和4年前相比，全國平均房價漲了約三成，但全國平均地價卻猛漲了約七成。

       和4年前相比，全國平均房價漲了約三成，但全國平均地價卻猛漲了約七成。

??新一輪的樓市調控政策或在醞釀中。

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       據(jù)媒體報道，7月18日，住建部部長陳政高親自主持，邀請萬科、融創(chuàng)、恒大、碧桂園、保利、綠地六大房企的董事長與會，對2016年樓市和去化及存量壓力進行摸底，為下一步政策調整支招。

??就此，《華夏時報》記者向上述六家房企和住建部求證，尚未獲得確認。不過，住建部部長陳政高最近前往多個地方去調研棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)去庫存工作，被認為是在為新一輪的調控政策做準備。

??“暫時不詳?！?月21日，面對記者關于住建部是否約談房企的提問時，住建部政策咨詢專家謝逸楓如是回應。不過在謝逸楓看來，上半年樓市經(jīng)歷了先揚后抑的走勢，二線城市取代一線城市引領房價成為大格局，分化很明顯，下半年樓市還將在分化中繼續(xù)前行。謝逸楓認為，當下房價漲了，房產(chǎn)庫存也漲了，這不是一個健康的樓市現(xiàn)狀。

??住建部約談房企

??“房企對市場的判斷是什么，有什么政策建議，是約談的核心要點?！睋?jù)媒體報道，7月18日，住建部部長陳政高約談萬科、恒大等房企，內容涉及去庫存，一線城市房地產(chǎn)轉型、改制等問題。

??“規(guī)格很高?！币晃唤咏〗ú康娜耸空f。據(jù)媒體報道，住建部參會人士除陳政高外，還有中紀委駐住建部紀檢組組長石生龍、住建部副部長陸克華、住房改革與發(fā)展司司長王悅春、房地產(chǎn)監(jiān)管司司長高志勇等。參與房企同樣是老大帶隊，如融創(chuàng)中國董事長孫宏斌、保利地產(chǎn)董事長宋廣菊都參與約談。

??“陳部長原來想開個小型座談會，后改為一家家約談。”一位熟悉內情的人士告訴稱。此次座談會后，北京房協(xié)秘書長陳志分析稱，住建部選擇此時約談企業(yè)，表明之前的調控政策又走到了十字路口。

??當前持續(xù)的政策利好讓一些二線城市火了起來，如合肥、南京、蘇州等地。數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，合肥庫存套數(shù)16198套，181.8萬平方米，庫存面積同比下滑63.9%；南京庫存套數(shù)24625套，302.5萬平方米，同比下滑53.9%；蘇州是23908套、388.8萬平方米庫存，同比下調49.6%。市場過度火熱讓地方政府不得不出臺政策降溫，蘇州南京相繼出臺“土地熔斷”機制，合肥則推出了限貸、提高土地競買保證金等對策。

??不過，7月21日、22日，《華夏時報》記者向上述涉及約談的房企進行求證，卻未獲得肯定的回應，萬科、綠地均表示“未聽聞此事”。

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        對于房地產(chǎn)市場的轉型，專家認為可能涉及多方面，包括在市場方面，一線城市的供地結構和產(chǎn)品結構可能發(fā)生變化；也包括在土地供應方面，釋放新的建設用地是大概率事件，還包括在去庫存方面，國家層面可能會考慮一線城市的“長效供求平衡機制”。

??地價助推房價上漲

??上半年，持續(xù)的利好政策，來源于中央“去庫存”的定調。2月是政策頻出的月份，一個月出臺了5條新政，包括首套房首付比例最低可20%、營業(yè)稅優(yōu)惠政策、調整公積金賬戶存款利率、契稅新政等。

??3月以后，松綁政策一以貫之。3月13日，國稅總局局長王軍表示，營改增將涉及“個人二手房交易”；5月1日，階段性適當降低住房公積金繳存比例政策，不得超過12%。

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        記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2015年以來決策層多次出臺救市政策，央行也多次降息降準，但商品房庫存仍然創(chuàng)下歷史新高。2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比2014年11月末增加2217萬平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米。三四線及中西部地區(qū)城市成為了去庫存重災區(qū)。

??然而，地價和房價始終有著微妙的互動關系。

??記者梳理發(fā)現(xiàn)，官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明地價和房價的漲幅存在巨大的剪刀差。和4年前相比，全國平均房價漲了約三成，但全國平均地價卻猛漲了約七成。而國家統(tǒng)計局7月15日發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，再次印證了上述觀點。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來換算：今年上半年，房企土地購置面積9502萬平米，土地成交價款3159億元，按此折算，上半年全國平均樓面地價為3325元/㎡。而今年上半年商品房銷售面積64302萬㎡，商品房銷售額48682億元，就此折算，上半年全國平均房價為7571元/㎡。

??對比不難發(fā)現(xiàn)，地價在房價中的動態(tài)占比，一直在逐年攀升。用國家統(tǒng)計局的全國平均數(shù)據(jù)來計算“地價房價比”，今年上半年地價在房價中的動態(tài)占比是43.9%，而2012年上半年僅為33.6%。

??前些年國土部為了痛擊“地價推高房價”的觀點，在全國范圍內選了幾百個樓盤做樣本，得出結論說“地價在房價中的占比并不高”。但官方公布的數(shù)據(jù)卻顯示，2012年上半年的全國平均房價是5834元/㎡，如今是7571元/㎡，漲了29.6%；樓面地價的漲幅更刺激，2012年上半年的全國平均房價是1961元/㎡，如今是3325元/㎡，漲了69.6%。

??“不難看出，房價漲三成，地價漲七成，也從側面證明了地價、房價的正相關的關系。”謝逸楓在接受《華夏時報》記者采訪時說，這是“地價推高房價”的最好證明，而地價和房價的漲幅存在巨大的剪刀差，必然導致房價暴漲。一個例子是，2014年上半年房價同比跌了0.8%，而地價卻暴漲15.7%，這在很大程度上導致了2015年那輪房價的暴漲。