中國(guó)的樓市繁榮并非孤立，而是全球資產(chǎn)價(jià)格泡沫的一部分。
??目前中國(guó)的大環(huán)境，決定了并不存在緩釋泡沫，政商和民眾多贏的房地產(chǎn)稅方案，結(jié)果極有可能是加劇亂象的多輸。這就是我們要談的第五點(diǎn)，部分政府官員可能對(duì)房地產(chǎn)稅寄予很高期望，一是期望平抑房?jī)r(jià)泡沫。同時(shí)不至于影響去庫(kù)存，事實(shí)上這兩者無(wú)法兼顧。二是期望抑制非自住非出租型的多套房投資，同時(shí)緩解底層民眾不滿(mǎn)，事實(shí)上這兩者也無(wú)法兼顧。三是期望逐漸建立地方主體稅種，平衡中央和地方的事權(quán)財(cái)力關(guān)系，這也幾乎是一廂情愿。前面我們已指出高房?jī)r(jià)的成因復(fù)雜，如果在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)開(kāi)征房產(chǎn)稅，很可能打破現(xiàn)在處于結(jié)構(gòu)化泡沫狀態(tài)的樓市弱平衡，使去庫(kù)存幾乎難以完成。此外，房產(chǎn)稅在打擊了投資型購(gòu)房者的同時(shí)，可能對(duì)無(wú)房者的好處寥寥，目前房?jī)r(jià)總體水平下跌多少才能讓中低收入階層夠著購(gòu)房門(mén)檻？中低收入者其中有多少人有勇氣去購(gòu)置房?jī)r(jià)持續(xù)下跌中的房產(chǎn)？極有可能的結(jié)果是，房主部分地將房產(chǎn)稅的壓力向租戶(hù)轉(zhuǎn)移，從而推高房屋租金水平。至于期望以房地產(chǎn)稅充實(shí)地方財(cái)力，還是讓地方政府先考慮如何承受土地出讓款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售交易稅費(fèi)銳減之痛后，再用遠(yuǎn)水解近渴吧。
??當(dāng)下不太可能存在兼顧多贏的房地產(chǎn)稅政策，同時(shí)一些被廣泛討論的措施顯得充滿(mǎn)黑色幽默。一是所謂首套房免稅政策。全球主要經(jīng)濟(jì)體并無(wú)類(lèi)似政策，但存在“主居住屋”出售時(shí)增值部分的免稅政策，主居住屋本身仍然需要繳納房屋及土地稅款。如果中國(guó)真的嘗試首套住宅免稅，那一定會(huì)發(fā)生人們合并多套小房為城市中心一套高價(jià)值住宅的調(diào)整，連大城市的人口都因房地產(chǎn)稅涌向市中心，哪還有什么新型城鎮(zhèn)化？二是所謂按家庭人口扣除一定的住宅免稅面積，這種看房屋面積不看房屋市值的可笑思路可能會(huì)引發(fā)更多不滿(mǎn)。三是房改房，農(nóng)村宅基地自建房免稅云云，老人和農(nóng)民（其實(shí)主要是公務(wù)員）可能認(rèn)為是合理的，但新人年輕人會(huì)納悶，為什么那些人享受了福利房還免稅，而他們卻要成為背債又背稅的房奴？這些稀奇古怪的設(shè)想，都違背了房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅應(yīng)予納稅的本質(zhì)。四是所謂房地產(chǎn)稅，究竟是建筑和土地合并納稅，還是房地分離納稅？這涉及到70年租用的土地是否被納入稅基的問(wèn)題，可能導(dǎo)致更激烈的法律爭(zhēng)議。義無(wú)反顧是重要的，重要之處就在于“義”字，作為重大的財(cái)稅改革，房地產(chǎn)稅還是依據(jù)法律，廣征民意，透明決策為好，這樣可以使得政策接地氣，少些突兀的莽漢氣。
??第六，要樓市去庫(kù)存，要充實(shí)地方主體稅源，要中國(guó)家庭負(fù)擔(dān)更多稅費(fèi)；不要樓市泡沫崩潰，不要貧富分化繼續(xù)加劇，不要土地財(cái)政和大城市??；不要短期內(nèi)危險(xiǎn)的房地產(chǎn)稅劇政。那么我們能夠要什么，才能在現(xiàn)有困境中向前挪動(dòng)，為未來(lái)房地產(chǎn)稅的開(kāi)征鋪路？辦法總是比困難多。中國(guó)樓市多年高溫有其巨大貢獻(xiàn)也帶來(lái)諸多害處，其中最引人關(guān)注的是加劇了貧富分化。簡(jiǎn)言之，就是富愈富，窮愈窮；富人納稅少，地方政府難。
