3月以來(lái)，全國(guó)樓市再出新一輪調(diào)控措施，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有60多地加碼樓市調(diào)控。近日，記者走訪(fǎng)京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角以及中部多地樓市發(fā)現(xiàn)，各地政府正切實(shí)履行樓市調(diào)控主體責(zé)任，千方百計(jì)實(shí)現(xiàn)“房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始“割肉讓利”，在新房降價(jià)空間打開(kāi)的同時(shí)，購(gòu)房者的觀望情緒日益濃厚。
地方政府：限高價(jià)、控預(yù)售證，保證價(jià)格“環(huán)比不增長(zhǎng)”
記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，目前地方住建部門(mén)普遍采用限制高價(jià)樓盤(pán)入市、控制預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏等“限價(jià)”手段以縮減成交量，保證新房?jī)r(jià)格“環(huán)比不增長(zhǎng)”。
以深圳為例，該市新盤(pán)平均去化率為45%，效果明顯較差。房?jī)r(jià)方面，在地方政府的嚴(yán)格調(diào)控下，2017年一季度住宅價(jià)格趨穩(wěn)。
從中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的上海、廣州、深圳、南京、蘇州、廈門(mén)、武漢、成都、南昌等13個(gè)重點(diǎn)城市新開(kāi)盤(pán)定價(jià)來(lái)看，2017年開(kāi)年后，29.5%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格與上次開(kāi)盤(pán)持平，18.8%的項(xiàng)目較上次開(kāi)盤(pán)下跌。而在漲價(jià)盤(pán)中，新房?jī)r(jià)格僅平均上漲0.6%。
記者還發(fā)現(xiàn)，多個(gè)城市新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性分化明顯。高價(jià)項(xiàng)目較周邊同類(lèi)樓盤(pán)的價(jià)格平均漲幅約為8%，而低價(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)格較周邊同類(lèi)樓盤(pán)價(jià)格跌幅普遍在7%左右。例如，杭州剛需項(xiàng)目“余之城”在3月14日加推，價(jià)格較上次開(kāi)盤(pán)均價(jià)下跌超過(guò)一成。
在上海，自去年10月8日起，新建商品住房銷(xiāo)售方案?jìng)浒笇?shí)行市、區(qū)兩級(jí)審核，對(duì)上市房源定價(jià)不合理的，堅(jiān)決予以調(diào)整。高端住宅項(xiàng)目泰禾上海院子、龍湖天璞等擬售均價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)均因報(bào)價(jià)過(guò)高拿不到預(yù)售證?！盀榱四玫筋A(yù)售證，不少改善型住宅項(xiàng)目的審批價(jià)格相較預(yù)期的報(bào)價(jià)打了8折?！币晃婚_(kāi)發(fā)商告訴記者。
在廣州，“天河星作”樓盤(pán)銷(xiāo)售員告訴記者，目前項(xiàng)目二期400套正向政府申報(bào)預(yù)售證，均價(jià)在3.9萬(wàn)元/平方米左右。“政府對(duì)價(jià)格控制得比較嚴(yán)，申請(qǐng)預(yù)售證要排隊(duì)。”
開(kāi)發(fā)商：緩?fù)票P(pán)，適當(dāng)“割肉”跑量
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因預(yù)售證審批不下來(lái)而延期推盤(pán)的項(xiàng)目不在少數(shù)?！霸蛩闳ツ甑组_(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，但審批的銷(xiāo)售價(jià)格跟我們的預(yù)期差距較大，所以到現(xiàn)在還沒(méi)推。”一位開(kāi)發(fā)商表示。
例如，自去年底以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)鮮見(jiàn)新住宅項(xiàng)目推盤(pán)，足見(jiàn)開(kāi)發(fā)商的保守態(tài)度。
目前已取得預(yù)售證且順利開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目基本都是在售價(jià)上有所“退讓”的。上海萬(wàn)科“天空之城”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱(chēng)：“這個(gè)項(xiàng)目本來(lái)銷(xiāo)售單價(jià)準(zhǔn)備定在每平方米8萬(wàn)元左右的，現(xiàn)在批下來(lái)的價(jià)格是6萬(wàn)元。政府調(diào)控從緊，開(kāi)發(fā)商也要適當(dāng)‘割肉 ’啊。”
此外，開(kāi)發(fā)商還采取先推低價(jià)剛需盤(pán)“走量”的策略，以快速回籠資金。中國(guó)指數(shù)研究院調(diào)查顯示，從重點(diǎn)城市推盤(pán)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位情況來(lái)看，2017年第一季度開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目以剛需產(chǎn)品為主。62.6%的樓盤(pán)主推針對(duì)首次置業(yè)或首次改善的剛需類(lèi)產(chǎn)品戶(hù)型，29.2%的項(xiàng)目主要面向中高端改善型需求。
據(jù)房王數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，3月廣州熱銷(xiāo)樓盤(pán)榜單上，來(lái)自黃埔的剛需樓盤(pán)“實(shí)地常春藤”“豪進(jìn)左岸”分列一、二位。前者銷(xiāo)售超過(guò)800套，后者開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即宣告售罄。
購(gòu)房者：觀望情緒愈加濃厚，成交大幅下滑
跡象顯示，多地新樓盤(pán)的價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)，但同時(shí)，購(gòu)房者的觀望情緒也日趨濃厚，出手更為謹(jǐn)慎。
據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月份上海新建商品住宅成交面積同比下滑66.5%，為5年來(lái)同期最低。
在上海，剛需購(gòu)房者李寧楊表示，由于支付能力受限，價(jià)格是買(mǎi)房時(shí)首要考慮的因素。“目前感覺(jué)樓市不太穩(wěn)定，我想觀望一段時(shí)間再說(shuō)?！?
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，市場(chǎng)預(yù)期調(diào)控仍將繼續(xù)從緊，再加上購(gòu)房者原本就已非常濃厚的觀望情緒，后續(xù)新房和二手房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)走勢(shì)將更加承壓。
受訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商對(duì)今年樓市的預(yù)判有較高一致性：謹(jǐn)慎樂(lè)觀，在調(diào)控的大背景下，市場(chǎng)成交縮量是大概率事件。不過(guò)，記者也注意到，近期多家標(biāo)桿房企提高了業(yè)績(jī)目標(biāo)：恒大、萬(wàn)科和碧桂園均提出未來(lái)3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)1萬(wàn)億元銷(xiāo)售目標(biāo)，融創(chuàng)中國(guó)亦將2017年的銷(xiāo)售目標(biāo)確定為2100億元，較2016年增長(zhǎng)35 .21%，去年銷(xiāo)售650億元的新城控股也表示將沖擊千億大關(guān)。
“現(xiàn)在市場(chǎng)進(jìn)入了博弈期。房企推盤(pán)上仍偏保守。未來(lái)是否會(huì)出于業(yè)績(jī)和資金壓力，降價(jià)跑量，還有待進(jìn)一步觀察?！币拙又菐?kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
