中國房地產(chǎn)在2016年上半年走出了真正的“深V的行情”，房價飛漲，地王頻出，資金在加速流入房地產(chǎn)行業(yè)，甚至也使得金融數(shù)據(jù)出現(xiàn)了紊亂，M1的大幅度飆升以及M1M2剪刀差的拉大在某種程度上都是房地產(chǎn)過熱引發(fā)的效應(yīng)。
但是，如果仔細觀察最近幾個月房地產(chǎn)的各項指標(biāo)，房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折點似乎在悄然出現(xiàn)：
第一，房地產(chǎn)投資在迅速反彈之后開始回落。房地產(chǎn)投資反彈至4月份7.2%的增速，然后回落，5月份掉到了7.0%，6月份更是掉到了6.1%，投資回落的趨勢極為明顯。
第二，銷售面積和銷售額明顯回落。1-6月份，商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%，增速比1-5月份回落5.3個百分點。商品房銷售額48682億元，增長42.1%，增速回落8.6個百分點。
第三，流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金減速。1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68135億元，同比增長15.6%，增速比1-5月份回落1.2個百分點。其中，利用外資66億元，下降63.2%。
第四，70個大中城市的 房價漲幅繼續(xù)回落，熱點城市房價上漲疲態(tài)盡顯。7月18日發(fā)布的6月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有55個和 48個，分別比上月減少5個和1個；下降的城市分別有10個和14個，分別比上月增加6個和1個。新建商品住宅價格環(huán)比上漲的55個城市里，有33個城市 的漲幅比上月收窄；最高漲幅為4.9%，低于上月0.6個百分點。二手住宅價格環(huán)比上漲的48個城市里，有21個城市的漲幅比上月收窄；最高漲幅為 4.3%，低于上月2.0個百分點。
如果說以上四個指標(biāo)只是房地產(chǎn)市場表象的話，而下半年房價預(yù)期的微妙改變則很可能讓以上四個指標(biāo)演化的轉(zhuǎn)折點成為現(xiàn)實。在房價經(jīng)歷上半年的瘋漲之后，大量的自住需求和投資需求已經(jīng)得到了一定的釋放，房價出現(xiàn)“中場休息”已經(jīng)成為大概率。
以 四個風(fēng)向標(biāo)的一線城市而言，早在二季度四個一線城市就已經(jīng)退出了漲幅前列的排行榜。北京房地產(chǎn)投資和銷售都出現(xiàn)了下降，商品房銷售面積657.6萬平方 米，同比增長14.5%，比一季度回落9.2個百分點。其中，商品住宅銷售面積390萬平方米，下降18.9%，比一季度的降幅擴大10.7個百分點，說 明開發(fā)商對房地產(chǎn)市場保持謹慎的態(tài)度。至于合肥、南京、蘇州、廈門等“四小龍”漲幅趨緩的趨勢也極為明顯。
基于房地產(chǎn)自身的狀況以及對下半年中國經(jīng)濟和宏觀政策的判斷，筆者認為：
第一，土地市場在經(jīng)歷上半年的瘋狂之后，下半年降溫是大概率，特別是上半年“地王”頻出的情況不會再出現(xiàn)。第二，下半年中國經(jīng)濟面臨的國際國內(nèi)環(huán)境更為復(fù)雜，不確定性更大，包括房地產(chǎn)政策在內(nèi)的重大宏觀政策出現(xiàn)重大變化的可能比較小。第三，人民幣貶值壓 力尚未釋放完畢，這對房地產(chǎn)市場而言不是一個好事。第四，上半年的金融數(shù)據(jù)在經(jīng)歷一季度實質(zhì)性的寬松之后，二季度，特別是5月份以來，有明顯收緊的趨 勢，M2同比增長只有11.8%，距離13%的政策目標(biāo)還差1.2個百分點?？紤]到上半年房價上漲的情況，下半年貨幣政策出現(xiàn)明顯放松的可能性仍然比較 小。第五，仍然要重視“權(quán)威人士”關(guān)于“房地產(chǎn)泡沫”的警示。5月9日“權(quán)威人士”在提示當(dāng)前中國經(jīng)濟面臨的風(fēng)險時，將“房地產(chǎn)泡沫”放在僅次于民間投資 下滑的高度，而且這是高層第一次明確提“泡沫”二字。
以 上五點想說明的是，盡管上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了瘋漲的局面，但考慮到下半年穩(wěn)增長的需要，整個房地產(chǎn)政策出現(xiàn)明顯變化的可能不大。政策會維持以前的基調(diào)， 但會進行一些具體調(diào)整。政策必須選擇在控制泡沫和去庫存之間取得平衡，既要通過配套政策，加快三四線的去庫存周期，也要防止出現(xiàn)上半年房價大漲的情況。同 時，考慮到下半年宏觀經(jīng)濟穩(wěn)增長的需要，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定應(yīng)該是宏觀政策的應(yīng)有之意。
這 意味著，下半年中國房地產(chǎn)的政策目標(biāo)，一是抑制一線二線房價過快上漲，二是加快去庫存，但需要真金白銀的配套政策。在這種政策目標(biāo)下，房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折點 事實上已經(jīng)到來，但由于政策轉(zhuǎn)折點的滯后效應(yīng)，下半年房地產(chǎn)整體回歸穩(wěn)定的可能很大。一線城市中北京和廣州會有一定的漲幅，深圳上海不會有驚艷的表現(xiàn)，而 “四小龍”會成為下半年的風(fēng)險點，不建議大家繼續(xù)追漲。上半年沒有表現(xiàn)的三四線城市，出于居住的需要仍然可以購房。但從投資角度講，無論是一二線，還是三 四線，我不建議大家著急出手，等9月份，根據(jù)市場的溫度再做決定。