??緩解甚至根治這些問(wèn)題，可從四方面入手。一是房屋空置費(fèi)。開(kāi)征房地產(chǎn)稅必然是期望提高房屋持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，避免富裕階層購(gòu)置大量住宅占據(jù)過(guò)多公共資源。因此可以考慮以水電燃?xì)馐召M(fèi)部門(mén)為抓手，以房屋物業(yè)管理部門(mén)為幫手，制定如何認(rèn)定空置房的標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)空置房征費(fèi)，拒絕繳費(fèi)者可能會(huì)在未來(lái)空置房交易過(guò)戶(hù)時(shí)遭遇懲罰。建議一二線(xiàn)城市的房屋空置費(fèi)可先行先試。二是減少現(xiàn)金使用，改善個(gè)稅的源泉征繳。中國(guó)至今仍是大量使用紙幣現(xiàn)金的國(guó)家，基于現(xiàn)金收支為主的住戶(hù)部門(mén)必然使個(gè)稅征管淪為事實(shí)上的不可能。其對(duì)滋生腐敗，對(duì)巨富階層幾乎不繳納累進(jìn)制個(gè)稅有直接影響，也使商品房成為較好的洗錢(qián)載體。中國(guó)政府始終有必要持續(xù)減少流通中紙幣現(xiàn)金，使住戶(hù)部門(mén)收支基于銀行等金融機(jī)構(gòu)，這是央行和財(cái)政長(zhǎng)期忽略卻事關(guān)重大的基礎(chǔ)工作。個(gè)稅源泉征繳將為政府提供可持續(xù)的稅收來(lái)源。三是嘗試開(kāi)征遺產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅即便開(kāi)征也是地稅，中央出意見(jiàn)地方出細(xì)則為宜，如果真的將該項(xiàng)權(quán)力落實(shí)到地方，地方可能會(huì)十分謹(jǐn)慎，畢竟中國(guó)普通家庭幾乎60%的財(cái)產(chǎn)為房產(chǎn)，該稅意味著對(duì)中國(guó)住戶(hù)部門(mén)重大的財(cái)富再分配。而遺產(chǎn)稅是國(guó)稅，僅涉及代際之間的財(cái)富分配，在確定合理的免征額之后開(kāi)征難度較小。四是在庫(kù)存巨大，去化遲緩的三四線(xiàn)城市，地方政府可試行“房票”制，為留住人才，財(cái)富和加速去化創(chuàng)造條件，這我已有相關(guān)論述，在此不贅敘。
??在中國(guó)，房地產(chǎn)稅終究是要向業(yè)主開(kāi)征的，但當(dāng)下可能不是適宜時(shí)機(jī)。中國(guó)的樓市繁榮并非孤立，而是全球資產(chǎn)價(jià)格泡沫的一部分?？紤]到弱增長(zhǎng)，寬貨幣和低通縮仍會(huì)延續(xù)，因此直奔房?jī)r(jià)而去的房地產(chǎn)政策似乎并不是在解決問(wèn)題，而是使問(wèn)題更棘手。次貸危機(jī)至今的怪象提醒我們，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的根源始終是貧富分化加劇，金融吞噬實(shí)體和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)羸弱。因此，處理中國(guó)樓市泡沫的重心并不在價(jià)格，而在緩解貧富不均，虛實(shí)脫節(jié)。中國(guó)政府也許可以從空置費(fèi)，個(gè)稅，遺產(chǎn)稅等多種方式入手，逐漸建立針對(duì)住戶(hù)部門(mén)的有效的稅收征管。如果急推房地產(chǎn)稅，可能打亂目前中國(guó)內(nèi)部的脆弱平衡，引發(fā)復(fù)雜問(wèn)題，并將加劇財(cái)富外逃和匯率波動(dòng)。
