新浪樂居訊 房子不是常規(guī)的消費品，稍有不慎就會造成巨大的損失，買家、賣家、和第三方在簽訂協(xié)議的時候都要注意房屋情況、費用約定、違約規(guī)定等多方面的細(xì)節(jié)，保證協(xié)議內(nèi)容完善全面，避免遭遇紛爭。

一、房屋情況應(yīng)該看哪些？

       1、房屋的基本情況

      應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)證的登記日期，如實填寫房屋的坐落位置、建筑面積等信息。賣方有責(zé)任保證所填寫的信息真實有效。

      2、房屋的權(quán)屬情況

      首先要確定好房屋的性質(zhì)，看是否為公房、經(jīng)濟適用房還是商品房。

      其次要看房屋是否有出租協(xié)議。另外還要核查房屋是否存在抵押情況，避免在購房之后遇到查封，最終出現(xiàn)房財兩空的情況。

      最后對于房屋的產(chǎn)權(quán)情況，賣方有責(zé)任核實并保證其正確性。

      買方要檢查雙方的權(quán)利人，查看房產(chǎn)證上的權(quán)利人，如果是夫妻雙方共有的話一定要夫妻雙方共同簽字，或者至少要有配偶同意授權(quán)出售書，沒有這些會導(dǎo)致合同無效和部必要的糾紛。

二、有哪些費用需要明確規(guī)定？

      1、房款分為定金、首付款、余款和尾款四個部分，因此賣方需要明確買方的付款時間，買方也有權(quán)利知道賣方過戶的時間。

      2、對于各種稅費等繳納應(yīng)該有明確規(guī)定。

      3、水電煤氣等費用的繳納時間和繳納標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該在合同中得到明確。

三、如何約定違約責(zé)任？

       其中包括應(yīng)該明確約定違約的方式如到底到什么期限算是違約、超過多少天屬于違約、違約有什么懲罰措施，是打款到賬戶還是現(xiàn)金付賬。

       1、違約責(zé)任

       賣方逾期交房、買方逾期付款都應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)賠付對方違約金。

       2、房屋出賣第三人

       賣方將房子賣給第三人，導(dǎo)致買方不能取得房產(chǎn)證，則買方有權(quán)退房。賣方不僅要退還全部已付房款，還應(yīng)支付利息和違約金。

       3、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的約定

     （1）未及時過戶

      因賣方的責(zé)任導(dǎo)致買方未能按時過戶，則買方有權(quán)退房，不退房的，賣方也應(yīng)賠付買方違約金。

     （2）未及時遷出戶口
   
     賣方若沒有及時將戶口遷出，則應(yīng)向買方支付違約金。

四、補充協(xié)議有什么作用？

      此外在二手房交易中，買賣雙方還要學(xué)會使用補充協(xié)議，合同條款不明確或是需要增加補充條款的時候，買賣雙方可以在合同尾部的空白處增加補充協(xié)議，如賣方約定贈送的家具和品牌等，避免后期約定不詳造成各種合同糾紛。

      必要的話對留存的家具家電情況進行拍照，防止業(yè)主臨時變卦。

      總之，在簽訂合約的時候必須考慮好各種情況，明確規(guī)定詳細(xì)的規(guī)則和條款，避免合同失效。