4月6日，中國住房和城鄉(xiāng)建設部官網發(fā)布了由住建部和中國國土資源部共同簽發(fā)的《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》（建房[2017]80號）。這是自近期北京開啟全國樓市調控升級后住建部第一次出臺全國樓市調控的統領性文件。
??此前，在3月29日召開的整頓規(guī)范房地產開發(fā)銷售中介行為電視電話會議上，住建部表示，北京的房地產調控經驗值得各地認真學習。
??通知堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關系，穩(wěn)定市場預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
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△住建部官網截圖
??合理安排住宅用地供應 嚴防高價地擾亂市場
??通知要求，省級國土資源主管部門要按照“五類”（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標，加強對本地區(qū)市縣住宅用地年度供應計劃編制和實施工作的監(jiān)督指導。
??通知要求，盡快編制公布住宅用地供應三年滾動計劃和中期規(guī)劃。2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣(縣級市)應編制完成住宅用地供應中期(2017-2021年)規(guī)劃和三年(2017-2019年)滾動計劃，并向社會公布。
??通知要求，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規(guī)模、結構和時序：
??對消化周期在36個月以上的，應停止供地；
??36-18個月的，要減少供地；
??12-6個月的，要增加供地；
??6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
??通知同時要求，各地要建立購地資金審查制度，確保房地產開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地。經國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，并在一定時間內禁止參加土地招拍掛。
??要結合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等，堅決防止出現區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。
??根據庫存和人口狀況 提出不同調控要求
??通知要求，對住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市：要建立商品住房建設項目行政審批快速通道。加快商品住房項目建設和上市節(jié)奏，盡快形成市場有效供應。要對具備預售條件拖延上市、變相捂盤的項目，要嚴肅查處。
??同時，這類城市還要開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房，盤活存量住房資源。
??加大住房保障力度
??通知強調，將扎實推進棚戶區(qū)改造，確保完成2017年600萬套棚戶區(qū)改造任務。商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置為主，避免重復建設。
??繼續(xù)發(fā)展公租房、共有產權房。在超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產權房供應，擴大公租房保障范圍，多渠道解決中低收入家庭、新就業(yè)職工和穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員的住房問題。
??強化地方主體責任
??通知要求，落實房地產工作責任制，并強化約談問責。對工作不力、市場出現較大波動、未實現調控目標的地方，住房城鄉(xiāng)建設部、國土資源部將對有關地方主管部門和責任人約談問責。對虛假編造、采用技術性手段調整相關統計數據的，嚴格追究有關人員的責任；情節(jié)嚴重的，依法依規(guī)嚴肅處理。
??專家解讀：從供給側入手引導市場預期
??中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示，兩部委此次出臺全國統一性的文件可以起到引導房地產市場預期的作用。
??顧云昌指出，2016年9月30日起各地開始出臺地方性的文件走“因城施策”的路徑，但這些地方性的文件主要從需求側入手，且主要以“限”為主，包括限購、限貸、限價、限量等。
??“此次兩部委的文件則主要從供給側入手，通過對土地供應結構性的調整以及嚴防出現高價地等規(guī)定更有利于引導房地產商以及購房者對于市場的預期?！蓖ㄟ^地方政府出臺的需求側調控政策配以中央供給側的結構性調整，可以加大調整的精準度，也更有利于市場的相對平衡。
??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，此次政策提到了土地供應的分類調控目標，這是最近土地政策的首創(chuàng)。通過和各地的去庫存周期、房價等指標進行掛鉤，使得供地的計劃更具有合理性。
??近期，全國多個城市公布樓市調控大招，更有部分城市在短時間內多次加碼政策，比如北京的“10天9策”，再比如一天中有6地出臺限購政策及限購加碼政策，此輪樓市調控政策出臺之密集實為罕見。
??此次住建部和國土部聯手發(fā)文，對商品房用地、城市去庫存、住房保障等多方面提出明確要求，可見相關部門規(guī)范房地產市場的力度和決心。
