春節(jié)假期剛過(guò)，濟(jì)南有些開(kāi)發(fā)商的工作人員還沒(méi)上班，但央行變相加息的消息便在房產(chǎn)圈傳開(kāi)了。
??2月3日，春節(jié)后上班第一天，央行公布上調(diào)常備借貸便利（SLF）、逆回購(gòu)利率。在此之前，央行已經(jīng)提高了中期借貸便利（MLF）利率。至此，央行最為常用的幾種貨幣政策工具的利率均已上調(diào)。
??“與去年流動(dòng)性寬松是樓市熱銷(xiāo)的主要推動(dòng)力一樣，流動(dòng)性收緊將是影響今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心因素。”安信國(guó)際證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師王夢(mèng)愷對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者如此說(shuō)道。
??濟(jì)南某商業(yè)銀行人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，目前濟(jì)南市場(chǎng)的房產(chǎn)利率尚未上調(diào)，“但最近銀行的信貸額度比較緊張，未來(lái)某些銀行不排除會(huì)提升房貸利率。”
??信貸收緊影響樓市
??在春節(jié)假期前，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在濟(jì)南東部多個(gè)樓盤(pán)采訪，各售樓處門(mén)可羅雀，與之前人氣**的情形形成鮮明對(duì)比?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)又有重磅的利空消息來(lái)襲。
??自2月3日起，央行上調(diào)SLF利率，調(diào)整后SLF隔夜、7天、1個(gè)月利率分別上調(diào)35、10、10個(gè)基點(diǎn)。這次上調(diào)后，SLF隔夜、7天、1個(gè)月利率分別為3.1%、3.35%、3.7%，而此前的利率分別為2.75%、3.25%、3.6%。
??SLF是央行的一種貨幣政策工具，金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)自身流動(dòng)性需求申請(qǐng)SLF。SLF的操作利率一般被視為“利率走廊”的上限。央行公布的信息顯示，1月份央行對(duì)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展SLF操作共876.75億元；1月末SLF余額為345.10億元。
??在2月3日當(dāng)天，央行官網(wǎng)還披露，該行以利率招標(biāo)方式開(kāi)展了500億元逆回購(gòu)操作，并全面上調(diào)公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作利率10個(gè)基點(diǎn)。2月4日，央行再次公告，將暫停逆回購(gòu)操作，進(jìn)一步收緊市場(chǎng)流動(dòng)性。這些信息，均被市場(chǎng)解讀為“變相加息”。
??王夢(mèng)愷分析稱(chēng)，其實(shí)在此之前，貨幣政策趨緊已經(jīng)有跡可循?！癕2及貸款投放的增速已經(jīng)在去年下半年有明顯回落，貨幣市場(chǎng)利率也于四季度開(kāi)始低位回升。去年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)去杠桿、抑泡沫，對(duì)于貨幣政策的態(tài)度也是中性偏謹(jǐn)慎，疊加美聯(lián)儲(chǔ)加息或?qū)е轮袊?guó)被動(dòng)收緊貨幣政策，今年貨幣政策整體趨嚴(yán)或是大概率事件?！?
??經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者也注意到，在春節(jié)前的1月24日，央行已經(jīng)對(duì)MLF操作利率較上期提高10個(gè)基點(diǎn)。“盡管基準(zhǔn)利率還沒(méi)有上調(diào)，但是對(duì)流動(dòng)性收緊的趨勢(shì)要有清醒的認(rèn)識(shí)。流動(dòng)性收緊將是影響全年房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心因素。”王夢(mèng)愷說(shuō)。
??流動(dòng)性收緊對(duì)房地產(chǎn)的直接影響體現(xiàn)在兩個(gè)方面：對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，銀行會(huì)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商的融資成本會(huì)提升；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行按揭貸款利率可能上升。
??“央行已經(jīng)釋放出變相加息的信號(hào)，再加上今年公共部門(mén)投資力度加大，銀行信貸有了更多投向，按揭貸款利率或?qū)⒊霈F(xiàn)調(diào)整，市場(chǎng)需要對(duì)此保持密切關(guān)注。”王夢(mèng)愷說(shuō)。
??濟(jì)南市場(chǎng)成交縮量
??央行變相加息的消息牽動(dòng)著買(mǎi)房人的心。上述濟(jì)南某商業(yè)銀行人士說(shuō)，目前其所在的銀行尚未調(diào)整房貸利率?！暗罱y行的信貸額度比較緊張?！?
??對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，變相加息也是一個(gè)大利空。
??去年12月26日，濟(jì)南出手加碼房產(chǎn)調(diào)控，濟(jì)南本地戶籍家庭限購(gòu)兩套住房；非本地戶籍家庭限購(gòu)一套，且需要連續(xù)24個(gè)月在市區(qū)繳納社?；蛘邆€(gè)稅。
??在政策的高壓之下，濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有所下降。
??據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，在濟(jì)南加碼樓市調(diào)控前的4周時(shí)間里，即去年11月28日至12月25日，濟(jì)南共成交住宅1.1萬(wàn)套；但在調(diào)控加碼之后，自去年12月26日至春節(jié)前的1月22日，在這4周時(shí)間內(nèi)，濟(jì)南共成交住宅8121套，較前4周下降約四分之一。
??近兩周濟(jì)南住宅成交更是大幅下降，分別成交674套、609套，但主要原因是受春節(jié)假期影響。
??房?jī)r(jià)大幅下跌可能性很小
??在市場(chǎng)交易已有下降的情況下，央行變相加息對(duì)市場(chǎng)影響幾何？
??對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，王夢(mèng)愷相對(duì)悲觀：“房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性收緊將導(dǎo)致個(gè)人和企業(yè)信貸獲取難度及成本明顯提升，樓市也將從‘量縮價(jià)穩(wěn)’逐漸向‘量穩(wěn)價(jià)降’轉(zhuǎn)變，前者是開(kāi)發(fā)商保價(jià)控量，后者是開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量。我們預(yù)計(jì)今年下半年將出現(xiàn)房?jī)r(jià)回調(diào)壓力。”
??山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)特約評(píng)論員李鐵崗表示，市場(chǎng)資金成本提升有利于消除過(guò)熱情緒，讓市場(chǎng)回歸到良性、平穩(wěn)的軌道。
??對(duì)于濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)，李鐵崗認(rèn)為，除了受宏觀環(huán)境的影響，過(guò)去一年房?jī)r(jià)走勢(shì)也受到城市建設(shè)提速的刺激?！敖鼉赡隄?jì)南城市面貌有了較大提升，高架、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度加快，市場(chǎng)對(duì)這些基礎(chǔ)設(shè)施改善的預(yù)期提前釋放，這是房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲的一個(gè)重要因素?！?
??李鐵崗認(rèn)為，雖然央行變相加息可能會(huì)加大開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者的資金成本，但這并不會(huì)導(dǎo)致濟(jì)南房?jī)r(jià)大幅下降。“大幅下跌的可能性很小，目前市場(chǎng)的供需依然緊張，未來(lái)可能會(huì)保持一個(gè)較為穩(wěn)定的格局?！?
