化以及年輕化是新貴的特質(zhì)，預(yù)計(jì)未來5-10年間，新貴將成為上海頂級豪宅的主力購買群體。
此外，市中心土地供應(yīng)日益稀缺，核心高端住宅區(qū)域也在不斷延伸，經(jīng)過幾年的歷練或得益于完善的規(guī)劃和政策利好，一批“新核心板塊”已逐步形成。未來3- 5年，值得關(guān)注的“新核心板塊”包括楊浦濱江、前灘、新靜安等區(qū)域。
未來緩慢降溫是大趨所勢
易居房地產(chǎn)研究院副院長 楊紅旭
今年上半年，一二線城市房產(chǎn)市場比較火爆，房價(jià)漲幅較大，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)追漲市場，所以拿地比較激進(jìn)；另一方面，大企業(yè)在一二線城市房屋銷售良好，去化速度較快，使得他們不得不急需補(bǔ)庫存，因此必須增加土地儲(chǔ)備、積極拿地，否則儲(chǔ)備太少可能滿足不了未來供應(yīng)的要求，甚至滿足不了房企自身發(fā)展的要求，沒貨可賣而出局，但我認(rèn)為這樣的地價(jià)有點(diǎn)“離譜”了?？梢钥吹?，現(xiàn)在一二線城市“面粉”房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)貴過“面包”售價(jià)，但這樣的情況不具可持續(xù)性，明年市場一旦降溫后，這些“面粉”被開發(fā)成面包之后將很難盈利賺錢，甚至部分虧錢，這樣會(huì)讓開發(fā)商被迫只能捂盤，對中小企業(yè)尤其是民營企業(yè)來說必然會(huì)產(chǎn)生運(yùn)營成本和管理費(fèi)用等。
2016年1-6月全國百城房價(jià)總體走勢是漲，從1月到6月全國百城房價(jià)漲幅達(dá)7個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)從1月份的60個(gè)城市，已增加至6月份的73個(gè)。與之相對應(yīng)的，環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)在不斷減少，持平城市個(gè)數(shù)在不斷增加，全國百城樓市回暖跡象清晰，由此可以預(yù)判，下半年也會(huì)保持強(qiáng)勢。
然而，環(huán)比增幅的最高點(diǎn)也就是樓市最熱的時(shí)候（4月）已經(jīng)過去，一線城市和少數(shù)二線城市過熱之后正在收緊，市場開始進(jìn)入了短暫降溫的行情，這種降溫是震蕩式并且會(huì)有反復(fù)，但緩慢降溫是大趨勢，我對這些城市下半年行情走勢保持謹(jǐn)慎態(tài)度，市場整體會(huì)“震蕩降溫”。上海樓市在“325”之后降溫，成交量出現(xiàn)萎縮，而新房價(jià)格保持堅(jiān)挺，市中心核心樓盤去化較好，但是這個(gè)現(xiàn)象不具備可持續(xù)性，我估計(jì)今年下半年房價(jià)還將保持盤整，二手房價(jià)格則會(huì)出現(xiàn)小幅下跌，到明年新房市場也會(huì)降溫，從而帶動(dòng)房價(jià)略微下調(diào)。
行業(yè)開啟換地圖模式
億翰智庫首席研究員 陳嘯天
當(dāng)前行業(yè)明顯高位運(yùn)營，未來房地產(chǎn)增量遞減，存量主導(dǎo)應(yīng)該是不可避免的大勢所趨。但由于行業(yè)與經(jīng)濟(jì)的高關(guān)聯(lián)和資源的高占用性，盡管是高位階段，也必然演化出新的行業(yè)發(fā)展邏輯來匹配！這就是為什么，行業(yè)能夠進(jìn)一步攀高的原因所在！
行業(yè)發(fā)展邏輯已經(jīng)開始回歸到資源邏輯；今天行業(yè)里就兩類主角，以信達(dá)、平安、安邦、生命人壽等為代表的資本方，以及央企和地方國企為代表的資源方！本質(zhì)上資本方也可以算是資源方，能夠獲取便宜的資本本來就是資源的衍生！所以呢，我定義當(dāng)前的行業(yè)發(fā)展模式有點(diǎn)類似于打游戲中的一個(gè)特定場景：換地圖打怪升級！
