最近上海廣播電臺(tái)調(diào)頻899駕車廣播報(bào)道了“上海月星環(huán)球港底樓商鋪出現(xiàn)大規(guī)模退租”的消息，報(bào)道稱原因是商家長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)困難。
為了一探究竟，邦爺實(shí)地走訪了上海月星環(huán)球港，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目其一層共153間商鋪，除去即將開(kāi)業(yè)的商鋪之外，共有34間尚未開(kāi)張，空置率約22.22%。
資料顯示，上海月星環(huán)球港項(xiàng)目總建筑面積近50萬(wàn)平方米，規(guī)劃有“商、旅、文”三大中心功能，包含時(shí)尚品牌、餐飲、文化休閑、娛樂(lè)健身等業(yè)態(tài)，引入了4D影院、劇場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)等，曾被貼上“亞洲最大城市綜合體”的標(biāo)簽。
最大綜合體陷經(jīng)營(yíng)困局？
對(duì)此，月星集團(tuán)媒體負(fù)責(zé)人表示，這不是經(jīng)營(yíng)困難而是正?，F(xiàn)象，由于前一批商家租金到期，因此紛紛撤離，未來(lái)會(huì)有新的商家進(jìn)駐，此外，還有一批空鋪是用來(lái)做展示的，并不對(duì)外出租。
不過(guò)也有人表示不解，“能租幾十塊的商鋪不放來(lái)出租，卻用來(lái)展示，著實(shí)有點(diǎn)難理解?！?
另外，據(jù)月星環(huán)球港負(fù)責(zé)人稱，上海環(huán)球港目前出租率超過(guò)90%。2013年開(kāi)業(yè)至今，第一批租戶陸續(xù)到期，環(huán)球港計(jì)劃借此機(jī)會(huì)進(jìn)行一些業(yè)態(tài)升級(jí)，如1樓引入蘋果旗艦店、歐舒丹、潘多拉、guess等時(shí)尚潮流品牌，其他部分商鋪也在加緊裝修中，近期將全新開(kāi)業(yè)。
但優(yōu)淘城總裁薛建雄認(rèn)為，商家無(wú)法支撐高租金而被迫離開(kāi)的可能性非常高。環(huán)球港很可能被迫調(diào)整租金，重新招商。
未開(kāi)業(yè)的門店
據(jù)了解，早在2013年7月環(huán)球港開(kāi)業(yè)時(shí)，就有顧客反饋稱項(xiàng)目體量大且狹長(zhǎng)、環(huán)形動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理，所以體驗(yàn)感不強(qiáng)、容易迷路，這也對(duì)經(jīng)營(yíng)造成了一定影響。如今，3年過(guò)去了，這家大型綜合體似乎還未逃出運(yùn)營(yíng)困難。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，環(huán)球港對(duì)自己的攬客能力過(guò)于高估，以至于將32萬(wàn)方的商鋪全部填滿，并試圖通過(guò)大量的廣告品牌推廣讓所有商家賺錢。但這只是一種虛假繁榮，經(jīng)營(yíng)了一段時(shí)間之后，項(xiàng)目最終表現(xiàn)為客流量不足，這也讓不少商家出現(xiàn)了虧損。
薛建雄告訴邦爺，剛開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)由于新鮮期的緣故，前三個(gè)月到半年時(shí)間內(nèi)，客流量要比正常流量高很多，之后就會(huì)下降，而進(jìn)入平穩(wěn)期的客流量下降多少，則取決于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能力。
租金剛抵財(cái)務(wù)成本
邦爺注意到，月星集團(tuán)曾于去年8月發(fā)行了公司債，標(biāo)的物就是環(huán)球港，發(fā)行價(jià)格15億，用于償還貸款。還哪里的貸款？顯然是建造環(huán)球港的資金。
從債券情況中可以看到，此次發(fā)行的公司債票面利率在5.5%~6.8%之間，取中位數(shù)6%，算上抽成和管理費(fèi)，實(shí)際成本會(huì)高1到2個(gè)百分點(diǎn)，在8%左右。
當(dāng)然，這15億也只是杯水車薪，月星此外還須向銀行貸款或者通過(guò)其他高利率的信托產(chǎn)品來(lái)還貸，綜合下來(lái)，資金成本肯定在10%以上。
薛建雄也估算認(rèn)為，月星每年需要償還每年3.4億的利息，這里假設(shè)月星造房子的錢全部是借來(lái)的，資金成本在10%左右。
根據(jù)其在產(chǎn)品說(shuō)明書上的描述，環(huán)球港的第一年租金收入為4億元，扣除運(yùn)營(yíng)成本、稅費(fèi)（按15%計(jì)算），實(shí)際凈收入在3.4億元左右，而商場(chǎng)的建造價(jià)格在34億左右，因此實(shí)際租金回報(bào)率為10%。
據(jù)月星集團(tuán)品牌負(fù)責(zé)人介紹，環(huán)球港的租金在2015年已經(jīng)接近5億。
不過(guò)薛建雄認(rèn)為，這明顯是通過(guò)增加租賃面積而獲得的增長(zhǎng)，此前環(huán)球港寫字樓投放市場(chǎng)，因此實(shí)際租金并沒(méi)有增長(zhǎng)那么快。
“這點(diǎn)錢能還上利息就不錯(cuò)了，更別說(shuō)到期還本付息，也難怪月星又要借錢了。”
而數(shù)據(jù)顯示，目前環(huán)球港的債務(wù)在50億左右。償還方式要不是每年付息、到期還本，要不就是到期一次性還本付息。
另外，數(shù)據(jù)顯示2014年環(huán)球港年租金為4億元，邦爺在這里算了一筆賬，按照32萬(wàn)方的面積，95%的出租率來(lái)算的話，環(huán)球港的平均租金為3.3元/平米/天（4/32/360*95%）。
如果照環(huán)球港的說(shuō)法每年租金上漲1億，那么平均租金為4.12元/平米/天。如果上漲到7億，那么平均租金為5.78元/平米/天。
以coach店為例，其每天租金為15元/平米/天，此外還要加上8%扣率，相當(dāng)于30元/平米/天的價(jià)格。這對(duì)環(huán)球港這樣的地段來(lái)說(shuō)，價(jià)格已然不低，不然也不會(huì)出現(xiàn)上文所說(shuō)的大面積空置問(wèn)題。
薛建雄表示，大規(guī)模的商業(yè)綜合體，起碼得有五年的培育期，五年后才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，經(jīng)營(yíng)正常的話，十年后才能正常盈利，但顯然環(huán)球港培育期不足，這或是造成困境的另一項(xiàng)重要原因。
