在3月14日上午進(jìn)行的代表小組審議關(guān)于政府工作報(bào)告、年度計(jì)劃、年度預(yù)算的3個(gè)決議草案會上，中國青年報(bào)·中青在線記者注意到，在《關(guān)于<政府工作報(bào)告>修改情況的說明》中，共作出修改與補(bǔ)充78處，其中，4條涉及房地產(chǎn)。
“遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲”及“健全購租并舉的住房制度”成為補(bǔ)充內(nèi)容。此外，“繼續(xù)發(fā)展公租房”改為“繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房”，“因地制宜提高貨幣化安置比例”改為“因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例”。
整體而言，修改與補(bǔ)充的部分進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了“因城施策去庫存”的決心，也體現(xiàn)了過去十多天來代表委員聚焦房地產(chǎn)工作的成效。很多代表委員都注意到，今年政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策與以往有不同的表述，其中，“房住不炒”引起廣泛熱議。
“房住不炒”熱了兩會
2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。此后，與房地產(chǎn)相關(guān)的部門陸續(xù)出臺了與之相配套的政策，涉及到房企融資、購房者信貸等方面。
這句話被簡化為“房住不炒”闖進(jìn)人們的生活，也在今年的政府工作報(bào)告中被進(jìn)一步細(xì)化了政策邏輯。
“‘房住不炒’在今年政府工作報(bào)告中被轉(zhuǎn)述為‘堅(jiān)持住房的居住屬性’?！比珖f(xié)委員、上海社會科學(xué)院研究員、國家住建部專家委成員張泓銘表示，盡管往年的政府工作報(bào)告中也曾提到“居住屬性”，但結(jié)合“房住不炒”的概念，可視作房地產(chǎn)調(diào)控思想基礎(chǔ)的轉(zhuǎn)變。
“房地產(chǎn)第一功能是使用功能，對GDP和稅金的作用要建立在使用基礎(chǔ)上，這是常識?！睆堛懺诮邮苤袊嗄陥?bào)·中青在線記者專訪時(shí)表示，以往“被GDP牽著鼻子走”的思路，正是過去十多年來調(diào)控成效不穩(wěn)定的根本原因。
張泓銘注意到，用來住的房子，已漸漸在消費(fèi)者心里形成了共同印象“房價(jià)永遠(yuǎn)是漲的”，于是在風(fēng)險(xiǎn)投資面前踟躕的人，往往最終仍把房子視作資金最合算的歸宿，“這是神話，要打破”。
在全國政協(xié)委員、林達(dá)集團(tuán)董事局主席李曉林看來，由于投資性和投機(jī)性混淆，一線和部分二線城市房價(jià)一度被炒到“不正常”的程度，而“房住不炒”切中要害?！耙痪€及部分二線城市價(jià)格漸趨穩(wěn)定，三四線城市去庫存是重點(diǎn)?！?
“央行公布數(shù)據(jù)顯示，去年央行新增貸款12.65萬億元，房地產(chǎn)貸款占了44.8%，幾乎一半。全部貸款余額106.6萬億元，房地產(chǎn)占據(jù)了25.03%?！比珖f(xié)委員、工業(yè)和信息化部原部長李毅中在經(jīng)濟(jì)界別聯(lián)組會議中指出，資金過多地流向股市、房市、期貨市場，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)造成了沖擊。李毅中通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，多省工業(yè)數(shù)據(jù)占比不超過20%，“房地產(chǎn)和工業(yè)各自占比的明顯差異，發(fā)人深省”。
針對房地產(chǎn)的這組數(shù)據(jù)，中國銀行(3.660, 0.00, 0.00%)業(yè)監(jiān)督管理委員會主席郭樹清在今年全國兩會召開前給出意見，“分類實(shí)施房地產(chǎn)金融調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有效推進(jìn)去庫存”。
因城施策讓一刀切的政策成為歷史
“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲?！辈簧俅砦瘑T注意到，與以往“一二線城市生病，三四線城市吃藥”的情況相比，今年的政府工作報(bào)告對不同類型城市的房價(jià)開出了不同藥方。
2005年，新舊“國八條”拉開調(diào)控房價(jià)的序幕，此后10年間，“國六條”“國四條”等調(diào)控政策成為老百姓(45.360, -0.16, -0.35%)購房的風(fēng)向標(biāo)。
“那是一聲令下齊步走的時(shí)候?！睆堛懕硎?，房產(chǎn)過熱需要調(diào)控的思想是正確的，但聲勢浩大地進(jìn)行政策發(fā)布易帶來弊病，因城市發(fā)展程度不同，中國房地產(chǎn)市場在統(tǒng)一的號令中，走向全國政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康眼中的“冰火兩重天”。
“上個(gè)五年計(jì)劃后半期，中央政府對房地產(chǎn)市場基本沒有統(tǒng)一發(fā)布過政策?！睆堛懽⒁獾剑虺鞘┎哒诎l(fā)酵。
一線及部分二線城市火爆的樓市，被全國政協(xié)委員、東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興?？丛谘劾?。他表示，“現(xiàn)在市場上，有的房子簽了協(xié)議之后，還沒等住進(jìn)去，房子已經(jīng)被炒了好幾次”。為此，他建議制訂“T+N”年交易制度，即房子正常交易后購房者須在3~5年后才能進(jìn)行第二次交易，以此遏制房地產(chǎn)炒作。
全國政協(xié)委員、恒大集團(tuán)董事局主席許家印則建議建立房地產(chǎn)的長期限價(jià)機(jī)制。目前，不少房價(jià)上漲過快的城市都實(shí)行了限價(jià)、限貸、限購的“三限調(diào)控”，但許家印認(rèn)為，調(diào)控的核心機(jī)制應(yīng)該是限價(jià)，而且是長期限價(jià)。
他在政協(xié)經(jīng)濟(jì)界別的小組討論發(fā)言時(shí)表示，盡管一些地區(qū)已對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，但在土地拍賣時(shí)，依然出現(xiàn)地價(jià)不斷高過房價(jià)的情況?！懊娣蹆r(jià)格高過面包”是因?yàn)榈禺a(chǎn)開發(fā)商對未來房價(jià)上漲依然有預(yù)期，長期限價(jià)可以冷卻對房價(jià)上漲的熱望。
但許家印強(qiáng)調(diào)了前提，“因城施策，甚至是一個(gè)城市不同的地區(qū)也要執(zhí)行不同的政策，同時(shí)，要根據(jù)不同的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行限價(jià)”。
李曉林也注意到，在政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)政策有這樣的表述，“因城施策去庫存。目前，三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求?！?