新的資源主導(dǎo)階段的到來，帶動(dòng)行業(yè)將全面圍繞“資本+資源”模式進(jìn)行調(diào)整；需要說明的是，這個(gè)模式屬于進(jìn)化型的，整個(gè)行業(yè)將會(huì)基于這個(gè)模式有全面并且全新甚至顛覆性的變化產(chǎn)生，小到對人才的定義，以及一個(gè)產(chǎn)品到價(jià)值的評價(jià)模式，大到產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的新貢獻(xiàn)，都將有巨大的視角來認(rèn)知！
當(dāng)前有很多房企沒想清楚，又不知道該怎么做！我的看法有三點(diǎn)：第一，沒資源的就做好能力建設(shè)；在產(chǎn)品端，成本端，運(yùn)營端進(jìn)一步提升效率！第二，未來的出路還是在于平臺，有資源的或者有能力獲取以及整合資源的，我建議房企都要把自己建設(shè)成平臺，不要是項(xiàng)目操作性企業(yè)，而是具備資源聚集以及運(yùn)營的平臺！這個(gè)平臺我定義為具備自我核心競爭力的可擴(kuò)展性平臺。第三，搶資源！這里資源分為四類：企業(yè)內(nèi)資源比如人才、布局、項(xiàng)目、社區(qū)、資本渠道等等；系統(tǒng)類資源比如母公司或者關(guān)聯(lián)公司的資源；社會(huì)資源比如互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、智能化等等；國際資源比如跨國技術(shù)轉(zhuǎn)移和資本轉(zhuǎn)移等等。
購買力由就近傾斜向優(yōu)勢城市傾斜
房多多聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO 曾熙
經(jīng)歷了這一輪調(diào)控，全國樓市逐步回歸理性并呈現(xiàn)筑底企穩(wěn)回升態(tài)勢，但與之前歷次調(diào)控周期不同的是，當(dāng)前各個(gè)城市的樓市表現(xiàn)出現(xiàn)分化：一線城市由于公共資源集中，需求基礎(chǔ)仍然龐大，資產(chǎn)價(jià)值、房價(jià)等表現(xiàn)“穩(wěn)中有升”；二線城市則出現(xiàn)分化，一些強(qiáng)二線城市如杭州、南京、蘇州等，市場預(yù)期持續(xù)向好，而沈陽等一些人口輸出型的二線城市市場表現(xiàn)依然偏冷；三四線城市的市場走勢，同樣取決于城市對人口導(dǎo)入的吸引力，直接影響它的房地產(chǎn)市場發(fā)展和未來房價(jià)走向。國內(nèi)城市樓市冷熱不均的分化表現(xiàn)，過去我們的樓市購買力都是就近傾斜，現(xiàn)在購買力則在向有資源優(yōu)勢的城市傾斜。從房多多的樓市實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)監(jiān)控結(jié)果發(fā)現(xiàn)，去年下半年上海樓市交易最為活躍的是中環(huán)區(qū)域，今年上半年的熱點(diǎn)區(qū)域則向外擠壓，外環(huán)沿線總價(jià)300萬的房子交易量相當(dāng)大。
雖然國內(nèi)樓市受到調(diào)控和市場分化的一定影響，成交量出現(xiàn)了大幅下滑，但房多多平臺C2C業(yè)務(wù)新增用戶量與流量需求以及成交量均逆勢增長，這一方面說明大家兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)后，依然把投資房產(chǎn)當(dāng)作主要的資產(chǎn)保值增值方式，行業(yè)前景依然看好，另一方面也說明一旦市場波動(dòng)或者遇冷，大家才會(huì)更理性地去選擇交易方式。例如房多多利用互聯(lián)網(wǎng)思維打造的“谷歌式”中介模式，利用互聯(lián)網(wǎng)思維來定義行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，通過搭建一個(gè)開發(fā)商、買房者、賣房者、經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人多點(diǎn)連接的平臺。今年房多多在推出“一鍵直約”功能的基礎(chǔ)上，還完善構(gòu)建了四方在線場景，為配合“直買直賣”模式，只收取2999元起的服務(wù)費(fèi)，還提供了二手房行業(yè)最為齊全的16項(xiàng)保障服務(wù)，對于交易中可能出現(xiàn)的一些問題先行賠付，讓交易變得成本更低，效率更高。