他在接受中國青年報(bào)·中青在線記者專訪時(shí)表示，2016年以來，一些三四線城市的庫存消化極為緩慢，政府工作報(bào)告中的表述彰顯了中央政府去庫存的決心不變，房地產(chǎn)界應(yīng)該積極關(guān)注這些信號。
與一線及部分二線城市房地產(chǎn)的“火爆”相比，三四線城市確實(shí)呈現(xiàn)了另一幅光景。
“寧夏很多地方一年半載也消化不了?！闭劗?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，全國政協(xié)委員、寧夏回族自治區(qū)政協(xié)主席齊同生發(fā)出這樣的感慨。他認(rèn)為，推行部分經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)保障貨幣化，可紓解消化高企庫存。
李曉林的建議是，將已經(jīng)由開發(fā)商加杠桿可能形成的風(fēng)險(xiǎn)分散化，由購房人、銀行與開發(fā)商分擔(dān)，激活幾近停滯的現(xiàn)金流，或能取得“三贏”的結(jié)果。他表示，三四線城鎮(zhèn)的地方政府債務(wù)、財(cái)政收支困難，多與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)及其銷售進(jìn)度直接相關(guān)，開發(fā)商杠桿率偏大則是深層原因。
李曉林預(yù)設(shè)了一個(gè)游戲規(guī)則：“享受低利率、低房貸、低按揭后，購房者加速購房，開發(fā)商必須承諾優(yōu)惠時(shí)限內(nèi)不得漲價(jià)”。
但在張泓銘看來，我國房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生波動時(shí)，采用的多是人工調(diào)控。他在全國政協(xié)十二屆五次會議第二次全體會議上發(fā)言提出，樓市調(diào)控需要對沖異常波動的自動調(diào)節(jié)機(jī)制同綜合施策形成合力，“能靈敏、快速穩(wěn)定房價(jià)，但不是長效機(jī)制”。
持續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造
“需要土地制度、住房制度、稅收制度和投融資制度多點(diǎn)統(tǒng)籌支撐?！辟Z康表示，“治本”的方法一定要抓基礎(chǔ)性制度建設(shè)，這也是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的依托，“托底的部分一定是保障房”。
加強(qiáng)保障房建設(shè)，平抑民眾對房價(jià)上漲的預(yù)期。不少代表委員注意到，政府的決心已經(jīng)體現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，“目前，城鎮(zhèn)還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區(qū)，要持續(xù)進(jìn)行改造”。
報(bào)告指出，今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬套，繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū)。
全國人大代表、河北省委常委、石家莊市委書記邢國輝，在解讀政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的論述時(shí)表示，“要落實(shí)地方政府主體責(zé)任”，“把公租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造作為工作重點(diǎn)”。
全國政協(xié)委員、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵認(rèn)為，如果從土地財(cái)政角度入手建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，惠及的群體還可擴(kuò)大。
在他看來，房地產(chǎn)的“根”是土地財(cái)政，建議地方政府留出一定比例的土地財(cái)政收入，用以購置或控制一批房源，進(jìn)行長期定向出租，可穩(wěn)定預(yù)期?！罢刂仆恋?，也控制相當(dāng)一部分建好的房子用以出租，從而調(diào)控市場?！崩畹究f。
新加坡和香港的模式受到李稻葵的推崇。他表示，香港60%的居民住在政府提供的保障房中，“在香港5年，我都住在政府的房子里，保障房不都是為貧困人群所建，實(shí)際上，也讓大量公務(wù)員和老師不用受房價(jià)之苦”。
但他對中國青年報(bào)·中青在線記者表示，要實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)首先要轉(zhuǎn)變地方政府“賣地，不愿長期持有物業(yè)”的觀念，如此可逐步讓“房住不炒”成為現(xiàn)實(shí)，如果政府手中有房源和房產(chǎn)投入市場，可適當(dāng)對沖一下因市場房源不足導(dǎo)致的上漲預(yù)期，“不像現(xiàn)在，手中無米心中發(fā)慌”。
